МОСКВА, 27 июля — РИА Недвижимость. Покупателей жилья в новостройке интересуют прежде всего три вещи — надежность застройщика, цена квартиры и сроки строительства. Вникать в остальные детали процесса не принято. А между тем, чтобы возвести дом в Москве, застройщику нужно пройти через 60 административных процедур, а то и больше. О том, что девелоперу стоит дом построить, а также подвести к нему газ, воду и электричество, сайту "РИА Недвижимость" рассказали эксперты.
Бег с препятствиями
По словам заведующего кафедрой технологии и организации строительного производства МГСУ, заслуженного строителя России Азария Лапидуса, первое, с чем сталкиваются застройщики — с необходимостью оформить права на землю, то есть либо получить ее в аренду, либо купить. "Затем делаются геодезические, экологические и геологические изыскания. Могут потребоваться и какие-то дополнительные исследования. Так, если участок находится в зоне аэропорта, то выясняется, не будут ли дома мешать судам", — рассказывает он.
После завершения изыскательских работ застройщики заказывают проектировщикам проектную документацию, сдающуюся потом на оценку в экспертизу. А уже ее положительное заключение открывает дорогу к получению разрешения на строительство.
Правда, подчеркивает Лапидус, чтобы получить этот документ, требуется информация от ресурсоснабжающих организаций о возможности присоединения дома к системам канализации, электросети, водоснабжения и так далее.
Также он обращает внимание, что в регионах могут быть и местные админбарьеры. В пример эксперт приводит ряд городов Сибири, в которых, в отличие от Москвы, для разрешения на строительство застройщикам нужно представить проект наружных сетей, прошедший экспертизу.
Когда разрешение на строительство жилого объекта получено, контроль за ним до момента завершения проекта становится предметом архитектурно-строительного надзора.
В итоге в Москве, например, строительный цикл от идеи построить дом до получения разрешения на строительство занимает порядка шести месяцев, рассказывает начальник управления оптимизации и контроля процедур в градостроительной сфере департамента градостроительной политики столицы Рафаэль Луганский. При этом полный цикл строительства жилья в городе до момента ввода дома в эксплуатацию, по оценке собеседника агентства, составляет три года.
Бюрократия на убывание
Как подчеркивает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, хотя сфера строительства в России по-прежнему остается сложной с точки зрения административных барьеров, в последние годы работа властей по сокращению бюрократических процедур становится все заметнее.
Еще в 2014 году стройкомплексом Москвы была проведена большая работа — своего рода ревизия, в результате которой был утвержден исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства объектов жилого назначения, напоминает Луганский.
"Всего в сфере строительства сейчас в столице насчитывается около 140 процедур. Но это не значит, что нужно пройти все 140. Реальное количество процедур для конкретного застройщика зависит от того, как будут оформляться земельно-правовые отношения, в какой части города будет строиться объект, есть ли там охранные зоны объектов культурного значения. В среднем для строительства многоквартирного дома требуется порядка 50-60 процедур, при этом большая их часть, порядка 60%, связана с подключением строящегося объекта к сетям инженерно-технического обеспечения", — объясняет чиновник.
Он также уточняет, что из 140 административных процедур для застройщиков в Москве федеральным законодательством установлены примерно 120-130, тогда как остальные — это уже требования города, связанные в первую очередь с сохранением архитектурного облика столицы или сохранностью уже имеющихся коммуникаций.
То, что на сегодняшний день наиболее трудными административными барьерами являются процедуры, связанные именно с взаимодействием с ресурсоснабжающими организациями — МОЭКом, МОЭСКом, Мосводоканалом, подтверждают и застройщики. "Процедура разработки и согласования проекта подключения к сетям может длиться до 1,5 лет. Кроме того, каждому застройщику необходимо проходить государственную экологическую экспертизу (ДППиООС), которая в среднем занимает до шести месяцев. От трех месяцев до полугода обычно требует смена вида разрешенного использования земельного участка", — озвучивает сроки процедур Сычев.
Правда, оговаривается Луганский, длительность и многочисленность процедур по подключению к инженерным сетям при строительстве жилья вполне объяснима. Любое подключение, по его словам, предполагает двусторонние обязательства как со стороны застройщика, который обязан построить определенный участок сети, так и со стороны ресурсоснабжающей организации, которая тоже должна выполнить обязательства по подведению сетей до границ многоквартирного дома, либо до границ участка, если речь идет о нежилых объектах. И большая часть процедур связана с подписанием различных актов, которые подтверждают выполнение всех этих условий.
