- Алексей, что сейчас происходит на загородном рынке Подмосковья в элитном сегменте? Какие основные тенденции вы можете выделить?
— В элитном сегменте со времен кризиса 2008 года практически не появляется новых проектов. Один из немногих — наш "Ренессанс Парк". Думаю, что в следующем году мы завершим продажи в этом поселке, реализовав все объекты за 2-2,5 года в общей сложности. В элитном сегменте покупательский спрос сейчас находится на неплохом уровне: у людей есть желание купить загородный дом как дополнение к квартире или поменять свою городскую недвижимость на коттеджный поселок с закрытой территорией, в котором есть с кем пообщаться, но при этом нет глухих заборов. Мы видим, что покупатели придают все больше значения развитому сервису, хорошей транспортной доступности и экологии, тем более, когда речь идет об обеспеченных людях, которые всегда старались вести здоровый образ жизни.
- Какие объекты пользуются спросом?
— На "первичке" в основном продаются коттеджи не более 500 квадратных метров. Самые популярные объекты находятся в ценовом сегменте 40-70 миллионов рублей — это коттеджи без ремонта с земельным участком.
Если брать в качестве примера поселок "Ренессанс Парк", то там в среднем реализуются от 12 до 15 объектов ежемесячно. Примерно такие же показатели и в других наших поселках, но это в основном продажи собственников.
Главная тенденция этого года — увеличение числа продаваемых объектов на вторичном рынке. Вопреки стереотипу о том, что на "вторичке" экспонируется только дорогое жилье, иногда попадаются дома по очень выгодным ценам. Случается, что собственнику нужно срочно продать особняк по каким-то причинам. Тогда объект, как правило, выставляется с дисконтом в 20-30% и быстро реализуется. Мы со своей стороны отслеживаем подобные предложения в своих поселках и помогаем собственникам с быстрой продажей. Для этих целей мы организовали специальный раздел на сайте, который включает самые выгодные лоты и регулярно обновляется. Например, сейчас дом под ключ площадью 300 квадратных метров с участком в 13 соток в поселке "Монтевиль" можно купить за 58 миллионов рублей, хотя средняя стоимость подобных объектов 69,5 миллиона рублей.
Кроме того, можно отметить рост спроса на проекты с отделкой. Если в 2010-2012 годах объектов с ремонтом было порядка восьми-десяти в одном поселке, то сейчас — 15-20. Вопрос необходимости внутренней отделки оговаривается в процессе покупки дома: либо человек делает ремонт самостоятельно, либо прибегает к помощи наших подрядчиков.
- Затрагивают ли рынок элитной загородки те события, которые происходят на рынке недвижимости в целом? Например, изменения в законодательстве, рост объемов выдачи ипотеки, отставание спроса от предложения?
— Появление более выгодных условий по ипотеке, безусловно, приводит к росту ипотечных сделок в элитном сегменте загородного жилья. Это подстегивает спрос. Кстати, за 10 лет спрос существенно изменился. Покупатели перестали засматриваться на огромные коттеджи, так как понимают, что их еще надо содержать и не все площади используются рационально. Спрос стал более оптимизированным. Остальные изменения на рынке практически не затрагивают наш сегмент.
- Весной вы говорили о том, что дно на загородном рынке недвижимости пройдено. Когда стоит ожидать роста цен на элитные объекты? О каком росте можно говорить?
— Если говорить о сегменте "эконом" и "бизнес", то я не думаю, что в ближайшее время там возможен рост цен. Загородные объекты сейчас продаются на грани рентабельности или с небольшим заработком. Вопрос в том, насколько застройщику нужны деньги на данный момент. Если ему очень нужны деньги, то он может отказаться от части рентабельности. Дисконт возможен, но не в ущерб себестоимости.
