При расчете показателя "Получение разрешения на строительство" рассматривается так называемый эталонный объект — неотапливаемый склад, который будет использоваться для складских операций общего назначения, например, хранения книг или канцелярских товаров. Предполагается, что это двухэтажное здание площадью 1,3 тысячи квадратных метров, расположенное на окраине города, являющегося крупнейшим деловым центром страны. Для 11 крупнейших по населению стран также были дополнительно собраны данные для второго по величине города в стране, в России это Санкт-Петербург.
Легко и просто
На первом месте по легкости получения разрешения на строительство находится Дания, где на это требуется пройти семь процедур за 64 дня, потратив при этом немного — 1,4% от стоимости строительства. Во многом это удалось благодаря тому, что множество процедур здесь объединены в одну — Request and obtain building permit from the Municipality (запрос разрешения на строительство). Эта услуга оказывается муниципалитетом в течение 21 дня.
Кроме того, в случае с Данией Всемирный банк не учитывает те процедуры, которые необходимо получать на этапе принятия решения о строительстве. К примеру, не ясно, как инвестор узнает об ограничениях на интересующем его участке, есть ли там подземные коммуникации, предельные параметры строительства (высота, квадратура и пр.). В случае же с Россией эти процедуры засчитываются — их три, и занимают они 105 дней. А вот в Дании кардинально другой подход — решение принимает муниципалитет, исходя из полученных от застройщика документов. Сами органы власти проверяют, соответствует ли строительство планам развития и соответствующему законодательству, в частности, нормам по противопожарной защите, а также могут проводить инспекции на месте до выдачи разрешения. Стоимость услуги запроса разрешения на строительства в Дании — примерно 134 тысячи датских крон, в пересчете на рубли это более 1,2 миллиона.
Затем датский застройщик принимает решение, получать ли разрешение на строительство с учетом рекомендаций по корректировке проекта, которые выработал муниципалитет. В дальнейшем к застройщику приходят только для двух промежуточных инспекций и после завершения строительства проводят приемку здания в течение 21 дня. Вероятно, именно поэтому уровень контроля качества в Дании не самый высокий — 11 баллов из 15.
Важно учесть, что затраты Всемирный Банк берет в процентах от стоимости самих работ по возведению здания. Для Дании цена строительства "модельного склада" составляет около 160-170 миллионов рублей (по курсу на 3 ноября 2017 года), в России точно такой же склад обойдется в 28,5 миллиона рублей. Для ОАЭ и Новой Зеландии — примерно 112 миллионов.
В Объединенных Арабских Эмиратах, занимающих второе место рейтинга, процедур вдвое больше, но пройти их можно всего за 50 дней, потратив, правда, побольше — 2,3% от стоимости строительства.
В ОАЭ власти фактически обязывают нанимать для прохождения всех процедур консалтинговую компанию. Первой процедурой для застройщика является наем специалиста, ответственного за надзор и прохождение необходимых согласований. Только он может обращаться в органы власти за получением разрешительной документации. Цена такой услуги — 140 тысяч дирхамов (около 2,3 миллиона рублей).
В дальнейшем процедуры связаны только с подачей заявления на разрешение на строительство, получением результатов анализа почвы и получением услуги по подключению к воде, а также инспекции септика (водоотведения в ОАЭ для таких объектов не предусмотрено). Все прочие процедуры связаны с инспекцией во время строительства, занимают менее одного дня и, опять же, проходят при участии нанятого внешнего специалиста.
Уровень контроля качества при этом в ОАЭ самый высокий, как и в замыкающей тройку лидеров Новой Зеландии, где на 10 процедур уходит 93 дня.
