"Донстрой" с недавнего времени начал проектировать свои проекты исключительно при помощи BIM-технологий. Какие преимущества они дают, а также что инновационного появится в проектах компании, в интервью РИА Недвижимость рассказал руководитель департамента развития проектов АО "Дон-Строй Инвест" Станислав Архипов.
- Недавно вы посещали США, где наблюдали за работой местных девелоперов. Расскажите, что интересного довелось увидеть?
— Вместе с группой наших специалистов мы посетили Нью-Йорк, где побывали в штаб-квартире Turner Construction. Это международная компания, работающая уже более полувека и первая в США, которая стала применять железобетонные конструкции при строительстве объектов. В общей сложности они уже реализовали больше 700 проектов по всему миру. Последние десять лет они работают преимущественно в BIM-технологиях, благодаря чему компания имеет очень высокие показатели эффективности.
У них в процессе проектирования задействованы проектные команды, которые состоят из девелоперов, строителей, архитекторов, разработчиков конструктивных элементов и инженерных систем. Каждый из них в общей информационной системе отвечает за свой участок работы. Все процессы мониторятся из одного операционного центра, в том числе в автоматическом режиме отслеживается правильность проектных решений. Просматриваются все варианты возможной интеграции конструктива, архитектуры и инженерных систем, выявляются различные несоответствия на тех или иных этапах. Каждую неделю команда собирается в онлайне или в офисе, все выявленные коллизии изучаются и принимаются решения, что с ними делать.
У нас же, как правило, происходит наоборот. Все процессы разделены — проектирование, экспертиза, разработка рабочей документации, и невозможно сразу выявить все несоответствия. Часть их выявляется уже непосредственно в процессе производства работ. От этого страдают сроки, бюджет и, конечно, качество.
- Насколько сроки строительства у американских девелоперов отличаются от наших?
— Давайте посмотрим, что входит в строительный цикл и сколько занимает времени. Прежде всего нужно разработать проект планировки — как правило, на это уходит год. После этого идет стадия разработки концепции проекта, в среднем от одного до трех месяцев. Затем следует непосредственно стадия проектирования — от четырех до восьми месяцев. Далее надо пройти госэкспертизу — один-два месяца. Потом в течение месяца нужно получить разрешение на строительство и подойти непосредственно к стройке. Если объект небольшой, то само строительство может занять 12-18 месяцев, крупные же проекты строятся, как правило, 30-36 месяцев. В общем, строительный цикл у нас занимает примерно пять лет.
У них он короче. Мы изучили ряд довольно крупных проектов, по 250-280 тысяч квадратных метров, — оказалось, что полная стадия проектирования у них занимает 8-12 месяцев, а сама стройка — 14-16 месяцев.
Кстати, в США нет обязательной экспертизы проектной документации. У нас вся проектная документация проходит либо госэкспертизу, либо независимую, которую проводят как государственные, так и негосударственные структуры, имеющие допуски. Без экспертизы у нас невозможно получить разрешение на строительство. Там же просто профильными компаниями проводится аудит и выносится техническое заключение, которого вполне достаточно.
- Какого рода согласительные процедуры у нас больше всего задерживают процесс подготовки проекта?
— Согласительные процедуры проходят в рабочем порядке, просто эти процедуры сами по себе очень тяжеловесны. Например, утверждение проекта планировки территории: это подготовка большого объема материалов, их согласование во всех профильных департаментах правительства Москвы, публичные слушания, выпуск протокола и заключения… Мы не можем жаловаться, что город нас где-то тормозит, просто сам масштаб этой работы не позволяет проводить согласование быстро. Тем более когда речь идет о проектах комплексного освоения территорий, подразумевающих строительство миллиона и более квадратных метров.
- А есть ли в США особенности, связанные с техническими моментами?
— При строительстве высотных объектов там используются более прочные материалы. В частности, бетон и арматура, применяемые там, в нашей системе координат сопоставимы с теми, что используются при строительстве ГЭС и плотин. Это объясняется тем, что, как правило, на маленьких земельных участках возводятся очень высокие здания, их можно сравнить с карандашом, и поэтому прочностные характеристики должны быть более высокими. У нас же обычно фронт объекта больше, а высота не столь значительная.
- Ранее вы также были в Азии, что интересного у азиатских девелоперов?