Три года назад рост курса доллара внес свои коррективы в ценообразование элитного сегмента: рублевые цены стали расти, долларовые цены упали. Например, когда курс доллара вырос с 36 до 60 рублей, то объекты, которые стоили 36 миллионов, не стали стоить 60 миллионов. Они стали стоить 47 миллионов. Если стоимость дома до кризиса составляла миллион долларов, то сейчас — порядка 800 тысяч долларов.
В рублевом сегменте сохраняется рост цен на уровне инфляции. Например, те объекты, которые пару лет назад стоили 45 миллионов, сейчас стоят 46-48 миллионов. В целом можно говорить, что цена сформировалась и теперь не растет и не падает. Другое дело, что не всегда можно успеть купить понравившийся объект, так как он может быть уже продан. Спрос сохраняется на высоком уровне. Иногда бывает, что клиенту приходится целый год ждать, когда появится устраивающий его объект. Покупатели практически перестали покупать коттеджи с целью инвестиции, в основном покупают дома для себя или для семьи.
- Какие направления на рынке элитного загородного жилья сейчас наиболее популярны?
— Популярны только два направления — это Рублевское и Новорижском шоссе. Есть еще и Киевское шоссе, но это для тех, кто живет на Ленинском проспекте. Все остальное имеет очень низкий спрос.
- Изменился ли портрет покупателя в вашем сегменте в последнее время?
— Я думаю, что нет. Это собственники бизнеса, топы, представители большого спорта и шоу-бизнеса. Примерно 10-20% наших клиентов покупают коттеджи в инвестиционных целях. В основном дома приобретают семьи с детьми для комфортной загородной жизни. Ведь транспортная доступность хорошая, инфраструктура развита. Можно быстро доехать и до Москвы, и до аэропорта.
- Сколько компаний вообще работает на элитном загородном рынке в Московской области? Каков объем предложения дорогих коттеджей?
— Компаний, работающих в этом сегменте, практически не осталось. Многие из застройщиков коттеджных поселков были закредитованы и после 2008 года, не справившись со своими обязательствами, ушли с рынка. Если раньше на рынке было около десятка игроков, то сейчас их единицы. Многие поселки так и остались недостроенными.
Так получилось, что мы едва ли не самая крупная компания на этом рынке. Сейчас в наших поселках хорошо развивается вторичный сегмент. Покупатели часто приходят к нам как раз за "вторичкой", так как выбор от застройщиков небольшой, а на Новорижском шоссе мы безусловные лидеры по объемам застройки. На "первичке" если и стартуют новые поселки, то слишком камерные, которые не могут сильно влиять на конъюнктуру рынка. За последнее время появился новый проект ArtEco с коттеджами и участками, который позиционируют как элитный. В Серебряном бору возводится поселок с домами и таунхаусами, но это черта города. Оставшиеся на "первичке" проекты распродают остатки. Все остальное в основном "вторичка".
Всего, по оценкам Villagio Estate, на первичном рынке элитного загородного жилья экспонируется 68 поселков, в которых реализуется более 2 тысяч лотов. Почти половина из них — это коттеджи, около 30% приходится на таунхаусы и дуплексы.
За этот год объем предложения уменьшился на 12,8%. Средняя стоимость коттеджа превышает 120 миллионов рублей, таунхауса — около 40 миллионов рублей.
- Сложно ли зайти на этот рынок? Появились ли в последнее время новые игроки?
— Сложно, потому что сейчас нет хорошей земли по адекватной цене. Если вы покупаете земельный участок и вкладываете деньги в строительство поселка, новых дорог и инфраструктуры, то с большой долей вероятности вы ничего не заработаете. Таким образом объем предложения на рынке каждый год сокращается, а спрос сохраняется на высоком уровне. Я думаю, что спустя несколько лет, если не появится новых интересных проектов, то мы столкнемся с острым дефицитом предложения на элитном рынке загородных объектов. В конечном итоге это может повлиять и на цены — они начнут расти.
Ситуацию усугубляет большое количество морально устаревших коттеджей, построенных в начале 2000-х годов. Их никто не покупает, так как все хотят новых и современных объектов, а их не так много. Некоторые проекты давно стоят" замороженными", и их пора сносить, а их застройщики ушли с рынка.
