МОСКВА, 10 августа — РИА Недвижимость. Рынок жилья Москвы на пике лета отметился рядом интересных тенденций. Так, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость" эксперты рассказали, что в июле увеличился интерес покупателей новостроек к жилью большей площади, а вот на вторичном рынке царствует покупатель с неумеренными аппетитами и покладистый продавец, готовый платить за то, чтобы его квартиру продали.
Новостройки во власти тенденций
Традиционно "мертвый" июль на рынке недвижимости в этом году был достаточно бодрым: эксперты даже отметили несколько любопытных тенденций.
Во-первых, впервые за три последних месяца на первичном рынке массового сегмента был зафиксирован рост цен, указывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Если с апреля по июнь средняя стоимость квадратного метра колебалась в пределах 0,3-1%, то по итогам июля рост составил 1,6% — цена достигла 150,7 тысячи рублей. Причем положительная динамика отмечена по большинству округов. А некоторые из них вовсе стали рекордсменами. Например, в ВАО средняя цена "квадрата" увеличилась по итогам июля на 10,3%, а в СВАО — на 11,9%", — приводит данные эксперт. Данная статистика связана не только с пересмотром прайса, но и вымыванием самых бюджетных лотов. Отрицательная динамика по цене отмечена только в ЗАО (-2%), где вышел новых объем предложения за МКАД, замечает собеседница агентства.
Покупательская активность в летние месяцы на рынке недвижимости ожидаемо снижается, поэтому застройщики и продавцы предлагают скидки — в среднем около 5%, но в некоторых проектах достигают и 15-17%, комментирует генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. При этом, по ее словам, спрос на новостройки подстегнула проходившая в июле распродажа недвижимости "Черная пятница" (Black Friday Real Estate).
Еще одним фактором поддержки июльского спроса, по словам заместителя коммерческого директора ГК "Инград" Ольги Кузнецовой, стало продолжающееся снижение ставок по ипотеке — доля ипотечных сделок в структуре продаж поступательно увеличивается в последние 3 месяца. Однако это касается в первую очередь подмосковных проектов и столичных проектов комфорт-класса, уточняет она.
Второй яркой тенденцией первичного рынка жилья Литинецкая называет рост среднего бюджета предложения, причем по всем типам квартир. "Например, в июле средний бюджет студий вырос на 8,3%, однокомнатных квартир — на 1,8%, двухкомнатных — на 1,9%, трехкомнатных — на 0,6%. Многокомнатные лоты показали рост на 5,5%", — сообщает она. Одновременно эксперт отмечает повышение интереса к покупке жилья большей площади. Так, по ее словам, спрос сместился в пользу двух- и трехкомнатных квартир.
Это подтверждает и директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов, отмечая уменьшение спроса на малогабаритные квартиры и изменение средней площади покупаемых лотов с 38 до 43 квадратных метров.
А вот генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина обращает внимание на интересную тенденцию среди ипотечных покупателей. "Часть покупателей активно консультируется, далее получает одобрение по ипотеке, но непосредственно выходить на сделку не торопится. Такая категория покупателей, скорее всего, ожидает либо выгодных акций, либо выхода новых объемов предложения в привлекательных комплексах по более низким ценам. По нашим предположениям, на сделки они выйдут уже в начале осени", — рассуждает собеседница агентства.
Что касается картины предложения, то в июле 2017 году на рынок недвижимости Москвы вышло 2 новых проекта. В их составе ЖК "Фестиваль Парк" от застройщика "Центр-Инвест", который стал продолжением комплексной застройки Левобережного района, и точечный проект "Лидер на Пресне" в Центральном АО от застройщика "Лидер-Инвест", указывает генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой". Дополнительно стартовали продажи нового объема предложения в 6 уже реализующихся проектах, добавляет он. В старых границах города — это новая очередь в ЖК "Наследие", а также корпуса в ЖК SREDA, "Некрасовка", "Зеленый Бор", "Легендарный квартал на Березовой Аллее", в новой Москве — корпус в проекте "Москва А101".
"Вторичка" затихла до осени
Первая половина лета была чрезвычайно активной как для продавцов, так и для покупателей на вторичном рынке столичной недвижимости, отмечает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Татьяна Саксонцева. "Возможно, сказалось отсутствие жары, но никакого традиционного затишья не было. Однако если серьезно, то главной причиной оживления был рост доллара — многие владельцы сбережений в американской валюте решили конвертировать их в метры. Особенно это заметно в сегменте квартир от 30 миллионов рублей", — объясняет она. А вот ровно с середины июля на рынок "снизошло" обычное для этого времени года замедление — продавцы частично сняли объекты с продаж до осени, покупатели тоже ждут осени, чтобы изучить большее число выгодных предложений.
Причем любопытный факт зафиксировали в компании "Инком-Недвижимость": обычно в летний период объем предложения либо увеличивается (накопление идет за счет низкой активности покупателей, которые уезжают на отдых), либо остается на том же уровне. "Однако сейчас мы фиксируем постепенное сокращение этого показателя по причине того, что продавцы продолжают покидать рынок, и количество снимаемых ими с экспозиции лотов больше, чем объем нового предложения", — говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
Одновременно с этим эксперты "Инкома" фиксируют в некоторых локациях затоваривание "вторички" низкокачественными объектами: квартирами в "хрущевках" и девятиэтажных панельных домах устаревших серий, расположенных в спальных районах столицы (например, на восточном направлении, в Гольяново). Здесь экспонируется очень много подобных объектов, и конкуренция между их собственниками весьма высока.
Согласно данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья столицы в июле была равна 179,08 тысячи рублей, причем по отношению к предыдущему месяцу она увеличилась на 0,9%.
На вторичном рынке жилья по-прежнему "правит бал" покупатель, который уже твердо рассчитывает на дисконт при покупке недвижимости. "При этом мы фиксируем следующую тенденцию — выросло число покупателей, у которых абсолютно нереальные представления о ценах на рынке, и они делают продавцам предложения о покупке недвижимости, принять которые не представляется возможным", — недоумевает Шлома.
Изменения, по его словам, произошли и в поведении продавцов: раньше, когда при заключении сделки они выплачивали комиссионные агентству недвижимости, то довольно часто пытались оспорить их размер. Однако на данный момент продавцы легко соглашаются на соответствующие выплаты, лишь бы только риелторы реализовали их собственность, отмечает он.
