МОСКВА, 13 июля — РИА Новости, Мария Неретина. В первой половине 2017 года на рынок жилья в Москве вышли рекордные объемы в строящихся проектах: предложение приблизилось к 3 миллионам квадратных метров. В такой ситуации даже оживившийся спрос не может "переварить" все выставленные на продажу объемы, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
"Первичка" на дрожжах
Чтобы продать все квартиры в новостройках "старой" Москвы, понадобится около 33 месяцев, и 8 месяцев нужно, чтобы реализовать всю "первичку" в новой Москве, подсчитали аналитики портала ЦИАН. Эта ситуация неизбежно приведет к стагнации: хотя спрос стабильно растет с начала года (количество заключенных ДДУ выросло за январь-май на 70%), его все равно не хватает на все выведенные на рынок проекты, утверждают они.
Всего же на рынке "старой" Москвы в продаже находятся рекордные 3,419 миллиона квадратных метров жилья, с начала года объем предложения вырос на 20,4%, подчеркивает генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой". Всего в продажу вышли новые объемы в 16 проектах, уточняет коммерческий директор ГК "Инград" Евгений Сандлер. Он также отмечает, что из-за большого числа проектов на рынке происходит размывание спроса между ними.
В целом две главенствующие тенденции первой половины 2017 года — рост спроса и обгоняющий его рост объема предложения — отмечают все эксперты, опрошенные агентством.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках продолжает снижаться, отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. "По усредненным данным стоимость квадратного метра в 2017 году в отношении к первому полугодию 2016 года снизилась в интервале от 8 до 14%, в зависимости от класса жилья", — поясняет она. Это закономерно приводит к повышению спроса, и те покупатели, которые еще год назад не могли позволить себе купить интересующую квартиру, теперь выходят на сделки, говорит эксперт.
В марте произошел неожиданный скачок цен — сразу на 2,6%, однако он был связан с тем, что с продажи были сняты большие блоки квартир сразу в нескольких проектах, отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По ее данным, средняя стоимость квадратного метра жилья в массовом сегменте в июне составила 148,34 тысячи рублей, а в бизнес-классе — 227,6 тысячи рублей.
В результате продолжающегося увеличения предложения на жилом рынке Москвы сложилась ситуация, когда у застройщиков нет рыночной возможности повышать стоимость продаж, как 2-3 года назад. Можно сказать, что цены до конца 2017 года в Москве будут сдерживаться тенденцией увеличения предложения, обращает внимание генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.
Пестрый рынок: что продают и как покупают
Помимо основных тенденций, эксперты отметили ряд локальных трендов, характерных для первой половины 2017 года на московском рынке жилой недвижимости.
Так, доля апартаментов в общей структуре предложения продолжает сокращаться — за полугодие она упала с 21,5% до 19,1%, отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.
Еще один тренд — снижение стоимости в новостройках бизнес-класса: за год оно составило 10,3%, и теперь средний ценник на один "квадрат" равен 207,2 тысячи рублей, отмечает Каширцев.
Ипотека удерживает лидирующие позиции в схемах приобретения жилья, хотя ее доля не была одинаковой в течение всего полугодия. Так, в январе она составляла всего 28% от общего числа, но во втором квартале года не падала ниже 53%, отмечает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. Она связывает такую динамику с тем, что предыдущие ипотечные сделки покупатели старались закрыть до конца года, а также некоторую сумятицу на рынке вызвало завершение программы господдержки. Однако после неоднократного снижения Центробанком ключевой ставки ипотечные предложения банков стали даже более выгодными, чем те, которые фигурировали в программе с госсубсидиями, отмечает эксперт.
С Шаталиной соглашаются эксперты компании "Гранель": по их наблюдениям, снижение ипотечных ставок с начала марта обеспечивает стабильный рост реализованного спроса.
"Вторичка" теряет поклонников
Массовый выход в продажу новостроек в столице привел к оттоку покупателей со вторичного рынка на первичный. По данным директора департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаила Куликова, количество сделок на вторичном рынке в первой половине 2017 года на 20% меньше, чем в аналогичный период годом ранее. При этом, добавляет эксперт, здесь происходят качественные изменения: например, за год доля сделок с привлечением ипотеки увеличилась с 20% до 26,5% — это связано со снижением ключевой ставки и завершением программы господдержки, которая распространялась только на новостройки.
На протяжении января-мая количество договоров купли-продажи продолжает снижаться относительно прошлого года. В итоге за первые пять месяцев 2017 года было заключено 44017 договоров, что на 15% ниже, чем годом ранее за то же время. Относительно 2014 года спрос на "вторичке" просел на 37,5%, уточняет Литинецкая.
При этом Куликов ожидает изменения структуры спроса и возвращения покупателей во "вторичку". По его мнению, застройщики сейчас работают "в ноль", и многие находятся на стадии банкротства. "Сейчас мы, образно говоря, с ленинским прищуром наблюдаем за сегментом новостроек Москвы и Подмосковья", — говорит эксперт.
"Во второй половине июня началось оживление рынка, но совершенно не ко времени", — сетует управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич. По ее мнению, это произошло в результате роста курса доллара. "Как только доллар пошел вверх, началось оживление на рынке. Срабатывает чисто психологический фактор — почему-то всем кажется, что если доллар пошел вверх, цены на жилье должны расти. Так думают покупатели", — поясняет эксперт и добавляет, что если бы это происходило в сентябре, то возникшее оживление продлилось бы до конца года, а сейчас ситуация остается непредсказуемой.
Все эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, отмечают, что на рынке — как на вторичном, так и на первичном — практически отсутствуют инвестиционные сделки. "В течение всего этого времени покупатели соглашались на приобретение жилья в основном в тех случаях, когда жилищный вопрос нужно было решить безотлагательно. В случае, когда жизненные обстоятельства не были настолько "горящими", потребители не решались выходить на сделку — из-за ухудшения материального положения существенная их часть из них не уверена в завтрашнем дне", — комментирует ситуацию Куликов.
Эксперты добавляют, что продавцы все еще не вполне адекватно воспринимают рыночную ситуацию, поэтому не готовы снижать цены. Многие из них приостановили активность и "придержали" объекты до сентября, когда ожидается восстановление спроса и рост цен. " Между тем, никаких предпосылок для роста цен нет. Потому что, даже активизировавшись, покупатели не готовы покупать все подряд, да еще и с повышением цены", — резюмирует Пешич.
