- Андрей, компания "ВекторСтройФинанс" сегодня известна на рынке как девелопер одного проекта — "Кварталы 21/19" на месте завода "Молния" на Рязанском проспекте в Москве. Расскажите, есть ли в вашем портфеле другие площадки?
— ЖК "Кварталы 21/19" — наш самый крупный проект, но у нас есть еще несколько площадок. Например, недавно мы получили разрешение на строительство небольшого клубного дома бизнес-класса на северо-востоке Москвы, на улице Павла Корчагина. Относительно недавно мы завершили строительство небольшого коттеджного поселка "Капитан Land" в Тульской области. Кроме того, мы постоянно рассматриваем новые площадки и находимся в стадии разработки новых проектов, которые пока рано анонсировать.
- К вопросу о небольших проектах и точечной застройке. Некоторые эксперты говорят, что сегодня в Москву возвращается такие проекты. Вы согласны с этим мнением?
— Я думаю, такие разговоры небезосновательны, это связано со столичной программой реновации. Ожидается, что на рынке жилья появится большой дополнительный объем предложения, и застройщикам будет сложно конкурировать с теми объектами, которое построят в рамках программы. Поэтому некоторые девелоперы в будущем могут отказаться от масштабного жилищного строительства в пользу проектов точечной застройки.
Еще один фактор, способствующий возвращению небольших по объемам проектов — это возможный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Если новация вступит в силу через три года, не исключаю, что девелоперам придется делить крупные проекты на очереди или выбирать для застройки менее масштабные участки, чем раньше. В небольших проектах и финансовая нагрузка меньше, и прогнозировать продажи можно с большей достоверностью.
- Ну а как вы видите свою нишу на рынке жилья в столице?
— Во-первых, нам надолго хватит проекта "Кварталы 21/19", срок его реализации при плановом развитии — до 2022 года. В будущем нам бы хотелось остаться в этом районе (Рязанского проспекта — ред.), потому что мы его знаем, привыкли здесь работать, да и город много вкладывает в развитие этой территории — строит дороги, метро, создает необходимую инфраструктуру и проводит благоустройство. Изначально мы хотели осваивать территорию второй части завода "Молния". Но наравне с крупными площадками, расположенными на территории промзон, мы готовы рассмотреть и точечные площадки в центре.
- То есть вас словосочетание "точечная застройка" не пугает?
— Нет, мы никогда не хотели полностью отказаться от проектов такого формата. Например, у меня есть большое желание построить что-нибудь в центре столицы в сегменте премиум-класса. Мы ведь с этого начинали: строили на Остоженке, на Гоголевском бульваре. Мне нравится такая работа — индивидуальная, тонкая, красивая. И в сроках реализации она более прогнозируемая. Ведь даже при плановом развитии ситуации крупный проект приходится рассчитывать на 6-8 лет, а в нашей стране что-то прогнозировать на такой длительный срок, будем откровенны, крайне сложно.
- Насколько ваша жизнь как девелопера усложнится после вступления в силу поправок в законодательство о долевом строительстве в июле 2018 года?
— Весь комплекс поправок в 214-ФЗ, конечно, усложняет нам, застройщикам, жизнь. Но теперь на фоне новаций о проектном финансировании эти поправки уже не кажутся такими страшными. Мы проанализировали новые требования, частично уже адаптировались к ним, они нас не пугают. Если выбирать из двух зол, я бы остановился на модернизированном 214-ФЗ, а вопрос о проектном финансировании отложил бы до лучших времен, либо принимал бы его в какой-то щадящей форме. Я вообще считаю, что история с обманутыми дольщиками сегодня немного раздута и утрирована. Потому что 214-ФЗ, с учетом его модернизации, практически исключает появление новых обманутых дольщиков. То, что мы имеем их сейчас — это результат прошлых лет, в будущем повторение такой ситуации маловероятно.
- Есть ли у вас понимание, как вы будете развивать компанию после грядущей отмены долевого строительства?
— Как будем развивать компанию, если долевое строительство упразднят, заменив его проектным финансированием, пока не знаю. Сложно анализировать то, у чего нет четких границ. Конечно, мы не уйдем с рынка, а будем приспосабливаться и работать дальше. Могу только сказать, что, к сожалению, без поднятия цены квадратного метра не обойтись. Переход от долевого строительства к проектному финансированию с привлечением банков приведет к тому, что объемы кредитных средств и сроки кредитования увеличатся. Получается, что мы должны будем в течение всего срока строительства и реализации проекта выплачивать банку проценты по кредиту. Понадобится в 3 раза больше или даже более средств относительно объема денег, который мы привлекаем сегодня.
