В условиях высокой конкуренции застройщики стараются продавать уже не просто "коробку", а более сложный продукт, некоторые опции которого могут поставить в тупик неподготовленного покупателя. Сейчас квартира даже в строящемся доме — это не только метраж, расположенный в определенной локации. Одна из таких особенностей — планировка. За последние годы в продаже появилось множество непривычных вариантов с экзотическими названиями, в которых легко запутаться.
Другая опция — это степень готовности квартиры к заселению. По привычке ее называют "отделкой", но сейчас она стала более "продвинутой" и может включать в себя установку некоторых видов техники, полную меблировку или же разные варианты той самой отделки.
Эксперты рассказали, как не запутаться в этом море предложений.
Квартира меньше — функционал больше
Сегодня на рынок возвращаются малогабаритные квартиры, отмечает коммерческий директор ЖК "Столичный" компании "Главстрой Девелопмент" Алексей Артошин. Причина популярности такого формата у покупателя объясняется более низкой ценой лота и функциональностью планировочных решений. В таких квартирах — минимум неиспользуемых зон, только полезные, постоянно эксплуатируемые площади.
"В нашем подмосковном проекте мы наблюдаем высокий уровень спроса на малогабаритные двухкомнатные квартиры площадью до 50 "квадратов", двухкомнатные квартиры формата "евро" площадью до 42 квадратных метров", — рассказывает Артошин. Однако эксперт отмечает резкий спад интереса к квартирам-студиям, причем как на начальной стадии строительства, так и на завершающей. Покупатели предпочитают приобретать недвижимость для семейного проживания, добавляет он.
Евро для народа
Сегодня типология квартир представлена преимущественно двумя большими форматами, которые условно можно назвать "европейским" и "классическим", объясняет управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Если кухня представляет собой изолированное помещение, то она относится к классическому формату, хорошо известному нашим покупателям по жилью советской эпохи. Если же кухня объединена с гостиной и представляет собой единую зону, то такая квартира принадлежит к евроформату.
Таким образом, продолжает эксперт, однокомнатная квартира евроформата, она же "студия" — помещение с объединенной кухонной и комнатными зонами, а классическая "однушка" — с одной изолированной кухней и одной изолированной комнатой. "Евродвушка" — квартиры с одной изолированной комнатой и большим объединенным помещением кухня-гостиная и так далее.
В свою очередь, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой Девелопмент" Екатерина Попова-Щелкан, подчеркивает, что квартиры евроформата нельзя оценивать как альтернативный вариант стандартным планировкам: квартира-студия "евродвушка" и классическая двухкомнатная квартира — не одно и тоже.
Квартирная экзотика
Помимо классики и евроформата сейчас на рынке представлено довольно много вариантов не совсем обычных квартир, в которых особенность обусловлена одной характерной чертой.
Это квартиры с большими террасами, панорамным остеклением и высокими потолками, собственной придомовой территорией, утверждает директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова. Они пользуются большим спросом, так как ранее такие пространства можно было приобрести только в элитном сегменте, поясняет она.
Эксперты рассказали, какие виды таких "экзотов" сейчас представлены на рынке и в чем их преимущества.
Пентхаус: особый вид жилья, который подразумевает расположение на верхних этажах дома, объясняет директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. Это квартира, которая имеет панорамное остекление и обзор, как правило, на две, три или даже четыре стороны. Обычно квартиры подобного формата предусмотрены в дорогих жилых комплексах, однако сегодня застройщики могут запроектировать пентхаусы и в более демократичных проектах.
Квартира с террасой: в ней предусматривается наличие собственной территории (как правило, у квартир на верхних этажах), просто терраса или выход на эксплуатируемую кровлю, где можно организовать пространство для отдыха. Основное преимущество — фактически "небольшой участок перед домом", где можно отдохнуть от стен квартиры, объясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Квартира с панорамным остеклением: тут возможны варианты — только панорамное остекление лоджий или полностью панорамные окна в квартире, объясняет Глазунова. Преимущество — больше света, что особенно актуально в полосе расположения Москвы, где летний период весьма короткий. Если дом имеет хорошие видовые характеристики, панорамное остекление усиливает их. Привлекательно для покупателя выглядит квартира с просторной теплой лоджией и панорамным остеклением, которая, может стать еще одной дополнительной комнатой или местом для отдыха, отмечает Попова-Щелкан.
Квартира с антресолью (вторым светом): квартира с высокими потолками и устройством антресоли, продолжает Глазунова. Расположение и площадь могут различаться. Выгода покупателя — возможность устроить, например, спальную зону или кабинет "вне глаз". За счет расположения выше уровня глаз антресоль создает приватность и не бросается в глаза, а помещение становится просторнее и с большим количеством света. На верхнем уровне можно обустроить спальное место, добавляет Брызгалов.