- Сколько в вашем портфеле проектов и какой является вашим флагманом и особой гордостью? Почему?
— В элитном сегменте у нас 11 поселков, не считая бизнес-класса, которым мы занимались в начале 2000-х годов. Всего у нас насчитывается порядка 20 проектов. Среди элитных поселков восемь уже построены, еще три находятся в строительстве. В числе них — "Ренессанс Парк", который готов на 90%. Продажи там мы планируем завершить в следующем году.
Наши флагманы — "Миллениум Парк", "Ренессанс Парк", "Гринфилд" и "Мэдисон Парк". В "Миллениуме" впервые создана система декоративных каналов, только в этом проекте насчитывается 5 парков и десятки гектаров рекреаций. На мой взгляд, поселки Villagio Estate сформировали элитный пригород Москвы. Все проекты объединены инфраструктурой: это шикарные прогулочные зоны, парки, водные каналы, ландшафты с растениями из разных питомников России и Европы, пляжи с ресторанами на берегу. Есть все необходимые бытовые сервисы, теннисные корты, футбольное поле, спортивные площадки. Все поселки окружает лес площадью в 500 гектаров, где мы каждую зиму прокладываем лыжную трассу. В "Ренессанс Парке" есть отдельный маршрут для квадроциклов. Особое внимание уделяем детям: работает несколько детских и творческих клубов, обустроено множество игровых площадок, которые специально привозились из Швеции, в "Миллениум Парке", например, стоит большой пиратский корабль. Перечислять можно бесконечно. За счет того, что поселков с развитой инфраструктурой много, перед глазами все время меняется картинка.
- Расскажите о ваших текущих проектах…
— В "Ренессанс Парке" 360 объектов, мы полностью построили поселок за 2,5 года. В проекте осталось реализовать около сотни домовладений. В этом поселке сделано практически все. Дороги вымощены брусчаткой, только в прошлом году высажено три тысячи сосен, завершаются работы в парке. В центре поселка находится шикарное озеро, сейчас там строится ресторан, будет пляж, лодочная станция, спортивные и детские площадки. Средняя площадь особняка — порядка 500 квадратных метров.
Другой проект — "Парк Авеню" — включает таунхаусы. Он уже практически реализован, осталось продать 15 домов. Все корпуса отделаны натуральным камнем, вечером их украшает ночная подсветка. Вокруг каждого таунхауса есть небольшая придомовая территория, которую мы продавали уже с озеленением. В домах предусмотрен гараж, внутри обустроен камин, удачная планировка позволяет сделать 4-5 спален. Еще два поселка таунхаусов — Park Fonte и Futuro Park — сейчас на этапе активного строительства.
- В исследовании вашей компании говорилось, что лишь каждый пятый поселок в Подмосковье может похвастаться собственной инфраструктурой для детей, включая школы, сады и творческие студии. Как обстоят дела с детской инфраструктурой в ваших проектах?
— У нас работают детские сады, организованы детские площадки. В одном из поселков есть даже английский клуб, где носитель языка весь день занимается с детьми: он и гуляет с ними, и водит их на обед, и учит. Иногда жители сами проявляются инициативу и устраивают веселые детские праздники. Мы по возможности стараемся помочь с организацией таких событий. Также за развитие инфраструктуры у нас отвечает специальный департамент.
- Если с предложением на рынке все так плохо, как вы говорите, то, наверное, сейчас удачное время для запуска новых загородных поселков? Планируете ли вы сами начинать новые проекты?
— Если есть хорошая площадка, то можно рискнуть. Подходящий земельный участок найти сложно, но можно. Спрос растет, предложение уменьшается, поэтому, как минимум, можно рассчитывать на окупаемость, как максимум — на хорошую прибыль. Я думаю, что в скором времени мы и сами сможем запустить новый проект, но пока конкретных планов у нас нет.
