Прежней рентабельности в девелопменте сегодня нет, и в условиях падения цен на жилье компаниям приходится серьезно задумываться над снижением себестоимости строительства. О том, как девелоперам работается в нынешних непростых условиях, в интервью РИА Недвижимость рассказал президент группы компаний «Гранель» Ильшат Нигматуллин.
- Ильшат Анварович, как вы оцениваете сегодняшний рынок новостроек? Падают ли продажи?
— Времена сегодня, действительно, изменились, и реальность такова, что повторения декабря 2014 года, когда у всех было по 300% продаж, уже не будет, поэтому, если сравнивать с 2014 годом, то, конечно, продажи упали. Но в целом рынок сегодня неплохой. Хотя надо признать, что мы живем в условиях рынка покупателя, и с этим нужно считаться. Люди стали требовательней к выбору жилья, их интересуют не только квадратные метры, но и инфраструктура вокруг. Повлиял на спрос и уход с рынка и банкротство крупных девелоперов: люди стали осторожнее. Можно сказать, что в качественных проектах, хорошо географически расположенных, с высокой скоростью строительства, жилье продается нормально. Конечно, есть проекты, у которых проблемы, сроки строительства которых затягиваются… Но все крупные девелоперы сейчас грамотно рассчитывают свои силы.
- Тем не менее многие компании покидают рынок?
— Возможно, у кого-то из тех, кто ушел с рынка, не было большого опыта работы. Кто-то не смог подстроиться под изменившиеся экономические условия. Кто-то, наверное, нашел другой рынок, более интересный, с большей доходностью. В девелопменте же на сегодняшний день нет большой рентабельности, многие работают с маржой в 5-10-15%. Для нас это нормальная маржа, я считаю. Но кому-то этого мало — хотят большего.
- Одна из последних тенденций на первичном рынке московского региона — перетекание спроса из области в Москву. Усложняет ли это вам жизнь как девелоперу, учитывая, что большинство ваших проектов находятся как раз в Подмосковье?
— Да, Москва оттягивает на себя какую-то часть спроса, но глобальной проблемы в этом я не вижу. Спроса хватит на всех: и на область, и на Москву. При этом давайте посмотрим на цены. В Москве стоимость квадратного метра не может быть дешевле 110-120 тысяч рублей. В области, в пределах 10-15 километров от МКАД, метр стоит 70-75 тысяч. Мы в области продаем в среднем по 75 тысяч — но все наши проекты находятся в пределах 5 километров от МКАД. Поэтому у нас продажи идут хорошо, в отдельных проектах мы продаем по 200 квартир ежемесячно. Тем более что не всем нужна квартира именно в Москве. В целом я хочу сказать, что тот спрос, который, как вы сказали, перетекает в Москву, — это люди, которые изначально и планировали покупку квартиры в столице, просто в силу разных причин у них не было на это средств. Сегодня рынок изменился, жилье стало доступнее, поэтому они вновь обратили внимание на Москву. Портрет нашего покупателя все-таки несколько иной.
- Насколько сейчас значима ипотека для рынка новостроек?
— Не было бы ипотеки, две трети квартир просто не продавались бы. Сейчас до 80% новостроек покупается с помощью ипотеки. Далеко за примерами ходить не нужно, давайте вспомним, что именно поддержка ипотеки со стороны государства (программа государственного субсидирования ипотеки — прим.) помогла строительному рынку остаться на плаву в сложной ситуации. Ипотека стала доступнее, за счет этого и отрасль развивается, но пока, на мой взгляд, процент по ипотеке достаточно высок.
- А ощутили ли вы на себе прекращение программы субсидирования ипотеки?
— На момент окончания программы рыночные ипотечные ставки были сопоставимы, поэтому нет. Мы сейчас в рамках совместной программы со Сбербанком продаем в ипотеку под 8%. Так что, получается, мы ничего не потеряли. Программа в настоящее время, и правда, не нужна, поскольку рыночные условия таковы, что ипотечный рынок развивается самостоятельно. Официальные данные говорят о том, что за первые четыре месяца свыше 250 тысяч наших граждан взяли ипотеку.
- Недавно Дмитрий Медведев заявил, что необходимо снижать ипотечные ставки до 6-7%. Насколько, на ваш взгляд, это достижимо?
— Если Банк России будет планомерно снижать ключевую ставку до 7%, то, я думаю, в ближайшей перспективе мы увидим ипотеку под 7,5%. Дай бог, если это произойдет уже в текущем году, но мой прогноз тем не менее в горизонте двух лет.
- Насколько сильно это увеличит продажи?
