Одна известная поговорка учит нас не наступать на одни и те же грабли дважды, но когда речь заходит о недвижимости, то грабли вообще лучше обойти стороной даже в первый раз, иначе можно оказаться в суде и с дырой в кошельке. Руководитель практики юридической группы "МИП" Светлана Модестова-Хорст и в прошлом судья Измайловского суда Москвы рассказала сайту "РИА Недвижимость" о типичных ошибках при операциях с недвижимостью и дала рекомендации, как их избежать.
Несовершеннолетний казус
Одна из распространенных причин, по которым люди оказываются в суде после каких-либо операций с недвижимостью — ущемление интересов несовершеннолетних детей. Так, если при проведении сделки были ущемлены права детей, то сделка может быть признана недействительной, а потому крайне опрометчиво идти на ее заключение без получения на то согласия органов опеки.
К примеру, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки со своим недвижимым имуществом с точки зрения буквы закона сами, но с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителя или попечителя). При этом также должно быть согласие органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) такого согласия несовершеннолетнему на совершение сделки. Те есть, именно взрослые осуществляют фактическое управление данным имуществом (ремонтируют, сдают в аренду, продают и т.п.).
Поэтому бабушкам и дедушкам, желающим передать недвижимость внукам, логичнее оформить не договор дарения, а завещание.
Аналогично складывается ситуация с законодательством в сфере приватизации. Вот типичный пример: ребенок проживал у бабушки. Его родители приватизировали и продали квартиру без его участия, нарушит тем самым его право, ведь он, хотя и не проживал с родителями, имел право на участие в приватизации. Впоследствии инициированы судебные процессы, в ходе которых подобные сделки признавались недействительными.
Таким образом, чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, все варианты надо просчитывать, чтобы она не могла быть оспорена в будущем. Покупатель должен четко понимать, какую квартиру он покупает, либо самому смотреть документы, чтобы ни в коем случае не нарушить интересы малолетних детей. В данном случае трехгодичный срок исковой давности начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Поэтому и через десять лет после проведения сделки может появиться родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать.
Однако тяжело "отыграть" ситуацию, если было совершено несколько сделок: возникает принцип добросовестности покупателя. Например, приобрели квартиру у недобросовестных родителей, а потом продали ее вам, и вы уже считаетесь добросовестным приобретателем. В таком случае права ребенка не могут быть восстановлены в полном объеме, но можно попробовать получить недополученные им деньги за продажу квартиры, а вот о возврате недвижимости речи не пойдет.
Коммунальная дилемма
Продажа комнат в коммунальных квартирах — еще один повод для "визитов" в суд. Так, случается, что владельцы комнат не могут или не хотят искать совладельцев и оформляют продажу договором дарения. Такая сделка легко оспорима, поскольку дарение сопровождающееся встречной передачей недействительно, а потому при покупке таких комнат следует искать всех совладельцев, либо вообще отказаться от сделки.
Покупателю рекомендуется потребовать от продавца единый жилищный документ, либо выписку из домовой книги на реализуемый объект, то есть всю квартиру целиком, чтобы располагать достоверными данными о зарегистрированных по месту жительства/пребывания в данной квартире лицах.
Также можно получить информацию в самостоятельном порядке, в том числе через интернет-сервис Росреестра (вся информация находится в общем доступе и предоставляется по запросу физического лица) о количестве сособственников недвижимости.
Ревизия наследства
Наследственные споры, к сожалению, также часто разрешаются в суде. Так, например, после смерти матери остается квартира, спустя положенные шесть месяцев в наследство вступает ее сын и через какое-то время квартиру продает. Потом выясняется, что был еще один сын, который в момент смерти матери отсутствовал, а братец не потрудился ему об этом печальном событии сообщить. И теперь этот самый второй сын горит желанием восстановить справедливость и заявляет о своих правах на наследство, то есть на эту самую квартиру, которая уже принадлежит вам как честному покупателю.
Таким образом, перед покупкой наследственной квартиры необходимо заранее выяснять, на каком основании жилье перешло к наследнику, чтобы исключить притязания со стороны иных лиц.
Подвох с продавцом
Недееспособность продавца — распространенный повод для признания сделки по недвижимости недействительной.
