МОСКВА, 6 окт — РИА Недвижимость, Мария Неретина. Покупательский спрос на жилье в третьем квартале ожил и начал разворачиваться от Москвы в сторону подмосковных новостроек, тогда как на вторичном рынке области по-прежнему царит затишье. При этом цены остаются доступными в обоих сегментах, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Новостройки: ипотека рулит рынком
В первом полугодии рынок подмосковных новостроек казался депрессивным из-за огромного объема предложения, низкого спроса и конкуренции с московскими проектами. Совокупность этих факторов обеспечила достаточно низкие цены, а значительное снижение ипотечных ставок стимулировало спрос, отмечают эксперты, опрошенные агентством.
Основным драйвером роста стала ипотека. Снижение средних ставок до 9% — минимальные ставки сейчас составляют 6,45% у АИЖК и 7,4% у Сбербанка — оживляют рынок недвижимости и покупателями становятся также те, кто не мог позволить себе гасить большой ежемесячный платеж, отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Однако рост рынка не будет быстрым, уточняет она.
Что касается цен, то за третий квартал наблюдается небольшое увеличение средней стоимости, примерно на 1,6%, отмечает генеральный директор компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев. "Это связано с тем, что на рынок Подмосковья выводится меньше новых проектов, те, что строятся, находятся на высокой стадии готовности", — уточняет он.
Сейчас вблизи МКАД можно рассмотреть доступные варианты студий за 2 миллиона рублей, при этом размер скидки в отдельных проектах составляет 20% и выше, подчеркивает директор департамента продаж компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева.
Это сопоставимо с минимальным бюджетом покупки квартиры в Москве, который сейчас составляет 2,74 миллиона, добавляет управляющий партнер "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Рейтинг городов Подмосковья по стоимости жилья
Что и где покупают
Москва переманила к себе преимущественно покупателей недорого жилья площадью до 40 метров, в то время как в Московской области самыми востребованными являются двухкомнатные квартиры площадью около 60 метров в домах комфорт-класса, отмечает директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова. При этом, добавляет она, если покупка однокомнатных квартир в Москве по доступной цене возможна, то приобрести уже двухкомнатной квартиры часто становится недостижимой роскошью за счет высокой цены.
В свою очередь генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина отмечает, что в третьем квартале область даже смогла несколько восстановить свою долю: если во втором квартале на долю Подмосковья приходилось 62% покупок новостроек в московском регионе, то в июле-сентябре она уже составляла 65%
Эксперты также отметили, что на пике покупательского интереса остаются новостройки в городах "ближнего пояса", то есть расположенные в непосредственной близости от МКАД. Так, Литинецкая отмечает, что 50% самых востребованных проектов Подмосковья приходятся на Ленинский район, 20% — на Люберцы и по 10% на Мытищи, Балашиху и Котельники. "Помимо локации все эти проекты объединяет низкий порог входа — от 1,4 до 3,2 миллиона рублей", — уточняет она. Подкидышева добавляет к этому списку Реутов, Красногорск, Химки и Одинцово.
Также большинство экспертов подчеркивают, что максимум интереса вызывают крупные проекты с собственной инфраструктурой. "Спрос зависит от характеристик конкретного объекта: для покупателей важна локация и стадия готовности, соотношение цены и качества, инфраструктура и интересные архитектурные решения. Если жилой комплекс удовлетворяет этим требованиям, он пользуется стабильным спросом", — резюмирует директор по продукту девелоперской группы "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.
Эксперты также отметили, что в удаленных от МКАД районах Подмосковья рынок выглядит несколько иначе.
В таких городах, как Талдом, Шатура, Рошаль, Ликино-Дулево крайне редко возводятся новые объекты, поясняет директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК "Лидер" Ксения Цаплина. На данный момент уже 44% объема предложения сконцентрировано в зоне до 5 километрах от МКАД. При этом на пояс от 5 до 10 километров приходится еще 20%, от 11 до 20 километров — 26% и от 20 до 30 километров — всего 10% предложения, уточняет Шаталина.
С одной стороны, новостройки дальнего Подмосковья не испытывают конкуренции со стороны столичных проектов. Их бюджеты покупки попросту несопоставимы. С другой стороны, именно жители дальнего Подмосковья в большей степени ощутили на себе последствия разогнавшейся инфляции. Поэтому новостройки на расстоянии от 30 километров за МКАД также столкнулись с падением покупательской активности, рассуждает Литинецкая.
