МОСКВА, 10 мая — РИА Недвижимость. Московские девелоперы, которых называют одной из самых заинтересованных сторон в реализации программы реновации жилья столицы, на удивление осторожно комментируют тему расселения "хрущевок". Более того, многие участники рынка недвижимости восприняли саму идею реновации без восторга — они не понимают, сможет ли город вписать инвестиционные интересы в программу, а также боятся, что появившийся в результате расселения дополнительный объем квартир перенасытит рынок предложением.
Капля в море
По словам одного из авторов законопроекта о реновации, депутата Госдумы Николая Гончара, стоимость программы, в рамках которой потенциально могло бы быть расселено порядка 8 тысяч домов, оценивается предварительно в 3,5 триллиона рублей. При этом Гончар отметил, что доходная часть городского бюджета составляет примерно 1,7 триллиона рублей. Как заявил мэр Москвы Сергей Собянин, на первом этапе город не планирует привлекать инвесторов, и средства предполагается выделять исключительно бюджетные. "Чтобы запустить эту программу, потребуется около 300 миллиардов рублей в течение трех лет", — сказал он. Также Собянин обозначил и примерные сроки реализации программы — минимум 10-15 лет.
"Если не учитывать стоимость земли и затраты на процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка (которая не понадобится, так как это жилые районы), то при финансировании в 100 миллиардов в год можно построить максимум 1,5 миллиона квадратных метров, минимум — 1 миллион с учетом затрат на модернизацию коммуникаций", — считает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова, уточняя, что в расчет взята инвестиционная стоимость квадратного метра московских новостроек в размере 100 тысяч рублей.
Управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая приводит следующие подсчеты. В предварительный список "хрущевок" под снос вошло более 4,5 тысячи зданий, суммарная площадь которых — примерно 13 миллионов квадратных метров. При себестоимости строительства жилья комфорт-класса в 60 тысяч рублей за метр (без учета технологического подключения и социнфраструктуры), на расселение понадобится 780 миллиардов рублей, рассуждает эксперт. При ежегодном финансировании в 100 миллиардов рублей на расселение уйдет около восьми лет, однако с учетом дополнительных расходов на реконструкцию инфраструктуры сроки реализации программы растянутся как минимум на десять лет. Соответственно, ежегодно только в рамках реновации будет вводиться порядка 1,3 миллиона квадратных метров жилья. "Сейчас в Москве ежегодно сдается в эксплуатацию порядка 3-3,5 миллиона квадратных метров жилых помещений", — замечает Литинецкая.
Схожие цифры приводит и директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет — по его мнению, если в программу ежегодно будут вкладываться только 100 бюджетных миллиардов, то за десять лет может быть построено 10 миллионов квадратных метров нового жилья. При этом он подчеркивает, что немало будет зависеть от качества жилья, которое будет построено, от его локации и прочих факторов.
Партнер "Химки групп" Дмитрий Котровский уверен, что без частных инвесторов городу все же не обойтись. "100 миллиардов рублей в год, которые планирует выделить правительство, — это капля в море", — говорит он.
Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын также считает, что это незначительные деньги: "Только одна подготовка, создание центров по расселению, выкуп и подготовка площадок может съесть всю эту сумму".
Как привлечь инвесторов
Одна из возможных моделей сотрудничества власти и бизнеса уже вырисовывается из обсуждаемого законопроекта о реновации, рассуждает Литинецкая. Документ предусматривает создание фонда содействия реновации, который получит право привлекать к сотрудничеству девелоперов.
Как считает управляющий партнер "Метриум групп", застройщики смогут участвовать в реновации в качестве fee-девелоперов: за определенное вознаграждение (fee) они будут обеспечивать полный цикл девелоперских услуг — от разработки проекта новостройки и подготовки площадки до работы с подрядчиками и сдачи здания в эксплуатацию.
Другой возможный вариант, продолжает Литинецкая, — это приобретение квартир для переселенцев в уже готовых или завершающихся проектах первичного рынка жилья. Третий сценарий — соинвестирование.
К примеру, говорит она, власти предоставляют в льготное пользование земельный участок и обеспечивают ускоренное утверждение проектной документации, компенсируют часть расходов на инфраструктуру, а застройщик возводит жилье для переселенцев и для продажи на рынке.
Интерес с опасением
Впрочем, сами девелоперы пока с большой осторожностью относятся к участию в программе реновации. Большинство крупных застройщиков, работающих на рынке недвижимости Москвы, не захотели отвечать на вопросы об интересе к расселению столичных "хрущевок". В числе промолчавших, например, такие известные девелоперы, как ПИК, "Интеко", PSN, "Сити XXI век", MR Group и "Эталон-Инвест".