Особенностью выдачи разрешительной документации в Новой Зеландии и иных стран-лидеров является принцип платности государственных услуг. Если брать модельный объект Всемирного банка в Окленде (Новая Зеландия), то прямые отчисления в бюджет или унитарное образование составляют, в переводе на рубли, порядка 1,8 миллиона, плюс прямая плата за подключение к сетям водоснабжения — около 0,5 миллиона рублей. Львиную долю платы (чуть больше 40 тысяч новозеландских долларов (1,5 миллиона рублей) составляет прямой вклад в развитие инфраструктуры, выплачиваемый городскому совету на этапе получения разрешения на строительство. Для сравнения — в России выдача разрешения на строительство бесплатна, а согласно федеральному законодательству инфраструктуру муниципалитет обязан развивать самостоятельно. А стоимость госуслуг, например, в Москве, составит менее 100 тысяч рублей и еще порядка 110 тысяч Мосводоканалу.
Еще одна особенность получения услуг в Новой Зеландии — взаимодействие всего с тремя организациями: Районный совет, Унитарное управление Городского совета и организация, предоставляющая услуги по водоснабжению. Районный совет выдает разрешение наподобие нашего градостроительного плана земельного участка, процедура занимает 30 дней для окраин и 100 дней для центра города. После этого Унитарное управление выдает разрешение на строительство, а затем проводит визуальную проверку на этапах завершения фундамента и завершения возведения конструкции здания (без облицовки и кровли), а также проводит проверку системы водоснабжения, наружных работ (облицовка и кровля) и противопожарной защиты.
Все эти процедуры бесплатны и занимают один день. Финальная проверка осуществляется в течение 25 дней. За счет наличия такого количества проверок Новой Зеландии и присвоен наивысший балл по индексу контроля качества.
Золотая середина
В России, занимающей, как и годом ранее, 115-е место рейтинга, процедур столько же, как и в ОАЭ, однако на их прохождение необходимо почти в пять раз больше времени — 239 дней.
Большинство времени в России, согласно данным Всемирного банка, уходит на процедуры, связанные с подготовкой земельного участка: топографическая съемка земельного участка, запрос результатов инженерно-геологического и экологического обследований. При этом у стран-лидеров в рейтинге процедуры до получения градостроительного плана земельного участка не учитываются, равно как и не учтены процедуры регистрации права собственности на построенный объект (процедура регистрации права собственности в топ-5 стран учтена только в Тайване). В общей сложности это прибавляет в рейтинге России порядка 70-80 дней.
Кстати, при анализе рейтинга по Санкт-Петербургу была замечена странная картина. Прохождение процедур по показателю "Регистрация права собственности", согласно данным Всемирного банка, занимает 14 дней в Санкт-Петербурге, но при этом в показателе "Получение разрешений на строительство" также есть финальная процедура — регистрация права. И она уже засчитана как 30-дневная.
В России в общей сложности необходимо обратиться в 7 организаций, однако очного присутствия в этих организациях не требуется — сегодня услуги предоставляются онлайн, а в Москве все осуществляется через "единое окно" в "Кабинете застройщика".
Но в отличие от Новой Зеландии, где Городской совет ведет стройку от начала до конца, в Москве градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) выдает Москомархитектура, разрешение на строительство — Мосгосстройнадзор, надзор ведет Объединённая административно-техническая инспекция города и Мосгоргеотрест, прием здания осуществляет снова Мосгосстройнадзор. В Санкт-Петербурге аналогичная ситуация. Даже если пакет документов между этими организациями проходит через межведомственное взаимодействие — каждый орган все равно видит проектную документацию "впервые" и, как правило, возникают дополнительные вопросы. Лучшим решением было бы иметь некий аналог клиентского менеджера, который, как инспектор в Новой Зеландии, знает объект от начала и до конца.