Электронизация строительства
Чтобы упростить преодоление административных процедур для бизнеса, власти Москвы организовали для строительных компаний контактный центр, работающий в форме "горячей линии", куда можно позвонить и узнать ответ на любой вопрос, касающийся строительства, рассказывает Луганский.
Кроме того, Москомстройинвест организует семинары и совещания с застройщиками, в рамках которых дает необходимые пояснения касательно нововведений разрешительной документации, добавляет Сычев.
Однако самым серьезным шагом, оптимизирующим и унифицирующим правила игры в строительной сфере, является ввод электронных систем документооборота, которые позволяют сократить время, затрачиваемое на подачу и получение документов.
В частности, уточняет Сычев, с 1 июля 2017 года подача документов застройщиками на получение ГПЗУ в Москве осуществляется только в электронном виде. Он также напоминает, что в этом году были утверждены общие правила землепользования и застройки Москвы. "Это второй по значимости градостроительный документ после генплана, который находится в отрытом доступе и с ним могут ознакомиться все желающие — не только застройщики, но и обычные граждане", — поясняет девелопер.
В свою очередь в ассоциации застройщиков Московской области добавляют, что существенно позволяет сократить сроки административных процедур переход на интернет-платформу. Девелоперы могут не тратить время на визиты в МФЦ, а оформить документы удаленно с помощью онлайн-ресурсов и выездного обслуживания.
"Большим подспорьем для застройщиков стала и информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Теперь заявитель перед подачей документов в подмосковный Минстрой должен загрузить свой проект в ИСОГД. В течение одного дня он регистрируется, а отсканированные документы проходят экспертизу на предмет корректного оформления и комплектности, после чего формируется электронное дело. При дальнейшей подаче заявлений на выдачу ГПЗУ, разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию нужно будет только указать номер этого дела", — отмечают в ассоциации застройщиков Московской области.
Луганский же уточняет, что ИСОГД успешно работает и в Москве. "Из системы можно получить информацию о конкретных земельных участках, причем всего за 5 дней. Информация предоставляется на возмездной основе, но стоимость услуги — это исключительно затраты на саму распечатку данных", — поясняет он.
Ценник на барьеры
В целом, рассказывают собеседники РИА Недвижимость, сами административные процедуры не оказывают значительного влияния на стоимость жилых объектов — они либо бесплатны, либо характеризуются незначительными затратами, как, скажем, оплата государственных пошлин за выдачу разрешений.
Одна из немногих "дорогих" для застройщика статей расходов — это плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), указывают в ассоциации застройщиков Московской области.
Также застройщику придется потратиться на подключение объекта к сетям, дополняет Луганский, но здесь установлены тарифы, подлежащие государственному регулированию.
"Если, например, взять по сетям водоснабжения, подключение может стоить 4-5 миллионов, если точка не очень далеко от участка. Есть онлайн-калькулятор, где можно подсчитать расходы точно", — отмечает чиновник. По его оценке, стоимость техприсоединений может доходить до 10% от стоимости всего проекта.
Задержки не будет
Как правило, редко кто из покупателей жилья интересуется административными барьерами в строительстве просто так — всех волнуют разве что их влияние на срок реализации проекта. Но тут, по словам девелоперов, собственникам еще не построенных квартир опасаться нечего. Ведь при составлении графика реализации проекта застройщик, естественно, учитывает перечень всех необходимых процедур, которые ему предстоит пройти, говорит Сычев. Поэтому сами процедуры на задержку сроков строительства повлиять не могут.
"Вообще все, что говорится об инвестиционном климате, о процедурах получения разрешительной документации для застройщика — все это B2B-процессы, которые ни в коей мере не оказывают влияния на покупателя. Потому что к тому моменту, когда застройщик начинает продавать, он уже имеет разрешение на строительство, и весь первоначальный блок вопросов решен", — объясняет детали процесса управляющий партнер группы компаний "Основа" Олег Колченко.
То же самое, по словам собеседника агентства, можно сказать и о завершающем этапе строительства — процедуре получения разрешения на ввод. "Все нормы и процедуры, которые должны быть преодолены застройщиком, понятны и прозрачны. И они понятны не за день до сдачи и ввода дома в эксплуатацию, а изначально, когда он приступил к строительству. Поэтому если, например, очереди проекта строятся в строгом соответствии с параллельным строительством инфраструктуры по графику, тогда не появится никаких вопросов", — заключает Колченко.