— Да, мы были в Гонконге и Сеуле, где смотрели в основном жилые комплексы. Мы с коллегами обратили внимание на некоторые факты. Например, в высотных жилых комплексах для отопления используется газ, и на кухнях тоже стоят газовые плиты. Это связано с тем, что у них очень дорогая электроэнергия. У нас до недавнего времени существовал запрет на использование газа в домах выше 11 этажа, и даже с отменой этой нормы применяется в основном все же электроэнергия.
Еще одна особенность: у их жилых комплексов весьма лаконичные фасадные решения — они просто получают достаточно качественную поверхность бетона и красят ее.
- А что со сроками строительства?
— Они во всем копируют Америку, поэтому у них примерно такие же показатели.
- Насколько нам известно, в азиатских странах власти не требуют от застройщиков жилья строить также социальную инфраструктуру.
— На самом деле таких требований нет нигде, кроме России. Власти того же Гонконга заявляют, что обеспечение социальными объектами — это задача города. Поэтому модель отношений правительства и девелоперов выглядит следующим образом. Девелопер создает актив в виде квадратных метров. В эти метры вселяются собственники или арендаторы, которые платят налоги в городской бюджет. За счет этих налогов город и строит свою стратегию обеспечения жителей социальными объектами. То есть власти заинтересованы в увеличении массы налогоплательщиков. При этом ни о каких регламентирующих документах или требований в части строительства школ, садов, поликлиник местные девелоперы не слышали.
- Вы также начали использовать BIM-технологии.
— С недавнего времени все наши новые объекты мы проектируем исключительно в программе Revit — в BIM, если говорить упрощенно. Это позволяет нам систематизировать информацию таким образом, чтобы полностью исключить возможность ошибок, способных привести к увеличению себестоимости или сроков строительства. В рамках проектирования составляется конструктивная схема здания, к которой добавляются различные объемные решения и системы коммуникаций, в результате чего создается более детализированная модель. После стадии проектирования мы уже обладаем всеми объемными и техническими показателями будущего проекта, что позволяет качественно и безболезненно провести тендер на подрядные работы.
В дальнейшем мы планируем передавать готовый объект в эксплуатацию вместе с BIM-моделью, в которой будут прописаны все необходимые протоколы и регламенты обслуживания. Благодаря этому, у каждого специалиста по эксплуатации будет четкое понимание о работе всех систем здания, регламентах, гарантийных сроках и так далее. Сейчас же на каждый элемент здания заводится отдельный паспорт, и все сведения в бумажном виде хранятся в службе эксплуатации. При этом они часто теряются, особенно, если объекты построены уже давно.
- Дорого ли обходятся BIM-технологии?
— Стадия проектирования в BIM может обходиться примерно на 30% дороже проектирования в классическом варианте. Но зато вы исключаете серьезные риски, которые могут на последующих этапах привести к крупным незапланированным затратам и повлиять на сроки строительства.
- Многие ли российские компании сегодня применяют технологии инфомоделирования зданий?
— Многие компании так или иначе пытаются внедрять BIM-технологии, тем более что, к примеру, Москомэкспертиза принимает такую документацию на экспертизу. Там тоже есть и оборудование, и люди, способные проводить аудит такой документации и давать заключения. Но пока в BIM у нас проектирует достаточно ограниченное количество бюро. Как правило, в BIM работают только архитекторы, иногда конструкторы. Но совершенно точно не работают инженерщики. Из-за этого могут случаться различные коллизии при строительстве. Например, в архитектуре и конструктиве все соответствует, но приходят инженерщики и говорят: "А вот здесь под потолком надо провести систему вентиляции". В результате нарушаются предельные показатели по потолкам — хотели высоту 3 метра, а получилось 2,9 метра.
- Помимо инновационного подхода к проектированию, вы также уделяете немало внимания новшествам в части непосредственно строительства.
— Мы уже около года работаем по специальной партнерской программе со всеми крупнейшими производителями стройматериалов и оборудования. У нас подписано порядка 70 соглашений, согласно которым производители предоставляют нам продукцию самых последних линеек. Это позволяет нам использовать в своих проектах все самое передовое. Ведь строительный цикл в среднем составляет три года, а у некоторых проектов лет пять. То есть тот продукт, который мы закладываем сегодня, фактически будет передан собственнику через три-пять лет. За это время происходит масса технических изменений, значительно меняется лифтовое оборудование, системы диспетчеризации, окна и фасады становятся более энергоэффективными, качество материалов становится выше и так далее. В автомобильной сфере, например, за это время могут полностью меняться линейки моделей.
- Можете выделить какие-то конкретные новые технологии, которые могут появиться в ваших проектах?