При наличии такого количества органов, осуществляющих выдачу документов и проводящих надзор, Россия, как ни странно, получила всего 10 баллов из 15 в индексе контроля качества. По мнению Всемирного Банка, у нас на законодательном уровне нет финальной проверки и проверки соответствия проектной документации фактически построенному объекту. Здесь эксперты ошибаются — в Градостроительном кодексе прямо прописано (статья 55, пункт 5), что такая проверка проводится и является основанием для выдачи разрешения на ввод объекта, чем активно пользуются соответствующие органы Москвы и Санкт-Петербурга. Из-за недобора баллов по надежности мы теряем около 50-ти позиций в показателе "Получение разрешений на строительство", что выражается в недоборе трех позиций России в общем рейтинге.
Долго, дорого, и не всегда качественно
Для стран, оказавшихся в конце рейтинга, характерны, как правило, длительность прохождения процедур, их высокая стоимость, а нередко еще и низкий контроль качества.
Так, в Китае (172 место) 23 процедуры обходятся в 7,6% от стоимости проекта и занимают 279 дней. Прежде всего, здесь нужно оценить проект с точки зрения экологической безопасности, в нем заранее должно содержаться мнение сторонних экспертов о влиянии на окружающую среду и позиция отраслевого управления. В целом это тянет на отдельную процедуру, но аналитики Всемирного банка не учли это при расчете. Также привлекается сторонняя организация для проверки геологических свойств земельного участка.
Получение градостроительного плана земельного участка в Китае построено на совершенно иных принципах, чем в России. Здесь застройщик сам разрабатывает все документы, необходимые для градостроительного планирования. Иными словами, объем строительства застройщик устанавливает себе самостоятельно. Одобрит или нет предлагаемый проект комиссия городского строительства — зависит от творческого подхода чиновников.
Также в Китае обязательно нужно нанять супервайзера от сторонней компании для мониторинга соблюдений норм безопасности и качества. Кроме того, надо подтвердить свои финансовые возможности для завершения объекта (наличие средств или кредитного договора с банком). Наем подрядчиков возможен только через специализированное агентство по тендерам — это занимает один день.
В ходе получения разрешения дважды необходимо обратиться в пожарную службу, чтобы пройти инспекцию и получить сертификат о соответствии правилам пожарной безопасности. Обязательной процедурой является также так называемая "четырёхсторонняя" инспекция, в которой участвуют инспектор от муниципалитета, застройщик, подрядные организации и нанятый супервайзер. А после завершения строительства проводится инспекция от бюро планирования земли и ресурсов, департамента окружающей среды, центра молниезащиты и комиссии городского строительства.
В Индии, расположившейся на 181-м месте, потратить нужно всего 128 дней, зато процедур 37 и стоят они уже 22,5%. Чтобы получить разрешение, здесь нужно получить огромное количество выписок от разных ведомств. Но это еще полбеды — после их получения нужно еще в каждой структуре взять сертификат об отсутствии разногласий с другими, причем неоднократно. Система межведомственного взаимодействия при этом не работает, поэтому Индию можно считать ярким примером отсутствия "единого окна".
А вот в Афганистане (185 место) ситуация совсем печальная, хотя процедур всего 13, и стоимость склада одна из самых низких в рейтинге — 1,94 миллиона афгани (около 1,7 миллиона рублей). Однако стоят эти процедуры почти 90%, причем часть оплачивается в долларах (постройка септика — 15 тысяч долларов и бурение скважины для воды 5 тысяч). Шесть из них заключаются в посещении объекта полицией или представителями муниципалитета.
Времени они также требуют немало — целых 354 дня, причем непосредственно само получение разрешения от муниципалитета занимает 300 дней. Данное время уходит на межведомственное согласование проекта. Впрочем, этот процесс можно ускорить за плату — Всемирный банк называет ее by paying bribes — и получить документ за месяц.
Низкие баллы за контроль — всего 2,5 — обусловлены тем, что он в основном заключается только в проверке проектной документации сторонним экспертом. Фактический надзор и приемка объекта в Афганистане не проводятся. Лицензирование строителей (или его аналог — СРО) также отсутствует. Такая особенность в разной степени свойственна многим странам, попавшим в конец рейтинга.
