Любая сделка с недвижимостью — предприятие ответственное и включает в себя ряд тонких моментов, требующих особого внимания и детальной проверки. На что смотреть, чего избегать и чем пренебрегать не стоит, когда речь идет о заветных квадратных метрах, сайту "РИА Недвижимость" рассказали нотариусы города Москвы Елена Образцова и Наталия Сергеева.
Не соглашайтесь на притворные сделки
Нередко одна из сторон сделки предлагает оформить договор дарения того или иного объекта, хотя по факту совершается стандартная купля-продажа недвижимости. Ключевой аргумент в пользу дарения — возможность уйти от налогов. Еще одна ситуация, когда притворное дарение на руку собственникам, — отчуждение долевой недвижимости. Продажа доли требует согласия всех сособственников имущества, а вот дарение позволяет подобным условием пренебречь. Также на якобы безвозмездных основаниях не прочь обзавестись новой недвижимостью и супруги, не желающие делить совместно нажитое с женой в случае развода.
Какие бы основания для прикрытия купли-продажи дарением не были, риск всегда один: притворную сделку довольно легко оспорить. Квартира в таком случае подлежит возвращению изначальному владельцу, а вот возврат денег остается под большим вопросом. Ведь фактическая передача средств в договоре дарения никак не указывается, и указываться не может. А значит, и доказать этот момент в суде будет крайне затруднительно.
Прописывайте в договоре реальную стоимость недвижимости
Зачастую недобросовестные продавцы предлагают и другой вариант подлога, на первый взгляд, более безопасный и безобидный, чем притворное дарение. Его суть в занижении стоимости предмета договора с целью облегчения налогового бремени. Все бы ничего, но и здесь снова под удар попадает покупатель: если сделка будет признана недействительной, то назад он сможет получить только ту сумму, которая была прописана в договоре, а не ту, что была выплачена на самом деле. Выходит неплохая схема заработка для мошенников, когда при оспаривании ими договора купли-продажи прямого нарушения закона не возникает, и шансы остаться безнаказанными крайне высоки.
Кстати, покупателям, которые уверен в успехе аферы с преднамеренным занижением стоимости объекта недвижимости, стоит знать, что с 2016 года налог на имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Поэтому выгоды в этом для них не будет никакой.
А вот продавцам следует знать, что налоговые органы в определенных случаях взимают подоходный налог при продаже недвижимости, и он рассчитывается из стоимости квартиры по договору. Если же стороны сознательно занижают цену продажи, то налоговые органы могут начислить налог с суммы не менее 70% кадастровой стоимости объекта.
Будьте осторожнее с лицами, действующими по доверенности
Доверенность, на первый взгляд, — простой и не вызывающий опасений документ. Однако нужно понимать, что юридическая сила этого документа и возникающие в результате его выдачи правовые полномочия отнюдь не шуточные.
Доверенность может оказаться поддельной, а может и настоящей, но уже недействительной вследствие ее отмены. В любом случае сделка, совершенная с использованием подобного "псевдодокумента", признается ничтожной. Следовательно, ее участники рискуют остаться без приобретенной недвижимости и без денег. Поэтому любую предъявляемую доверенность необходимо проверять как на предмет ее подлинности, так и на предмет актуальности на момент совершения сделки.
Все это можно сделать при помощи онлайн-сервиса проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Понадобятся лишь доступ в интернет и основные реквизиты документа (дата удостоверения, реестровый номер, Ф.И.О. доверителя и нотариуса). После введения всех данных система выдаст ответ — найдена ли указанная доверенность в реестре, а также отменялась она или нет.
Государственные и муниципальные органы власти могут провести дополнительную проверку: сверить содержание документа с текстом доверенности, хранящейся в реестре. Так можно убедиться в том, что поверенный не приписал себе непредусмотренных доверителем полномочий.
Если вы обратились к нотариусу для удостоверения сделки, он проверит, в том числе, и все полномочия стороны, действующей по доверенности.
Внимательнее с расчетом по сделке
Безусловно, при заключении сделок с недвижимостью речь идет о солидных денежных суммах. Участники сделки стараются подстраховываться: покупатель предоставляет предоплату (зачастую под обыкновенную расписку, без заключения специального авансового соглашения), а также стороны прибегают к расчету наличными через банковскую ячейку.
Подчеркнем, что оба метода влекут за собой определенные риски. К содержанию расписки законом не предусмотрено никаких строгих требований, а значит, впоследствии доказать основания передачи средств или сроки их возврата в случае несовершения сделки (если стороны не отразили это в тексте расписки) будет затруднительно. Еще хуже, если паспортные данные одного из участников сделки, указанные в документе, окажутся ненастоящими. Доказать, кто кому что передавал, при таких обстоятельствах крайне тяжело.
Именно поэтому для документального подтверждения передачи каких-либо средств, авансовых платежей мы рекомендуем заключать соответствующее соглашение у нотариуса.
Что касается банковской ячейки, здесь большой риск возникает из-за необходимости обналичивания и транспортировки крупной денежной суммы. Кроме того, банки не несут ответственности за содержимое сейфа, не составляют опись вложений, не проверяют купюры на подлинность, не производят пересчет денег. Если какие-то из перечисленных услуг и предлагаются банком, то за них с клиента взимается дополнительная комиссия.
