МОСКВА, 10 апреля — РИА Недвижимость, Марина Заблудовская. Главной бурно обсуждаемой темой на рынке жилья Москвы в первый месяц весны была, разумеется, вторая волна реновации пятиэтажек. Впрочем, реального влияния на рынок, по словам опрошенных РИА Недвижимость экспертов, вся эта шумиха не имела. Так, новостройки в марте козыряли повышенными показателями спроса, тогда как "вторичка", оказалась настолько "обескураженной", что игроки затрудняются определить дальнейшие направления ее развития.
Новостройки грозят подорожать
Март 2017 года условно можно разделить на два периода. Первые три недели месяца были весьма активными, что было связано со снижением ставок по ипотеке крупнейшими банками в конце февраля. В марте заключали сделки клиенты, которые решили пересмотреть одобренные ранее решения кредиторов и получить займы на новых условиях, рассказывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
"Однако после снижения ключевой ставки до 9,25% мы отметили небольшое падение спроса. Клиенты, планировавшие подписать договор в конце марта, взяли паузу, ожидая ответной реакции банков на решение ЦБ РФ. Поэтому в конце марта на рынке начал формироваться отложенный спрос, который, полагаю, будет реализован в апреле", — рассуждает собеседница агентства.
В целом уровень потенциального спроса в марте был на 7,9% выше, чем в феврале, а реализованный спрос превысил показатель февраля на 12,3%, указывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.
На настроение покупателей, обращает внимание Литинецкая, в том числе оказала влияние агрессивная маркетинговая политика застройщиков, которые активно анонсировали о скором повышении цен, что также привело к уверенности клиентов в скором росте стоимости на столичную недвижимость.
В марте 2017 года на рынок недвижимости вышло 2 новых проекта в СВАО — готовый дом бизнес-класса ЖК Shirokaya (реконструкция) и жилой комплекс комфорт-класса "Нормандия" от "Эталон-Инвест", отмечает генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой". Дополнительно стартовали продажи новых корпусов в 5 уже реализующихся проектах. В старых границах города это корпуса в ЖК "Некрасовка", "Аннино Парк", "Символ"; в Новой Москве — ЖК "Новые Ватутинки" и "Скандинавия".
В течение марта значимой корректировки цен на рынке новостроек не было зафиксировано, утверждает Суниев.
"Средняя цена по жилым новостройкам эконом- и комфорт-класса составила 114,9 тысячи рублей и 171,2 тысячи рублей за квадратный метр соответственно (без изменений за месяц), бизнес-класса — 264,6 тысячи рублей за "квадрат" (минус 0,05% к февралю)", — приводит данные глава ОАО "УЭЗ". В новой Москве средняя цена предложения, дошла до уровня в 100,4 тысячи рублей за квадратный метр, снизившись за месяц на 2%.
В ближайшей перспективе цены на новостройки Москвы значительно не изменятся и будут планомерно расти, прогнозирует директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. Она объясняет это тем, что традиционно на стоимость квадратного метра влияет стадия строительной готовности, и при условии, что проектов в 2017 году будет выходить меньше и преимущественно в востребованном для столицы бизнес-классе, средняя цена квадратного метра по Москве вырастет
Обескураженная "вторичка"
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья "старой" Москвы в марте незначительно изменилась по сравнению с февралем — она выросла на 0,5%, рассказывают в аналитическом центре "Инком-Недвижимость". В данный момент, по подсчетам экспертов, этот показатель равен 182,2 тысячи рублей (причем по сравнению с мартом 2016 года он снизился на 1,7%).
Стоимость реализации объектов также продолжает снижаться, о чем свидетельствует весьма значительная доля сделок с дисконтом в этом сегменте — в данный момент она составляет 85%, а средний размер скидки равен 9%, указывают в компании.
Вообще, рынок сейчас разнонаправлен, продавцы тех же "хрущевок" отказываются дисконтировать, несмотря на то, что лучшая цена на рынке сейчас полностью зависит от предложения покупателя, уверена управляющий партнер "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Татьяна Саксонцева. При этом на ценах это никак не сказалось. Так, цена по "хрущевкам" в марте изменилась только в пределах погрешности.
"Я бы сказала, что рынок обескуражен. Кроме выраженной тенденции к снижению цен по итогам квартала, сложно выделить перспективные направления для развития вторички. Продавцам постоянно кажется, что они продают задешево, поэтому уже несколько раз мы фиксировали отмену сделки на стадии подписания документов — продавец сомневается и снимает лот с продаж. Кроме того, многие "сидят" в долларах, и снижение курса не располагает к покупкам. Покупатели же не идут навстречу продавцам, и если тот отказывается предоставлять дисконт, покупатель просто пойдет искать другой объект", — говорит Саксонцева.
"Пятиэтажные" мечты
А вот развернувшаяся вокруг второй волны сноса пятиэтажек шумиха не имела реального воздействия на рынок, хотя, конечно, были отдельные попытки сыграть на этой новости и подогреть спрос на реализуемые квартиры в пятиэтажках (в основном со стороны частных маклеров), уверен и.о. руководителя департамента вторичной недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Сергей Зубанов.
Пока вопрос с пятиэтажками стоит еще достаточно остро, владельцы потенциально сносимых домов вряд ли будут принимать серьезные решения о продаже старого жилья и покупке квартиры в новостройке до того, как общественности представят официально утвержденную программу и планы по сносу, говорит директор по связям с общественностью ГК "Инград" Наталья Медникова. "Не исключено, что многие в расчете на улучшение жилищных условий, будут ждать переселения и возможности взять ипотеку на расширение жилплощади, возможность которой недавно озвучивалась" — полагает она.
Конечно, сами по себе пятиэтажки представляют доступное предложение в силу целого ряда недостатков, отмечает Зубанов. Прежде всего, к ним относится ветхость конструктива и коммуникаций, отсутствие лифта, теплопотери и низкая звукоизоляция. "Именно поэтому покупатели рассматривают такие предложения в последнюю очередь, тем более что настоящей альтернативой с учетом бюджета являются доступные варианты жилья в новостройках Москвы и Подмосковья", — рассуждает собеседник агентства.
В свою очередь Литинецкая настаивает на том, что клиенты куда более дальновидны, и никто из них не хочет приобрести "кота в мешке" и после "сидеть на чемоданах" несколько лет в надеже на скорый переезд.
А ждать, видимо, придется долго. Директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома предупреждает собственников, что если они надеются на получение нового, более качественного жилья вместо квартиры в "хрущевке", то кому-то придется ждать лет 30-40, ведь подобных строений очень много, это десятки миллионов квадратных метров жилья, и на снос всех этих объектов уйдет много лет.
Однако информационное поле крайне активно, и продавцы "хрущевок" уже в мечтах распорядились своим жильем. Как замечает Саксонцева, обещаниям правительства они верят. "Например, мы уже зафиксировали в марте 12-процентное снижение предложения по панельным "хрущевкам". То есть собственники снимают объекты с продаж, намереваясь получить новое жилье", — указывает она.
Действительно, по словам Шломы, некоторые владельцы жилья в "хрущевках" решили воспользоваться сложившейся ситуацией, а потому повысили стоимость своих квартир, выставленных на продажу, иногда вплоть до 10%.
"Эту ситуацию я бы описал известной строкой "мечты, мечты, где ваша сладость": при низком уровне платежеспособности населения и большом объеме предложения в новостройках по приемлемым ценам покупатели проигнорируют самонадеянные действия собственников", — заключает Шлома.