Рассуждая о привлекательности программы для инвесторов, гендиректор компании "Главстрой девелопмент" Иван Богатов утверждает, что у них появится интерес лишь в том случае, если столичные власти разработают градостроительную документацию, обеспечат объекты инженерной и социальной инфраструктурой и возьмут на себя взаимодействие с жителями на первоначальном этапе программы.
А гендиректор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич поясняет, что программа не детализирована, а потому оценить ее востребованность в девелоперской среде сложно.
"Думаю, что город будет привлекать к реновации крупные компании с опытом реализации крупных проектов и с собственными мощностями", — говорит председатель совета директоров ГК "Основа" Александр Ручьев. Впрочем, сам Ручьев, в прошлом бывший одним из акционеров группы "Мортон", участвовать в реновации жилья в Москве не собирается.
Из собеседников РИА Недвижимость активный интерес к программе расселения обозначил президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. "Мы готовы принять в ней участие, а также войти в рабочую группу для проработки данной программы. Свои предложения мы направили в Клуб инвесторов Москвы, который плотно работает с московским стройкомплексом", — рассказывает он. По словам Воронина, чья компания в прошлом году приобрела старейший в Москве домостроительный комбинат, у ФСК "Лидер" имеются производственные мощности, позволяющие возводить как панельные, так и монолитные дома, а также опыт участия в московской программе сноса — в 2001-2016 годах с помощью ДСК-1 было переселено более 51 тысячи семей.
Влияние на рынок
Опрошенные эксперты констатируют, что сегодня на рынке новостроек Москвы при достаточно серьезном объеме предложения на довольно высоком уровне находится и спрос. "Только за предыдущий год, с января по декабрь 2016 года, число зарегистрированных ДДУ выросло в 2,7 раза", — отмечает, в частности, руководитель департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Директор "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев приводит данные Москомстройинвеста: в Москве в строительстве находится порядка 11,6 миллионов квадратных метров, причем уже проданы 4,6 миллиона "квадратов, а 7 миллионов — пока нет.
"Если сделать примерные расчеты, поделив эту цифру на усредненную площадь жилья, то в таком случае можно сделать вывод о более чем 120 тысяч квартир, находящихся в продаже", — подсчитывает эксперт. Если учесть, что в среднем в каждом из 4,5 тысячи домов из предварительного списка для программы реновации надо расселить 100 квартир, то необходимо 450 тысяч новых квартир, продолжает считать Стригалев. По его мнению, чтобы выйти на нужные показатели рентабельности в случае сноса и расселения домов при участии девелоперов, построить придется уже до 1,35 миллиона новых квартир.
Правда, предостерегает эксперт, при резком выплескивании всех строек на рынок строительные компании вряд ли выиграют и могут испытать трудности с реализацией проектов — в особенности тех, которые по тем или иным критериям уступают объектам-конкурентам.
Вопросом, где девелоперы будут искать покупателя на свои коммерческие новостройки в случае запуска в Москве программы реновации, задается и Котровский из "Химки групп". "В итоге программа может привести к коллапсу на рынке и его перенасыщению. Могут также появиться недостроенные объекты", — опасается он. Также эксперт предупреждает, что большая конкуренция будет давить на цены, при том что снижать стоимость квадратного метра московским девелоперам уже некуда из-за увеличивающейся себестоимости строительства.
В любом сегменте рынка жилья дополнительное строительство приведет к еще большей конкуренции, и в конечном итоге многие застройщики будут вынуждены уйти с рынка, соглашается с Котровским Колосницын.
Правда, не все эксперты считают, что рынку московского жилья грозит спад из-за перенасыщения предложением. Литинецкая обращает внимание на то, что пока не идет речь о строительстве за счет бюджетных средств каких-либо объемов жилья для реализации на рынке. Если власти ограничатся возведением исключительно новостроек для переселенцев, то на рынок программа может не повлиять, полагает она, впрочем, добавляя, что такой сценарий маловероятен.
Программа реновации — городская программа, поэтому продажа вновь построенного объема жилья может производиться только после ввода в эксплуатацию домов и с помощью торгов на аукционе, размышляет Богданюк. Поэтому пока объемы непосредственно поступят в продажу, пройдет минимум три-пять лет. "По сути, в продажу выйдет объем квартир в готовых домах, которые на 20-25% дороже котлована, что никак не спровоцирует падения цен на недвижимость, а наоборот", — заключает эксперт.