— Каждый сниженный процент дает дополнительно 5-7% продаж. Если с нынешних 10-10,5% ставки снизятся до 7%, то спрос сразу увеличится примерно на 20%.
- А могут ли вслед за спросом вырасти цены?
— Понимаете, все не так просто. Некий рост, конечно, будет, но, думаю, значительного роста не будет. Если бы спрос вырос вдвое, тогда еще возможно. Однако при росте на 20% цены поднимутся не более чем на 3-5%.
- Давайте немного поговорим о ваших проектах. В прошлом году вы анонсировали строительство технопарка рядом с МКАД, как обстоят дела с данным проектом?
— Мы действительно планировали начать в Красногорском районе строительство жилого комплекса на 1,2 миллиона квадратных метров и в его составе построить технопарк на 100 тысяч квадратных метров. Но решили, что пока условия рынка не совсем подходящие, и у нас есть более интересные площадки, так что этот проект мы отложили, сосредоточившись на других.
- На данный момент вы в основном сосредоточились в московском регионе. А из Башкирии вы решили уйти?
— Спрос там сильно упал, цены тоже, и как там сегодня зарабатывать, непонятно. Текущие проекты мы завершили. У нас остались земельные участки, но пока мы с ними ничего делать не собираемся: будем ждать восстановления рынка. Строить мы там пока не хотим, сегодня у нас есть интересы в сфере коммерческой недвижимости, присматриваемся к торговым центрам Уфы, и, возможно, примем решение по покупке уже к осени.
- Какие регионы вам еще могли бы быть интересны?
— Нам интересен Крым, в котором сегодня существует дефицит жилья. Мы разрабатываем четыре проекта в Симферополе, Ялте и Севастополе общей площадью порядка 250 тысяч квадратных метров, но пока в регионе существуют сложности, хотя, безусловно, спрос на жилье там высокий. Проблема в том, что на полуострове сейчас практически отсутствует цивилизованный рынок ипотеки с понятными и прозрачными механизмами. Сегодня по поручению президента Минстрой России разрабатывает механизмы для регулирования ипотечного рынка в регионе, и мы надеемся, что в скором времени этот вопрос решится.
- Ранее вы говорили, что не исключаете возможность создания собственных производственных мощностей…
— Да, в декабре мы начнем строить в Долгопрудном завод для переработки гранита стоимостью более 1 миллиарда рублей. Открыть его мы настроены уже через год.
Мы рассчитываем, что он будет перерабатывать до 2 тысяч кубов камня в месяц и приносить выручки около 1 миллиарда рублей в год. На гранит сейчас огромный спрос, особенно в Москве.
- В последнее время на рынке произошел ряд покупок одних компаний другими, а не собираетесь ли вы кого-то купить или поглотить?
- Да, мы ведем переговоры о покупке одной девелоперской компании. Возможно, они продлятся еще полгода, пока есть определенные сложности. У данной компании не очень большой портфель, несколько проектов. Она испытывает небольшие проблемы, но не глобальные. Просто акционеры устали, не хотят больше этим бизнесом заниматься.
- Вы возьмете на себя их долги?
— Да, там есть некоторые долги.
- В московском регионе по-прежнему актуальна проблема обманутых дольщиков. У вас есть опыт достройки проблемных объектов, не предлагают ли вам власти еще что-то достроить?
— Да, нам предлагали еще некоторые объекты, но мы пока решили не брать на себя новые обязательства. Сначала надо выполнить все уже взятые. Сейчас мы завершаем долгострой в микрорайоне Лукино в Балашихе, и уже в сентябре начнем передавать квартиры. В его достройку мы вложили примерно 700 миллионов рублей. Плюс недавно область попросила нас взять на себя долгострой в Нахабино Красногорского района с «дырой» в 1,1 миллиарда рублей. Там люди начнут получать квартиры с мая следующего года.
- Как вы думаете, что в будущем ждет рынок новостроек?
— Я думаю, что со временем появятся новые технологии, которые позволят снизить себестоимость строительства. На данный момент это очень важный вопрос, мы все серьезно боремся за себестоимость. На каждый рубль теперь обращаем внимание.
- А долго ли еще первичный рынок будет рынком покупателя?
— Конечно, все зависит от состояния экономики, и если цены на нефть вновь вырастут, то девелоперский бизнес, как и любой в нашей стране, почувствует себя лучше и уверенней. Но, как я говорил в самом начале нашей беседы, сверхприбыли уже не будет. Рынок изменился, люди изменились, в конце концов, технологии развиваются, так что к прошлому мы не вернемся уже точно.
Беседовал Константин БАЛАКИН