В случае банкротства банка процедура изъятия денег из хранилища требует значительных временных затрат и череды согласований с временной администрацией или конкурсным управляющим лопнувшего банка. Если же клиент внес залог за ключи от ячейки (это распространенная практика), то эти деньги в ситуации с банкротством кредитного учреждения, как правило, не возвращаются.
Более того, при использовании ячеек возможны и случаи откровенного мошенничества, воровства и прочих нарушений законодательства. Известна масса примеров, когда мошенникам с помощью поддельных документов удавалось без особого труда забирать деньги из таких ячеек.
В качестве наиболее безопасного и удобного способа расчета по сделке с недвижимостью мы рекомендуем обратиться к депозиту нотариуса. В этом случае покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса, на котором сумма будет находиться до тех пор, пока нотариус не получит документы, подтверждающие переход права собственности. Как только подтвердится государственная регистрация сделки, деньги с депозитного счета будут переданы продавцу. Немаловажно, что средства, находящиеся на депозитном счете нотариуса, защищены и от банкротства банка: в случае прекращения работы банка они выводятся из конкурсной массы и в кратчайшие сроки возвращаются держателю счета.
Обязательно выделяйте доли детям при использовании маткапитала
Многие родители, приобретая квартиру с привлечением средств материнского капитала, игнорируют одно из требований закона: выделение долей детям в приобретенной недвижимости. Неисполнение этого правила является прямым нарушения прав собственников (в данном случае — детей), и в случае, допустим, дальнейшего отчуждения такой недвижимости суд может признать сделку ничтожной. А значит, горе-родителям придется возвращать деньги обманутым покупателям вне зависимости от того, удалось им сохранить средства, вырученные от реализации недвижимости, или нет.
Будьте внимательнее с посредниками на рынке и их "выгодными" предложениями
На сегодняшний день рынок недвижимости наводнен самими разными агентами, риелторами, правовыми консультантами, которые обещают гражданам не только быстро и выгодно продать или купить квартиру мечты, но и решить любые сопутствующие проблемы. В пакет их услуг включается и составление проектов договоров, и проведение тщательных проверок, и спасение участников сделки от очередей в различных инстанциях, и ускорение процедуры государственной регистрации права собственности. Лучше заблаговременно разобраться, за что вы платите и нужна ли вообще предложенная услуга.
Так, ряд услуг агентов и консультантов, либо вообще не нужны, либо делаются за гораздо меньшие деньги, а порой и бесплатно. Например, та же ускоренная регистрация прав на недвижимость доступна в случае, если сделка оформлена у нотариуса, и документы поданы в электронном виде. Вся процедура займет лишь один рабочий день. Ни один посредник такие сроки обеспечить не сможет. Кстати и ходить по каким-либо инстанциям или кабинетам при обращении к нотариусу не придется. Все нотариусы работают в режиме "одного окна", то есть любые сведения они запросят и направят самостоятельно посредством электронной системы межведомственного инфообмена.
Вообще, когда речь идет о купле-продаже недвижимости, не стоит пренебрегать квалифицированной юридической помощью и теми гарантиями, которые способен обеспечить нотариус, удостоверяя сделку.
Рента, дарение, завещание — смотрите на правовые последствия
Когда речь заходит о распоряжении имуществом пожилых граждан, нередко возникает проблема выбора между составлением завещания, заключением договора пожизненной ренты либо попросту дарением недвижимости, допустим, близким сердцу родственникам. Важно понимать все нюансы каждого варианта.
В случае с завещанием право собственности на обозначенное в нем имущество возникает у наследника только со дня смерти наследодателя. Также при желании передать недвижимость посредством завещания необходимо учитывать право на обязательную долю в наследстве, которым по закону обладает ряд лиц. Вне зависимости от содержания завещания с обязательными наследниками придется поделиться.
Договор пожизненной ренты (или договор пожизненного содержания с иждивением) подразумевает передачу имущества рентоплательщику при выполнении им определенных условий в течение жизни рентополучателя (изначального собственника). Это может быть ежемесячная выплата фиксированной суммы денег, уход, обеспечение необходимыми медикаментами, продуктами питания и так далее. При этом рентополучатель сохраняет за собой право проживания в указанном в договоре объекте недвижимости, а также может расторгнуть соглашение в случае грубых нарушений прописанных в нем условий. Читать подобные договоры нужно крайне внимательно, а лучше обращаться для их оформления к нотариусу.
Что касается договора дарения — важно понимать одно: подписывая такой договор, собственник моментально лишается каких-либо прав на указанную в нем недвижимость. Отменить дарение практически невозможно, поэтому прибегать к такому виду сделок можно лишь в исключительных случаях.
Не одалживайте крупные суммы для покупки жилья под расписку
Если вы решили поучаствовать в решении квартирного вопроса близкого человека и оказать посильную финансовую помощь, надеясь при этом получить одолженные деньги назад, откажитесь от расписки в пользу нотариально удостоверенного договора займа.
Если заемщик не проявит должной ответственности и не вернет деньги в срок, такой договор позволит решить проблему без обращения в суд посредством исполнительной надписи нотариуса. Вся процедура занимает не более двух недель, а расходы на такую услугу оказываются значительно ниже судебных (тариф составляет 0,5% от общей суммы долга и взыскивается с должника). Определенная выгода возникает и у нерадивого заемщика: к уплате подлежит только сама сумма долга и процентов по нему, без каких-либо штрафов за просрочку.
