Строительство загородного дома — процесс часто нервный и требующий от заказчика максимальной вовлеченности. Однако в этом есть и преимущества, поскольку, в отличие от городской новостройки, здесь все этапы поддаются контролю и больше возможностей отследить тот момент, когда что-то пошло не так. Коммерческий директор компании Izburg, специализирующейся на деревянном домостроении, Егор Грибов рассказал читателям сайта "РИА Недвижимость", как организовать процесс строительства коттеджа так, чтобы при минимальных затратах времени и усилий держать руку на пульсе стройки и в итоге получить именно такой дом, который вы хотели.
Чем ответственнее вы подойдете к выбору подрядчика, тем меньше головной боли вам придется испытать на стадии строительства и позже, когда начнете обживать свои владения, уверен эксперт. Поэтому рекомендуется провести несколько этапов "отсева" потенциальных подрядчиков с тем, чтобы выбрать оптимального.
Этап первый: опыт, услуги, цены
Первая, можно сказать классическая, рекомендация при выборе подрядчика — рассматривать только опытные компании с хорошей репутацией. Безусловно, компания без опыта — это определенная авантюра. Впрочем, от новичка на рынке не стоит сразу сбегать: стартап может предложить очень неплохие условия, так как в его интересах наработать портфолио, отзывы и получить какие-то оборотные средства. Поэтому вполне возможно, что такая компания будет стараться заработать репутацию — хорошо строить и соглашаться на существенные скидки. Однако так стоит поступать только в том случае, если вы имеете время, силы и знания, чтобы полностью контролировать процесс, в иных случаях лучше выбирать компанию с большим опытом и хорошей репутацией.
Помимо стажа нужно обращать внимание и на объемы строительства. Опыт — это очень важная составляющая. Поэтому на этапе изучения сайта смотрите на реализованные проекты. Чем выше ценовой сегмент, в котором работает компания, тем, вероятно, меньше будет реализованных проектов, так как каждый из таких домов — штучный эксклюзивный продукт. В сегменте "эконом" логично, если реализованных проектов будет действительно много — до нескольких десятков в год.
Кроме того, нужно обратить внимание на то, сколько технологий строительства использует компания. Если их много — это повод для сомнений. Как правило, надежные компании специализируются на одной-двух технологиях, в которых достигают высокого мастерства, обучают персонал, прописывают регламенты и следят за новинками. Если вам предлагается и газобетон, и клееный брус, и каркасные дома — вероятно, такая фирма работает с субподрядчиками, а сама мало что может гарантировать.
Отдельно стоит сказать о ценах. Заявленные на сайте ценники часто могут не отражать всей картины. Так, если одинаковый дом одна компания предлагает построить за два миллиона, а вторая за пять — это может означать, что первая из маркетинговых интересов озвучила не всю сумму. Например, столько стоит дом без фундамента, перекрытий и стоимости работ, но об этом вы узнаете в лучшем случае в офисе, так что на этом этапе лучше ориентироваться не на цену, а на другие показатели.
И, разумеется, на первом этапе следует воспользоваться преимуществом нашего времени — доступностью информации. Выбрав несколько фирм с интересными предложениями, нужно не полениться и изучить отзывы о них. Впрочем, на собственном сайте компании они, вероятно, будут только положительные, поэтому желательно посмотреть отзывы на нескольких профильных площадках, а также поискать их в соцсетях. Не поленитесь сами создать новую тему и попросите людей рассказать про опыт сотрудничества с той или иной компанией — так вы получите объективную картину.
Второй этап: переговоры и кадровая разведка
На встрече с менеджером в офисе нужно не стесняясь задавать больше вопросов. Первый показатель для вас — насколько он "в теме". В хорошей надежной компании персонал будет подготовленный и компетентный. Если менеджер начинает "плавать", если ваши вопросы ставят его в тупик, то это должно настораживать.
Во-вторых, обязательно спросите, можно ли съездить и посмотреть на строящиеся объекты. Лучший вариант, если предложили сами и назвали много адресов.
Обратите внимание, велика ли разница между изначальными условиями, озвученными на сайте, и тем, что говорит менеджер. Конечно, многие пользуются уловками, чтобы привлечь покупателя, но чем серьезней расхождение, тем больше оснований заподозрить, что это не единственная вольность, которую себе здесь позволяют.
Есть смысл расспросить о сотрудниках компании. Например, какие бригады возводят дома? Это субподрядчики или они являются штатными сотрудниками? Второй вариант предпочтительнее. В нормальной фирме будут налажены все бизнес-процессы, то есть там будут не бригады с открытого рынка, взятые на проект, а постоянные сотрудники.
Также будет показательно, если в штате у компании есть один или несколько архитекторов — это демонстрирует готовность работать с клиентом, с его предпочтениями, а также послужит косвенным доказательством того, что в компании много заказов, так как для разовых работ привлекли бы аутсорсера.
Также наличие штатного проектировщика или целого проектного отдела можно расценивать как дополнительную гарантию качества построенных домов, так как специалисты смогут оптимально подобрать материалы, инженерные системы и рассчитать все нюансы конструкции здания.
Третий этап: едем на стройку
Стройка — это главная лакмусовая бумажка, которая поможет принять окончательное решение.
