МОСКВА, 19 июля — РИА Недвижимость. Выбор квартиры в новостройке, несомненно, всегда зависит от покупательского бюджета, но это вовсе не означает, что люди будут готовы покупать только лишь по принципу "на что хватило". Эксперты рассказали РИА Недвижимость, какие характеристики проекта являются обязательными при принятии решения в его пользу.
Копейка к копеечке
К сожалению, крайняя ограниченность доходов россиян диктует логику выбора жилья, исходя, прежде всего, из возможностей, а не желания, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
По ее словам, на рынке вряд ли найдется клиент, который рассматривал покупку однокомнатной квартиры за шесть миллионов рублей, но потом передумал и добавил "лишний" миллион, заметив похожий по своим характеристикам ЖК, но имеющий в своем составе, например, торговый центр или физкультурно-оздоровительный комплекс.
"Пока все с точностью до наоборот — каждый клиент обладает предельным бюджетом, исходя из которого и рассматривает доступные варианты", — отмечает она.
Несмотря на то, что стоимость квадратного метра остается значимым фактором, при выборе жилья покупатели также в первую очередь оценивают индивидуальные критерии, полагают все эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Везучий транспорт
Так, критически важным для покупателей является удачное расположение жилого комплекса с точки зрения транспортной инфраструктуры — метро, железнодорожной станции в пешей доступности, автомобильных развязок.
Например, предсказуемая, а в идеале гарантированная транспортная доступность — один из главных факторов при выборе жилья в ближайшем Подмосковье, указывает коммерческий директор "Главстрой Девелопмент" Дмитрий Земсков. Он также отмечает, что при выборе способа поездки на работу в Москву и обратно посредством электрички, автобуса/маршрутки или личного автомобиля покупатель жилья масс-сегмента отдает приоритет железнодорожному сообщению. Другие эксперты также отмечают, что такой вид транспорта удобен, потому что позволяет планировать свое время с точностью до минуты.
"Объект, от которого за 15-20 минут можно дойти до железнодорожной станции, будет покупателю интересен. А если этот путь пролегает по благоустроенным улицам, а не через промзону или заброшенное поле, то интересен вдвойне. Примером востребованности служит популярный ЖК "Столичный" в подмосковном Железнодорожном. Он находится в 20 минутах пешей доступности до станции, от которой до центра Москвы (метро "Курская") на комфортной электричке можно доехать за 23 минуты", — приводит пример эксперт.
Впрочем, даже если на данный момент в той или иной локации транспортное сообщение не слишком хорошее, то нужно смотреть также на планы развития территории. Ведь трафик с течением времени может меняться: в окрестностях могут открыть станцию метро, провести какой-нибудь скоростной трамвай, построить развязку, которая разгрузит трассу, или, например, затеять реконструкцию на много месяцев. Покупатели должны читать новости на эту тему и сами оценивать, насколько велика вероятность того или иного события и насколько эти события будут менять картину", — рассуждает генеральный директор федерального портала "Мир Квартир" Павел Луценко.
Он также подчеркивает, что покупатели-автомобилисты, прежде всего, интересуются паркингом. Если рядом с домом невозможно оставить машину, это станет серьезной проблемой, предвидя которую, покупатель откажется от сделки.
А вот возможность добираться до метро или железнодорожной станции на велосипеде, по словам Луценко, не волнует практически никого, так как велосезон у нас длится 4-5 месяцев в году. К тому же у нас нет специальных стоянок, чтобы оставить велосипед у метро/станции до вечера, когда человек будет возвращаться с работы.
Инфраструктурный букет
Транспорт транспортом, но комфортный жизненный цикл в городе включает не только перемещение из точки А в точку Б. Любому человеку надо понимать, где в пределах своего дома он будет покупать продукты, лечиться, куда водить детей на учебу, а где сможет погулять с семьей на свежем воздухе. Именно поэтому инфраструктурная составляющая района играет важнейшую роль при выборе жилья.
"Когда на рынок выходит единичное предложение в конкретном районе, объект сразу привлекает внимание. Это возможность купить новое жилье со сформировавшейся инфраструктурой в уже знакомом месте", — говорит генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.
Поэтому сегодня характеристики любого жилого комплекса включают не только квартиру или дом, но и комфортные места общего пользования, социальную инфраструктуру в шаговой доступности, оригинальную архитектуру зданий, а также благоустроенную прилегающую территорию. Именно все эти факторы оцениваются при выборе новостройки, поэтому каждый из девелоперов вынужден уделять им особое внимание, добавляет Литинецкая.
Хотя еще 10 лет назад застройщики успешно продавали "коробки" без социальных объектов, а благоустройство ограничивали песочницей для детей и парой лавочек, замечает она.