- Вы вышли на рынок с проектом "Кварталы 21/19" в разгар кризиса в 2015 году. Тяжело ли тогда было? Почему именно в этот момент вы решили перейти от "точечных" проектов к более комплексным?
— Мы работаем на рынке с 2002 года и к тому моменту накопили необходимый опыт и компетенцию, чтобы заняться масштабным строительством. Кроме того, когда мы приобретали этот земельный участок, ситуация на рынке была благоприятной, все полагали, что будущее за крупными проектами. Шла тенденция к укрупнению и масштабированию строительства, потому что только в рамках такой застройки можно сделать действительно качественный продукт — реализовать интересную концепцию, предусмотреть благоустройство и т.д.
- Каков общий объем инвестиций в проект "Кварталы 21/192" и привлекали ли вы для его реализации кредитные ресурсы?
— Общий объем наших затрат превышает 20 миллиардов рублей. Естественно, без кредитной поддержки не обойтись, сегодня мало кто строит полностью на собственные средства. Мы работали с Экспобанком, в будущем мы планируем стратегическое сотрудничество со Сбербанком. Сегодня мы работаем с ним по ипотечным программам и находимся на хорошем счету — наши объекты аккредитовывают на ранней стадии строительства.
- Сколько из этих средств приходится на инфраструктуру?
— На инфраструктуру уходит много средств от общего бюджета проекта. Если считать с учетом приобретения земли, а площадка нам досталась достаточно дорого — за 2,1 миллиарда рублей — то до четверти от общего бюджета проекта составляют затраты на строительство инфраструктуры и благоустройство. У нас будет построено три детских сада, школа, паркинги и торговый центр.
- Сейчас практически во всех новостройках после ввода в эксплуатацию остаются нераспроданные квартиры. У вас с этим как?
— Сегодня продажи ведутся в 11 корпусах, из которых три введены в эксплуатацию, а 5 корпусов относительно недавно вышли в продажу. Из этого объема примерно 40% распродано. Конечно в сданных домах остаются свободные квартиры, так происходит у всех девелоперов. Но в этом нет ничего страшного, все зависит от приоритетов покупателей: не все готовы покупать по ДДУ, также не нужно забывать, что сейчас увеличился спрос на квартиры с отделкой, и их приобретают в уже сданных в эксплуатацию домах. У себя в проекте мы отмечаем увеличение количества сделок с тех пор, как запустили в продажу жильё с отделкой.
Нас устраивает такая динамика: да, мы получаем деньги чуть позже, зато реализовываем такие квартиры дороже. Это нормальный баланс и многие девелоперы регулируют его ценами. В трех домах, которые мы сдали в рамках первой очереди проекта "Кварталы 21/19", больше половины всех квартир уже проданы.
- Вы говорили о том, что рассматриваете возможность приобретения оставшейся части завода "Молния" и что хотите предложить часть территорий "Молнии" как стартовые площадки для программы реновации. Есть решение о покупке?
— Когда "Росатом" решил продать и вторую часть завода "Молния", мы заинтересовались покупкой, так как эта территория находится рядом с нашим жилым комплексом. Объективно, взяться за эти территории было бы очень полезно для нас. Мы обращались к городу и поделились своими идеями: мы предлагали развивать здесь жилищное строительство, передав часть территорий городу под программу реновации, потому что именно в Юго-восточном административном округе находится большой процент пятиэтажек и есть дефицит стартовых площадок под программу. Вторая наша идея заключалась в том, чтобы создать технопарк на территории завода ВНИИМЕТМАШ. Мы даже за свой счет сделали концепцию развития технопарка. Он отлично помог бы наладить баланс рабочих мест и жилья — город за этим внимательно следит. Но, к сожалению, нашим планам не суждено было реализоваться. Сейчас эта территория "Молнии" продана, а планы новых собственников нам пока не известны. Скорее всего, они тоже будут строить там жилье. В любом случае, я рад, что эта территория нашла новых владельцев — мы приветствуем любое развитие территорий рядом с нашими кварталами.
- А может ли зайти речь о перепродаже вам этих территорий?