Даже если вы не очень хорошо разбираетесь в тонкостях строительного процесса — просто посмотрите, в каком виде содержится площадка. Мусор разбросан? Материалы свалены, как попало? Рабочие одеты, кто во что горазд, курят и слоняются без дела? Значит лучше поискать другую компанию. Если все сложено аккуратно, нет грязи, все мастера при деле и одеты в фирменную униформу — это уже маркер ответственности и организованности.
Можно присмотреться также к самому строительному процессу. Конечно, непрофессионалу вникнуть в технологические тонкости сложно, но все же есть вполне очевидные вещи. Например, если вам утепляют кровлю не снизу, а сверху, да к тому же еще и в дождь, то, логично, что она промокнет и станет похожа на мокрую вату. Это грубое нарушение технологии, что бы вам ни говорили рабочие.
В случае если вас что-то насторожило, но вы не уверены в том, правильно это или нет, то просто расспросите, что прямо сейчас делают рабочие и для чего? Заодно поинтересуйтесь, как давно они в этой компании, в штате или нет.
Можно также сделать несколько фото, а потом поискать соответствия в интернете или узнать на профильных площадках (форумах), скажем, укладывается ли утеплитель или изоляция нужной стороной, не нарушена ли очередность действий.
Четвертый этап: прозрачность договора
Договор — это ваша броня на все время до окончания строительства, а также после него. Самый простой (но затратный) способ — пригласить с собой юриста, сведущего в договорном праве в сфере недвижимости. Если хотите сами — придется быть внимательным.
Договор может быть один или несколько. Например, сам заказчик по каким-то своим причинам может разбить его на этапы, к примеру, отдельно заключить договор на возведение "коробки" дома, отдельно — на инженерные сети и отдельно — на отделку.
Все необходимые пункты — сметы, проект и так далее оформляются приложениями к договору. То есть у вас не должно быть указано, что по договору компания обязуется построить дом шесть на шесть метров, без разъяснений, какой это дом. Также нужно оговорить, где и как дом расположен на участке.
Иногда встречаются анекдотические формулировки, например, в смете указано: "фундамент — одна штука; стены — четыре штуки". Это неправильно. Поэтому вас должно насторожить, если весь договор на строительство дома уместился на двух страницах. На самом деле к нему прилагается достаточно большой пакет документов: графики строительства, графики платежей, проект, смета, технические условия и так далее.
Отдельно следует изучить гарантийные обязательства. В гарантии должны быть разделены несущие конструкции дома и другие составляющие. По закону, у заказчика строительства дома есть пять лет на обнаружение недостатков. Если гарантийный срок меньше — это тревожный сигнал. Впрочем, очень длинная гарантия тоже будет выглядеть странно и бессмысленно, словно компания пытается пустить вам пыль в глаза и убедить в своей крутости и надежности. На самом же деле может сложиться анекдотическая ситуация, когда гарантия еще действует, а компании уже давно нет. Так что надо смотреть на компанию комплексно: если она с опытом и с именем, то ей не нужны репутационные риски, а значит, она сделает все, чтобы не допустить брака при строительстве или максимально оперативно исправить все обнаруженные после неполадки.
В идеале перед началом стройки не помешает подписать особый акт приема-передачи строительной площадки, по которому все, что происходит на стройплощадке, передается под ответственность подрядчика. То есть соблюдение техники безопасности, сохранность материалов, порядок на стройке — все это должно стать его, а не вашей зоной ответственности, и это нужно зафиксировать.
Этап пятый: контроль в ходе строительства
Если ваш подрядчик это допускает, вы можете нанять своего инженера для технадзора. Однако бывает и такое, что подрядчик этого не допускает, тогда нужно быть особенно внимательным на приемке. Без строительных знаний здесь сложно разобраться, но кое-что можно понять, если знать, на что смотреть.
Еще вы можете настоять на том, чтобы принимать работу этапами. Отдельно фундамент, отдельно стены и так далее. У большинства фирм существует внутренний контроль качества — этим можно и нужно поинтересоваться, как он происходит, кто за это отвечает. Если вдруг вам скажут "У нас бригады опытные, их контролировать не нужно", это опять же опасный момент.
У нас, например, многоступенчатый контроль: непосредственно в бригаде за работами, за соблюдением всех инструкций и технологий следит прораб, а следующий уровень — наш внутренний технадзор, который может в любой момент остановить все работы, если что-то было сделано с нарушениями. У прорабов при этом есть собственная — денежная — мотивация, чтобы работы не останавливались, таким образом, они заинтересованы в том, чтобы выполнять работы правильно.
Но есть фирмы, которые на это идут неохотно. У них, как правило, стоит задача как можно больше этапов сделать быстро и незаметно, например, закопать, залить бетоном, замуровать в стены все, что может выдать брак или нарушение технологии. Здесь также не будет лишним пригласить специалиста на приемку — это обойдется дешевле и избавит от неприятных хлопот, если огрехи показали себя через год-другой.
Однако главное помнить: чем внимательнее вы были на первых этапах, тем меньше забот впоследствии. Хороший ответственный подрядчик действительно избавит вас от головной боли и неплановых расходов на годы вперед.