Эколофт: особый формат недвижимости, где очень высокие потолки в дуэте с французскими окнами от пола до потолка создают неповторимую атмосферу свободного пространства, объясняет Максимова. Эколофты, в отличие от классических лофтов, расположены на верхних этажах в новых домах.
Хайфлэт: квартира, особенностью которой являются высокие потолки — 3,2 метра, продолжает Максимова. Жилье подобного типа открывает дополнительные возможности организации хранения с помощью встроенной мебели, подсказывает она.
Квартиры с окном в ванной: выделены в отдельную категорию, так как окно в ванной превращает ее в полноценную комнату, уточняет Максимова. Таким образом, в доме появляется дополнительное функциональное пространство. Но, выбирая такую квартиру, нужно быть внимательнее, предупреждает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. При высокой плотности застройки такая планировка потребует установки полноценного отопительного устройства.
Ситихаус: квартиры, расположенные на первых этажах домов, с большими открытыми террасами площадью от 10 до 30 "квадратов", похожи на придомовые участки в частных домах. В них соединяются преимущества двух видов жилья — таунхауса и квартиры, рассказывает Максимова.
Brownstone-квартира: квартира имеет собственный выход на улицу с отличительным архитектурным оформлением: выдвинутый фасад, наличие эркера, двухэтажная квартира, продолжает эксперт. На втором этаже над первым уровнем может быть зимний сад/веранда. Рядом со входом в квартиру — придомовой палисадник.
Квартира-офис: такой вариант предназначен для тех, кто работает дома либо хочет открыть собственное дело, и ему необходим офис, объясняет генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. Такие квартиры предлагаются исключительно на первом этаже, потому что имеют два входа — один из подъезда и второй непосредственно с улицы. В этом случае владелец квартиры имеет возможность не тратить дополнительные средства на аренду офиса, а организовать все в одном месте.
Полуфабрикаты и "под ключ"
Объем предложения квартир с отделкой на первичном рынке жилья Москвы может в перспективе нескольких лет достигнуть 50%. Сейчас в 35% от всех проектов, реализующихся в "старой" Москве, такая опция уже предлагается, рассказывает Попова-Щелкан. Квартиры с готовым ремонтом, по ее словам, — это, в том числе, выгодная инвестиционная сделка, ведь это позволяет минимизировать расходы на ремонт и въехать в квартиру или сдать ее в аренду сразу после получения ключей.
Выделяется четыре типа отделки, отмечает Литинецкая: черновая отделка — квартира не готова к проведению косметического ремонта и требует дополнительных строительных работ (выравнивания стен и потолков, разведение сетей, монтаж фурнитуры). Предчистовая (white box) — квартира готова для проведения косметического ремонта (покраска стен, укладка напольных покрытий, монтаж декоративного освещения). Чистовая отделка — квартира готова для меблировки. Отделка "под ключ" — квартира готова для заселения.
При этом, подчеркивает собеседница агентства, четких границ между данными понятиями на практике нет.
Цена и выгода
Уровень отделки в жилом комплексе должен соответствовать классу самого проекта, приемлемая надбавка за "чистовую отделку" не должна превышать 20% от стоимости квартиры, подчеркивает Попова-Щелкан.
Если рассматривать стоимость за квадратный метр, то, например, для проектов бизнес-класса цена чистовой отделки варьируется в пределах 35-40 тысяч рублей за "квадрат", но может доходить и до 50 тысяч за счет стоимости финишных материалов и сантехники, а также может включать в себя комплектацию кухонной мебелью, продолжает она.
Для качественных проектов класса "комфорт+" данный показатель соответствует 30-35 тысячам рублей за квадратный метр, класса "комфорт" — не выше 25 тысяч. Уровень цен для проектов эконом-класса/ "комфорт-" и подмосковных проектов будет ниже. Цена отделки типа white box в среднем не превышает 8-10 тысяч рублей за "квадрат", поясняет Попова-Щелкан.
В ЖК "Столичный", рассказывает Артошин, наиболее востребован вариант с чистовой отделкой квартиры, но без мебели. В данный вариант входит обустройство жилой зоны (обои на стены, ламинат на пол, потолок натяжной либо под покраску), кухонной зоны (обои, плитка на пол, потолок натяжной либо под покраску), ванной комнаты (плитка на стены и пол, потолок реечный потолок, смесители, ванна, раковина, душ, унитаз, полотенцесушитель, счетчики), а также межкомнатные (деревянные) и входная (металлическая, как правило) дверь, пластиковые окна, остекленная лоджия или балкон.
Наибольшей популярностью пользуется чистовая отделка, особенно в проектах массового сегмента, где предлагаются различные варианты как отделки, так и цветовые решения. В таком случае покупатель может подобрать максимально подходящий под свои запросы вариант. К тому же отделка в таком случае включается в ипотечный кредит, нет необходимости оформлять потребительский кредит или копить средства на ремонт, добавляет Шаталина.
Мария НЕРЕТИНА
