Как известно, осетрина бывает только первой свежести, она же и последняя. В отличие от благородных сортов рыбы, "свежесть" арендного жилья может быть более дифференцированной. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться в степенях "убитости" квартир, а заодно понять, кто и как платит за ремонт.
Износ первой категории
Жилье по степени износа, или в просторечье "убитости", бывает трех категорий, рассказывает генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко.
Первая степень — это когда в квартире просто несколько лет не делалось косметического ремонта: заляпанные стены и двери, потертости, обшарпанности, возможно, несколько устаревшая мебель и техника. Такая квартира может сдаваться на 10-20% дешевле аналогичной со свежим ремонтом, объясняет эксперт.
Ремонт в квартире "первой степени убитости", обговаривается на словах. Арендатор в принципе может сделать его полностью за свой счет, говорит директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.
В случае если ремонт делает арендатор, эксперты настоятельно рекомендуют предварительно обсуждать с арендодателем условия его проведения — сроки и условия компенсации его стоимости. "Арендатор должен сохранять все чеки от покупки материалов", — подчеркивает Луценко.
Если же хозяин готов взять финансовые затраты на себя, то оплата обычно производится по факту ремонта, добавляет руководитель департамента аренды компании "Азбука Жилья" Роман Бабичев. Например, если вы договорились поклеить обои за счет хозяина, то сначала вы их покупаете и клеите, а потом приходит хозяин, ему отдают чеки, и он вычитает сумму из будущей оплаты, говорит эксперт.
Вторая свежесть
По словам Луценко, арендное жилье "второй свежести" — это квартира, которую мы привыкли видеть у пенсионеров. "Мебель 80-х годов, наборная мебель на кухне, советская плита, старые деревянные окна со щелями, выпадающий паркет", — описывает ее Луценко.
В случае "убитости второй степени" клиенты могут обсудить с хозяевами объем ремонта, составить смету, а по завершении ремонта удерживать стоимость ремонта из платы за аренду, добавляет Бабичев.
"Если стороны решают, что арендаторы будут делать в квартире ремонт, а арендодатель снижает арендную плату (еще на 15-20%), это должно быть четко зафиксировано в договоре найма, в том числе, с описанием, какой именно ремонт планируется произвести", — говорит Жукова. Там же обязательно нужно расписать механизм расчета и подтверждения затрат.
На время ремонта арендатор, как правило, либо ничего не платит арендодателю, то есть ремонт делается за счет арендной платы, либо платит символическую сумму. Это зависит от степени и качества ремонта, добавляет собеседница агентства.
Что касается обстановки, то здесь есть два варианта. В первом случае можно договориться с хозяином, чтобы он вывез старую мебель из квартиры куда-нибудь, затем своими силами купить новую и при выселении просто забрать ее с собой. Второй вариант — вписать мебель в перечень ремонтных работ, но тогда она остается в квартире после выселения.
Категория третья или "так жить нельзя"
"Убитость" третьей степени — это малопригодные для жизни квартиры после залитий, пожара, с разбитой или вывороченной сантехникой.
Любопытно, что хозяева таких квартир часто и не хотят заниматься ремонтом самостоятельно, предпочитая просто сдавать дешевле. Дисконт на такие квартиры может достигать 50% и даже больше, так что арендатор может смело настаивать на серьезной скидке.
В случае ремонта такой квартиры силами арендатора эксперты категорически рекомендуют сделать смету на все работы, указать, в течение какого времени будет производиться ремонт, а сам ремонт лучше сделать в первый же месяц вселения. И самое главное — договор найма тут обязателен. В нем следует четко прописать сроки проживания, чтобы не получилось так, что вы сделали ремонт, а вас потом выселили и сдали квартиру дороже.
Причем, как замечает Луценко, уровень ремонта должен соответствовать классу дома в целом. "Нет смысла покупать дорогие материалы и мебель в "хрущевку" с обшарпанным подъездом: они не окупятся", — утверждает он.
Кстати, к третьей категории можно отнести и новостройки без ремонта, где он требуется с нуля. В таком случае аренда может сопровождаться дополнительными договоренностями по полной или частичной компенсации ремонта, который будет выполняться арендаторами. Как правило, такие объекты размещаются в базе объявлений по ставкам на 20-30% ниже рынка, а соответствующие договоренности затем оформляются в процессе переговоров, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
