МОСКВА, 10 августа — РИА Недвижимость. Участки в составе будущего ТПУ "Профсоюзная" в Москве, выставленные властями на торги, должны заинтересовать инвесторов прежде всего благодаря своему месторасположению — в данной локации будут востребованы офисы, а торговая часть еще больше усилит привлекательность объектов, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Власти Москвы выставили на торги право аренды двух земельных участков под строительство на территории проектируемого транспортно-пересадочного узла (ТПУ) "Профсоюзная" на юго-западе города. На участках площадью 0,29 и 0,1 гектара в районе пересечения Нахимовского проспекта и Новочеремушкинской улицы планируется построить десятиэтажный многофункциональный комплекс (МФК) на 16 тысяч квадратных метров и шестиэтажное офисное здание на 4 тысячи квадратных метров. Начальная арендная плата за первый участок составляет 90,9 миллиона рублей в год, за второй — 54,5 миллиона рублей. Заявки на участие в аукционе принимаются до 25 сентября, торги пройдут 28 сентября. Организатором торгов выступает департамент Москвы по конкурентной политике.
Location, location, location
Директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов считает данную локацию очень интересной. "Лоты находятся в сложившейся городской среде, вблизи крупных транспортных узлов, в данной локации высокая интенсивность пешеходного и автомобильного трафика, удобный доступ на общественном транспорте", — поясняет он.
При этом Морозов отмечает, что локация вполне удобна как раз для офисной недвижимости, особенно для такого небольшого объема, как 4 тысячи квадратных метров.
"ТПУ "Профсоюзная" — локация, имеющая потенциал для наполнения офисами, как и в целом юго-западное направление", — подтверждает управляющий директор компании Regus в России Ирина Баева. С одной стороны, арендные ставки здесь привлекательнее, чем в центре города, с другой, ЮЗАО — это традиционно престижный район для проживания, здесь есть платежеспособный спрос на качественные офисы, рассуждает эксперт.
Вообще, по мнению Баевой, открытие бизнес-центров вне ЦАО — это очень хороший тренд. Она объясняет его тем, что собственники современных компаний уже не стремятся во что бы то ни стало открыть офис в самом центре столицы, так как все больше людей стремятся работать как можно ближе к дому и меньше времени тратить в пути на работу.
"Офисные помещения рядом со станциями метро всегда востребованы", — поддерживает коллег директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. Район метро "Профсоюзная" не станет исключением — можно сходу назвать несколько компаний, которые с удовольствием рассмотрели бы такое расположение при наличии подходящих предложений, уверена она.
Заявленный проект офисного центра площадью 4 тысячи квадратных метров, по нашему мнению, будет успешным и востребованным на рынке в случае его реализации в классе А, считает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Анна Иванова. На фоне большого количества офисных зданий, расположенных рядом со станциями метрополитена, но имеющих в большинстве своем классы В- и С, конкуренция является низкой, ввиду чего проект имеет хорошие шансы на успешную реализацию. Подтверждением тому является бизнес-центр компании "Лотте", расположенный далеко за пределами центра Москвы, рядом с метро "Калужская", и при арендопригодной площади порядка 38,4 тысячи квадратных метров имеет вакансию не более 9%, добавляет Иванова.
Верные объемы
Исходя из описания лотов, 16 тысяч квадратных метров МФК могут быть как офисами, так и апартаментами, размышляет Морозов. По его мнению, и в том, и в другом случаях на первом этаже возможна торговая составляющая. "Следовательно проект интересен девелоперам и инвесторам, специализирующимся на апартаментах и офисах", — говорит он, добавляя, что к таким относятся, например, ПИК, "Ташир" и Capital Group.
Если в составе МФК планируется торговый центр, то уровень такого торгового центра сильно повлияет на заполняемость офисного здания, рассуждает Широкова. Офисная часть любого МФК в какой-то степени является как бы "отражением" торгового комплекса, поясняет она. Если торговая часть здания будет напоминать вещевой рынок, то офисному зданию не стоит рассчитывать на хороших арендаторов. "Если же качество проекта будет хоть немного сравнимо с такими МФК, как "Кунцево Плаза" или "Метрополис", то проект ждет несомненный успех", — убеждена она.
По мнению Ивановой, объемы МФК заявлены верно с учетом существующей конкуренции со стороны таких крупных объектов, как "Капитолий" на Вернадского, "Рио" на Севастопольском, а также "Гагаринского" на Ленинском проспекте. Данный объем позволит реализовать проект в ином формате, а именно в формате районного торгового центра, главной задачей которого является удовлетворение повседневных потребностей в товарах и услугах жителей рассматриваемого района. Она также отмечает, что тенденция строительства удобных, качественных, небольших торговых центров на базе станций метрополитена или железнодорожных станций набирает обороты на рынке торговой недвижимости Москвы и Подмосковья, следуя успешной международной практике, и является весьма перспективной.
Трудно не будет
В целом интерес к девелоперским проектам коммерческой недвижимости, расположенным вблизи транспортных узлов достаточно высокий, говорит директор в отделе рынков капитала и инвестиций CBRE Елена Подлесных. При этом инвесторы будут внимательно анализировать концепцию и оценивать проекты с учетом ожидаемой доходности на собственный капитал около 20% и выше, замечает она.
"Относительно офисного компонента, с учетом того, что офисы займут всего 4 тысячи квадратных метров и расположены будут на транспортных развязках, мы не ожидаем дальнейших трудностей с реализацией этих площадей, как с точки зрения аренды, так и продажи", — полагает Подлесных.
По словам Морозова, трудности для развития полноценного проекта могут возникнуть из-за небольших размеров участков. Кроме того, эксперт обращает внимание, что получается слишком большая плотность — более 50 тысяч квадратных метров на гектар. В то же время он предполагает, что, принимая во внимание значимость ТПУ для города, проект будет поддерживаться властями. "А высокая плотность застройки данных лотов компенсируется невысокой плотностью застройки объектов ТПУ", — считает Морозов.
Вместе с тем, незначительный метраж запланированного офисного здания наводит на размышления и Широкову: "Четыре тысячи квадратных метров — это слишком мало для привлечения крупных брендов в качестве арендаторов". Поэтому, по ее мнению, опытный инвестор скорее всего захочет построить здание класса В+ хорошего качества, нежели здание класса А, и в этом случае можно ожидать более быстрого заполнения здания арендаторами и возврата инвестиций.
"Данные проекты, безусловно, интересны для инвесторов и девелоперов ввиду близости к станции метрополитена и расположения на первой линии Профсоюзной улицы", — резюмирует Иванова, подчеркивая, что ввиду дефицита земельных участков, характерного для Москвы вот уже несколько последних лет, все лоты, выставленные городом на аукцион и расположенные рядом с метро, являются априори весьма привлекательными.
Она предполагает, что в качестве их потенциальных инвесторов могут выступить как российские компании, так и зарубежные, в частности, различные китайские крупные строительные и инвестиционные холдинги, проявляющие последние два-три года достаточно активный интерес к рынку российской недвижимости.