Зеленый статус
Любопытно, что многие клиенты все чаще и увереннее оперируют такими понятиями, как "роза ветров" или "предельно допустимая концентрация вредных веществ" в воздухе, почве, воде, отмечает Литинецкая. Хотя, конечно, экологическая ситуация в районе оценивается клиентами при покупке жилья не в первую очередь.
Однако, по словам других экспертов, в целом близость парков и водоемов все же имеет серьезный вес. Например, как отмечает руководитель направления исследований в сфере строительства и недвижимости Аналитического центра НАФИ Светлана Подчалина, результаты опроса жителей Балашихи показали, что близость парков, природных комплексов и зон отдыха в списке потребительских предпочтений занимает вторую после цены позицию (45%) при принятии решения о покупке квартиры.
Во многом внимание к экологии определяется возрастом покупателей и их семейным положением. Так, семьи с маленькими детьми или пенсионеры больше заинтересованы в чистом воздухе и отсутствии рядом с домом крупных магистралей или заводов.
Впрочем, квартиры в домах рядом с парками, прудами, лесом, несомненно, будут пользоваться большим спросом, чем на месте или рядом с полями аэрации, свалкой или действующей промзоной, указывает Луценко.
К примеру, таким козырем обладает один из самых благополучных в части экологии жилых комплексов в ближнем Подмосковье, расположенных в Железнодорожном — ЖК "Столичный" компании "Главстрой Девелопмент". Жилой комплекс активно строится, первые четыре корпуса и первый детский садик будут готовы в этом году.
В 2016 году ЖК "Столичный" стал самым экологичным жилым комплексом Подмосковья по результатам премии Urban Awards. Он выбран победителем за качество атмосферного воздуха, экологичность местоположения комплекса: близость парков и водоемов, удаленность загруженных транспортных магистралей и производств.
Кстати, покупатели жилья масс-маркета сейчас стали обращать внимание на использование при строительстве объекта энергосберегающих технологий. И ЖК "Столичный" — отличный пример того, как застройщики активно работают в этом направлении. К примеру, технология, использованная при устройстве фасадов "Столичного", позволяет поддерживать оптимальную температуру внутри помещений, что снижает удельный расход тепловой энергии на отопление зданий этого жилого комплекса. А это должно положительно сказаться в части экономии затрат на эксплуатацию.
Какой должна быть квартира
Ну и, наконец, сама квартира и ее параметры могут стать весомым аргументом "за" или "против" того или иного объекта.
По словам Литинецкой, однозначно стоит выделить тенденцию выбора покупателями небольших площадей. Еще 7-10 лет назад покупка квартиры с огромными комнатами, длинными широкими коридорами, большими по площади санузлами была своеобразным подтверждением статуса в обществе. Однако сегодня ситуация кардинально изменилась. Даже клиенты в сегменте элитной недвижимости не готовы платить деньги "за воздух" — неиспользуемые квадратные метры. Поэтому сейчас застройщики стараются придерживаться "золотой середины" и предлагают клиентам относительно компактные квартиры с эффективной планировкой, говорит она.
"В идеале все помещения должны быть прямоугольной формы без острых или тупых углов. В противном случае значительно усложняется меблировка, поэтому покупатели неохотно приобретают подобные варианты", — отмечает собеседница агентства.
Например, поясняет Литинецкая, кухню и гостиную не должна разделять спальня. Детская не может находиться напротив входа в квартиру. В большой квартире площадью от 70 квадратных метров должно быть два санузла — один в гостевой зоне, второй — в спальной. Если, например, в многокомнатной квартире кухня соседствует со спальней, то такое жилье пользуется априори невысоким спросом.
Квартиры также должны иметь нелинейную планировку, то есть выходить окнами на разные стороны. Есть даже примеры проектов с распашными "однушками". Самыми неудачными считаются угловые квартиры, выходящие окнами на окна соседней секции, поскольку из всех комнат открывается не лучший вид, объясняет Литинецкая.
Хорошо если в рамках одного проекта застройщик может предложить квартиры разных планировочных решений. Так, в ЖК "Столичный" представлена широкая продуктовая линейка — от студий 22 квадратных метров до 3-комнатных квартир площадью 72 квадратных метров. Причем помимо классических планировок здесь есть квартиры и евроформата. Все квартиры предлагаются с отделкой (три варианта на выбор). Стоимость начинается от 1,76 миллиона рублей.
В целом, не отменяя эмоциональную составляющую при выборе новостройки, следует отметить, что этот процесс становится все более рациональным действием, ориентированным на бюджет и функциональность. Вопросы баланса жилых и подсобных помещений, количества полезных метров — одни из самых острых. Цена девелоперской ошибки в части квартирографии очень высока, по мере усиления конкуренции и снижения доходов она будет только возрастать, заключают эксперты "Главстрой Девелопмент".