"Вторичка": страдания инвесторов и жажда скидок
Вторичный рынок жилья в Подмосковье продолжает находиться в заложниках у несовместимых желаний продавцов и покупателей: первые хотят продать дороже, а вторые — купить дешевле, отметили все эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
В результате объем предложения продолжает расти: с наступлением осеннего сезона увеличился по итогам месяца на 3% и составил в сентябре 51,4 тысячи квартир, отмечает руководитель офиса "В Бутово" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ольга Козлова. Более 80% предложения приходится на массовый сегмент: комфорт-класс — 58 % и эконом-класс — 26%, доля бизнес-класса составила 17%, добавляет ведущий менеджер департамента вторичного жилья компании "Азбука Жилья" Александр Лунин.
"Одним из интересных наблюдений в этом году стало то, что практически все инвестиционные объекты продаются дешевле цены инвестирования", — отмечает он. С Луниным соглашается руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения "НДВ-Недвижимость" Елена Мищенко. По ее словам, по ряду объектов цены не только не выросли, но и даже снизились относительно первоначальной суммы — то есть стоимости покупки.
Продавцы, которые выставили свои объекты недавно, зачастую не готовы предоставлять скидки. Однако когда квартира выставлена давно, а результат отсутствует, готовность к дисконту увеличивается, делится наблюдениями Козлова.
"Только около 25% продавцов готовы снижать стоимость квартир, причем, к концу квартала размер скидки увеличился и продолжает свой рост. Остальные 75% упорно ожидают появления покупателя, которого устроит установленная цена — к концу квартала упорство продавцов было связано с ожиданием сезонного роста цен", — сетует Глазунова.
В результате, по данным "Миэль", средняя удельная цена предложения на вторичном рынке Московской области в сентябре увеличилась на 0,6% и составила 80,9 тысячи рублей за "квадрат". При этом значимое изменение цены предложения (+0,5%) отмечено лишь в поясе ближнего Подмосковья, где цена квадратного метра в сентябре составила 94,1 тысячи рублей.
Что касается спроса, то он максимально сосредоточен на городах ближнего пояса: Реутов, Мытищи, Красногорск, Одинцово, Люберцы, рассказывает Мищенко.
Цены на квартиры на вторичном рынке Подмосковья по итогам третьего квартала 2017 года
| Город | Средняя стоимость квартиры (средняя цена предложения), млн рублей | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | ||||
| эконом | комфорт | эконом | комфорт | эконом | комфорт | |
| Мытищи | 3,5 | 4,2 | 4,4 | 5,8 | 5,5 | 7,3 |
| Королев | 3,0 | 3,7 | 3,7 | 5,0 | 4,8 | 6,4 |
| Пушкино | 2,6 | 3,4 | 3,4 | 4,4 | 4,2 | 5,7 |
| Щелково | 2,4 | 2,9 | 3,0 | 4,1 | 3,7 | 4,9 |
| Балашиха | 2,9 | 3,6 | 3,9 | 4,8 | 4,6 | 6,1 |
| Реутов | 4,0 | 5,3 | 4,8 | 7,4 | 5,8 | 9,5 |
| Люберцы | 3,6 | 4,3 | 4,2 | 5,8 | 5,7 | 7,1 |
| Жуковский | 2,9 | 3,5 | 3,8 | 4,7 | 4,6 | 6,1 |
| Раменское | 2,6 | 3,2 | 3,3 | 4,4 | 4,0 | 5,2 |
| Видное | 2,8 | 3,8 | 4,0 | 5,4 | 5,2 | 6,8 |
| Домодедово | 2,5 | 3,4 | 3,5 | 4,6 | 4,4 | 5,9 |
| Подольск | 2,8 | 3,6 | 3,6 | 4,7 | 4,4 | 5,9 |
| Апрелевка | 2,9 | 3,6 | 3,6 | 5,0 | 4,3 | 6,3 |
| Одинцово | 3,8 | 4,3 | 4,7 | 6,2 | 6,0 | 8,1 |
| Красногорск | 3,5 | 4,6 | 4,8 | 6,5 | 6,0 | 8,6 |
| Долгопрудный | 3,5 | 4,7 | 4,6 | 6,1 | 5,6 | 8,2 |
| Химки | 3,6 | 4,4 | 4,8 | 6,1 | 6,0 | 7,8 |
| Лобня | 2,9 | 3,5 | 3,6 | 4,9 | 4,5 | 5,9 |
По данным компании "Миэль"