— Все возможно. Мы познакомились с новыми собственниками, но вести переговоры пока преждевременно, они пока что осваиваются. От них к нам не поступало никаких вопросов. Но у нас как у соседей будут какие-то рабочие контакты, взаимодействие, я уверен в этом. Мы два года вынашивали планы по развитию данной территории, если новым собственникам понадобятся наши идеи, мы с удовольствием с ними поделимся.
- Что собой представляет ваша концепция проекта технопарка на территории ВНИИМЕТМАШа?
— ВНИИМЕТМАШ — это московское предприятие, которое работает по сей день, и город планирует развивать его производственную функцию. Директор завода сам предлагал развивать неиспользуемые территории завода — отдать их под технопарк. Мы думали, что если выкупим вторую часть завода "Молния" и будем строить там жилье, то займемся и развитием технопарка. Наша концепция предполагала, что будут созданы новые производственные помещения, офисные площади, коворкинги. Планировали зарабатывать за счет сдачи в аренду этих площадей, это не очень доходный бизнес, но нормальный, стабильно приносящий прибыль.
- Будете ли вы строить другие жилые комплексы в промзоне "Грайвороново" по завершении реализации ЖК "Кварталы 21/19"?
— Мы всегда анализируем участки, которые появляются на рынке. Любые другие промзоны, находящиеся в нормальной локации, мы готовы рассмотреть. Для нас определяющим фактором является хорошая локация.
- Каковы плюсы и минусы для девелопера при застройке промзон?
— О развитии промзон начали задумываться давно, потому что на них приходится около 20% территории Москвы и порой это даже очень неплохие участки, расположенные в удачной локации. Сейчас город говорит о сохранении производственной функции промзон, может, это и правильная позиция, но я думаю, что не все предприятия нужны в черте Москвы.
Могу сказать, что масштабы промзон являются одновременно и плюсом и минусом. Минус — потому что крупная площадка означает долгосрочное строительство, а плюс состоит в том, что мы получаем огромный участок и свободны с точки зрения геометрии, организации концепции благоустройства, общественных зон и так далее. Такие площадки дают возможность сформировать конкурентную городскую среду, на которую покупатели сегодня предъявляют высокий спрос. Еще один недостаток — это необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка, это достаточно затратная процедура.
- При реализации проекта "Кварталы 21/19" в первых очередях строительства вы использовали панельные дома, произведенные "ДСК-1". Довольны ли и ваши покупатели их качеством? Почему в третьей очереди решили строить монолит?
— Квартиры хорошо продаются, значит, покупатели довольны. Я считаю, что это лучшие из панельных домов, которые когда-либо производил "ДСК-1". Эти панели изготавливались конкретно под наш проект, с учетом наших пожеланий — мы изменили торцевые фасады. Что касается перехода на монолит, то мы изначально предполагали, что треть проекта будет выполнена в панели, а остальные дома будут монолитными. Это было стратегическое решение, чтобы быстрее построить дома первых очередей.
- Расскажите о бульваре, который должен появиться на территории ЖК "Кварталы 21/19".
— Когда только обсуждалось строительство в этом районе станции метро "Стахановская" (Кожуховская линия — ред.), поднимался вопрос о том, что нужно будет обеспечить комфортную пешую доступность жителей района до метро. Тогда у нас родилась идея сделать такой бульвар, ведущий прямо к станции. Это и нам дает преимущества, так как повышает конкурентоспособность проекта, плюс мы решаем важную социальную задачу. Мы эту идею обязательно реализуем, а после этого бульвар передадим городу.
Проект благоустройства разрабатывает известное архитектурное бюро "Цимайло, Ляшенко и партнеры". Мы хотим зонировать этот километровый бульвар по интересам и возрастным категориям жителей: молодежные секции со скейтборд-площадками и зонами воркаута, зоны семейного отдыха и места для людей пенсионного возраста. Весь бульвар можно будет проехать на велосипеде или самокате.
- Какое планируется озеленение?
— Мы будем высаживать вдоль бульвара только взрослые деревья, будут и редкие для нашей полосы породы. Мы высадим разные виды клена, каштаны, декоративные яблони и липы, будут многочисленные кустарники и цветники. Это достаточно дорогое удовольствие, растения будут приобретаться за рубежом. Конечно, сегодня такие условия, что приходится экономить деньги, но от этого проекта мы не откажемся и обязательно реализуем его. Часть бульвара начнем благоустраивать весной 2018 года, а сдадим бульвар в течение двух-трех лет.