К примеру, квартира приобретается у продавца, по поводу которого у покупателя не возникает никаких сомнений, что с ним может быть что-то не так. Сделка прошла, деньги получены, квартира по договору оплачивается по стоимости до 1 миллиона рублей (чтобы не платить налоги), новые собственники счастливы и въезжают в приобретенное жилье, делают ремонт. Однако проходит полгода, денежные средства, полученные продавцом от сделки потрачены. И бывший собственник обращается в суд с требованиями о признании сделки недействительной и предоставляет справку из психоневрологического диспансера о том, что он уже 10 лет состоит там на учете. Суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу, которая всегда подтвердит ограниченную вменяемость продавца на момент совершения сделки, что опять же будет служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
После чего суд подтверждает право собственности за продавцом, при этом определяет его обязанность по возврату полученных от сделки денег, продавец вселяется в квартиру, вы получаете деньги. Вот только купить новое жилье уже не можете, так как в случае "намеренного" занижения сторонами сделки купли-продажи реальной стоимости квартиры, доказать факт получения продавцом определенной денежной суммы не представляется возможным.
Потому важно всегда указывать настоящую стоимость покупки, что предотвратит все возможные в дальнейшем споры о стоимости недвижимости, в том числе и при возможном оспаривании договора.
Доверие с ограничением
Заключение сделки по доверенности, доверить важную операцию с дорогостоящим недвижимым имуществом можно только близким родственникам либо людям, которых вы давно знаете и можете на них полностью рассчитывать, доверяя осуществить сделку кому-то постороннему, всегда помните, что доверенности подделываются и отменяются, кроме того, указывая в доверенности такие полномочия, как право на получение имущества, получение причитающихся денег за отчуждение вашего жилого помещения, вы сильно рискуете и уже полностью полагаетесь на того человека, которому выписана доверенность, в последствии могут возникнуть ситуации, когда доверенное лицо присваивает себе деньги, предназначенные для доверителя.
Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению, при этом в круг полномочий, которыми вы наделяете поверенного должны входить лишь права на заключение сделки, сдачу документов на регистрацию в Россреестр, однако без наделения полномочиями на получение поверенным имущества и денег доверителя, а также распоряжение вырученной денежной суммой.
Покупка "недостроя"
Ошибкой является покупка недостроенного дома или квартиры у застройщика, при которой составляется договор купли-продажи. Составив такой договор, вы можете попасться на уловку мошенников, та как этот дом или квартиру могут продать не только вам, но и другому клиенту. В итоге совершается двойная продажа: это происходит потому, что невозможно посчитать количество проданной недвижимости по предварительным договорам, а хуже всего то, что этими стройками занимаются строительные компании, которые не имеют права совершать сделки по продаже этой недвижимости.
Если регистрационная палата или многофункциональный центр отказали в регистрации по причине того, что данный объект зарегистрирован за третьим лицом, требуется:
— Запросить выписку из ГКН о регистрации права собственности на обозначенный объект за третьими лицами;
— В официальной письменной форме обратиться к руководителю компании застройщика о том, что квартира продана третьим лицам;
— Получить от застройщика официальное подтверждение того, что к нему обращались с претензией.
Если разговоры с виновной стороной ограничиваются обещаниями, без предоставления официальных бумаг, следует отправить заказное письмо с уведомлением о получении, в котором высказывается претензия и обещание обратиться в суд. После получения письменного документа с отказом восстановить утраченное право на квартиру, либо по завершении одного календарного месяца после оповещения под роспись или заказным письмом, если не было ответа — подать иск.
Суду нужно предоставить документацию, отражающую гарантии, данные застройщиком, либо физическим лицом, на покупку квартиры.
По решению суда, если действия покупателей признают добросовестными, застройщику придется возместить нанесенный ущерб в виде возврата вложенных в строительство инвестиций или передачей квартиры, которую пострадавшие лица получат в последующей новостройке.
Жильцы в комплекте
Покупка недвижимости с жильцами также может обернуться большими проблемами. Поэтому каждый раз следует проверять, сколько человек прописано в доме или квартире.
И обязательно до заключения договора тот, с кем вы заключаете сделку, должен выписаться, после того, как вы удостоверитесь о снятии его с регистрационного учета, можете спокойно приступать к следующим этапам сделки.