— Мы хотим создать единое информационное пространство внутри дома, в котором человек может быть постоянно на связи со своей службой эксплуатации, а также иметь доступ к системе видеонаблюдения на всей территории жилого комплекса. Он сможет прямо из своей квартиры наблюдать за ребенком на детской площадке, за автомобилем на паркинге и так далее. И для этого не нужно будет специально протягивать кабели и устанавливать множество камер. Кроме того, мы хотим сделать так, чтобы житель комплекса, попадая на его территорию, сразу идентифицировался — например, ему не нужно будет нажимать кнопки лифта, он сам подъедет, откроется и довезет до квартиры.
Также в своих комплексах мы планируем полностью отказаться от ламп накаливания или газоразрядных ламп.
- Насколько инновации влияют на экономику проекта?
— Инновации всегда увеличивают себестоимость проекта. Но они помогают создавать конкурентный продукт и повышать клиентоориентированность. Например, когда мы инвестируем в ту же энергоэффективность, это в конечном итоге приводит к тому, что жильцы будут меньше платить за электроэнергию.
- Насколько меньше?
— Если говорить о комплексе мероприятий, то есть не только энергоэффективности конструкций — стен и окон, но и о регулируемых приборах отопления, установке счетчиков тепла и так далее — то снижение затрат на электроэнергию может доходить до 30%.
На конкретном примере: все люди любят разный температурный режим, кому-то нужно в квартире 24 градуса, кому-то комфортно при 18 градусах. И в домах, где нет системы учета и регулировки, температурный режим в квартире регулируется путем открывания окон. То есть мы топим квартиру, а потом открываем форточку — и все тепло туда улетучивается, деньги улетают в окно в прямом смысле. Для нас сегодня этот вопрос не очень острый, но посмотрите, сколько люди платят за отопление в Европе — в той же Великобритании это сотни фунтов в месяц. И если предположить, что мы движемся к мировой модели, то энергоэффективность жилья скоро станет крайне важным вопросом для каждого из нас.
- Ранее вы отмечали, что на рынке есть проблемы с подрядчиками. Меняется ли что-то со временем?
— Ничего хорошего не происходит, ситуация с каждым годом лишь усугубляется. Платежеспособных застройщиков, которые хорошо и регулярно платят подрядчикам, становится все меньше. И даже те подрядчики, которые чувствовали себя уверенно несколько лет назад, в текущем году уже испытывают на себе кризис неплатежей. Поэтому найти сегодня качественного подрядчика становится все сложнее.
- А вы не хотите создать собственную подрядную компанию?
— Нет, мы считаем, что каждый должен профессионально заниматься своим делом. Некоторые предпочитают создавать вертикально интегрированные компании, включающие в себя и строителей, и проектировщиков, и производителей. Но ведь каждое из этих направлений нужно не только поддерживать в рабочем состоянии, но и постоянно развивать, вкладываться в обучение людей, модернизировать оборудование. К тому же подобный формат сильно зависит от конъюнктуры рынка. На рынке периодически случаются кризисные явления, приводящие к проблемам со сбытом и падению объемов производства. И перед компанией может встать выбор — либо спасать стройки, либо производство. Кроме того, помимо обеспечения своих внутренних потребностей такие компании также ориентируются на внешний рынок. А представьте, что ваша строительная компания подписала с каким-то девелопером крупный контракт. Часть стройки прошла нормально, а потом ему не дали кредит. И будете тогда софинансировать чужое строительство.
- Также когда-то вы говорили, что успешному освоению промзон в Москве препятствуют земельные вопросы с собственниками. Изменилось ли что-то с принятием закона о комплексном освоении промзон?
— Пока на практике ничего не изменилось. Мы до сих пор сталкиваемся с проблемой мелких собственников, с которыми приходится вести переговоры.
- Мешает ли это вам осваивать территорию бывшего завода "Серп и молот"?
— Там мы уже практически со всеми договорились, и реализация проекта идет полным ходом. Территория большая, и чтобы ее застройка была разнообразной, к проектированию мы привлекли несколько бюро, у каждого из которых свой почерк: "Атриум", Wall, UNK project и бюро Тимура Башкаева. При этом все архитектурное разнообразие будет вписываться в общую концепцию, разработанную британским бюро LDA Design.
- И в завершение традиционный вопрос — планируете ли вы новые проекты?
— Да, мы сейчас готовим несколько уникальных проектов, способных взорвать рынок, но подробно о них мы расскажем позже.
Беседовал Константин БАЛАКИН
