- Как вы оцениваете сегодняшнюю обстановку на рынке недвижимости? Какие основные тенденции и проблемы, стоящие перед застройщиком, можно выделить?
— Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек в России, то, на мой взгляд, самое страшное уже позади. Рынок стабилизировался. Падение цен и объемов сделок продолжается лишь в небольшом количестве регионов. Но есть и регионы-лидеры. Показательный пример — это Москва в старых границах, где идет серьезный рост объема сделок.
В третьем квартале этого года даже удалось переломить ценовой тренд. Наши аналитики зафиксировали рост цен на рынке новостроек комфорт-класса порядка 4,5% за третий квартал.
В целом, по данным ЦБ и АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за первые десять месяцев этого года составил 1,15 триллиона рублей, что на 32% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это тоже серьезный рост, который вселяет оптимизм.
Я также хочу отметить тенденцию консолидации рынка и вымывания более мелких и слабых игроков. Самые яркие примеры в московском регионе — это покупка группой компаний ПИК "Мортона" и приобретение ДСК-1 ФСК "Лидер". Безусловно, есть примеры и в регионах, когда более успешные игроки рынка смогли перекупить игроков первой-второй десятки.
Третья тенденция — идет серьезное ужесточение конкуренции на рынке новостроек, которое выражается в том числе и в предоставлении все больших и больших скидок. Бывает, что они доходят и до 20%. Также многие девелоперские компании увеличивают рекламные бюджеты. Сейчас каждый может увидеть картину, когда едешь по городу, и каждый второй рекламный щит — девелоперский. Все пытаются увеличить свою долю на рынке.
Четвертая тенденция — это изменения в законодательстве, ужесточение с 1 января 2017 года ФЗ-214. Это и изменение формы проектной декларации, и договоров долевого участия, публикация максимального количества информации о застройщике на сайте: от технических условий на подключение к инженерным сетям до аудиторского заключения и ежемесячных фотографий строительства. Ну и, безусловно, запуск государственного компенсационного фонда долевого строительства, который призван заменить страховой механизм обеспечения и серьезно повысить гарантии дольщикам.
- Вы говорили о положительной ценовой динамике на рынке недвижимости столицы. А что происходит на рынке Московской области?
Подмосковный рынок чувствует себя хуже. Мы видим, что потребитель перетекает из 5-7-километровой зоны вокруг МКАД в максимально доступные проекты комфорт-класса Москвы. Они сопоставимы по цене с проектами в таких городах, как Люберцы, Красногорск, Реутов и Мытищи. Московские проекты в ряде случаев немного дороже подмосковных, но потребители считают эту разницу несущественной и готовы немного переплатить, чтобы купить квартиру в границах старой Москвы.
С другой стороны, особого драматизма на рынке Подмосковья не отмечается. Есть падение объема сделок примерно на 7-8% в годовом выражении. Ценовую тенденцию я бы назвал нейтральной. Цены не растут, но и не падают.
- Есть ли предпосылки к снижению цен?
— Я думаю, что нет. Объемы ввода жилья снижаются второй год подряд. Соответственно, девелоперы реагируют уменьшением предложения новых проектов или новых корпусов в старых проектах, пытаясь спокойно распродать уже построенное или строящееся. Попробуйте вспомнить, громких больших проектов за последнее время в Московской области запущено не было.
Кстати, подобная тенденция наблюдается также и в Перми, и в Ростове-на-Дону. В этих городах девелоперы снизили вывод на рынок новых проектов на 40-45%. Это очень серьезный объем снижения предложения, при том что количество сделок в этих городах практически не изменилось. Это даже повлияло на рост цен. Например, в Перми за третий квартал стоимость квартир в новостройках выросла на 1,5%.
- Ощутили ли вы снижение спроса на рынке недвижимости? Как уменьшение спроса сказалось на реализации ваших проектов?
— Мы стараемся правильно позиционировать и продвигать наши проекты. Например, на рынке Екатеринбурга, где ситуация на рынке жилья выглядит, наверное, хуже многих других городов, за счет реализации готового жилья в жилом районе Академический, мы продали в этом году на 12% больше квартир, чем в прошлом. И это на фоне общего падения объема сделок на 8% за девять месяцев 2016 года и падения средней цены на 3% в целом по Екатеринбургу. Мы объясняем это не только моделью продажи готового жилья, в других городах мы продаем квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), но и активным рекламным и PR-продвижением проекта. В этом году мы серьезно увеличили свое присутствие на ТВ, радио, в интернете, причем с очень запоминающимся креативом, а также активизировали клиентские мероприятия и экскурсии, которые регулярно проходят в Академическом. Они дают неожиданно высокий эффект в плане реальных сделок.
- А как можно охарактеризовать ситуацию со спросом в Москве?
— По нашим наблюдениям, спрос растет. В августе-ноябре московский рынок вышел на рекордные ежемесячные темпы заключения ДДУ — от 3,3 до 3,8 тысячи сделок. Это на 7-20% больше, чем в ажиотажном для рынка недвижимости декабре 2014 года, когда поднялась ключевая ставка ЦБ, и все стали вкладывать свободные средства в недвижимость, валюту и так далее. Тогда было чуть больше 3,1 тысячи договоров. Это также наглядно показывает увеличение спроса в старой Москве, причем именно в сегменте доступного жилья комфорт-класса, где стоимость "квадрата" находится в диапазоне 130-180 тысяч рублей.
- Девелоперы в этом году предлагают существенные новогодние скидки. Какие новогодние акции запланировала ваша компания? И как это влияет на продажи?
— Предновогодние акции от застройщиков стали уже доброй традицией, только за последние два года у меня складывается такое впечатление, что праздник у нас круглый год и клиент всегда может найти уникальные предложения от девелоперов. Это опять же свидетельствует о возросшей конкуренции, о которой я говорил выше. Мы тоже не смогли остаться в стороне и по большинству наших проектов предлагаем специальные условия. В большинстве случаев, стимулирующие маркетинговые акции положительно влияют на объем продаж, но, естественно, несколько снижают маржинальность.
Например, в завершающихся проектах "Прима-Парк" и микрорайоне "Богородский" у нас в декабре действует акция "Квартира дня", по которой каждый день выставляется по шесть квартир в каждом комплексе со скидкой 11%. Это скидка действительно на "остатки сладки", так как мы завершаем продажи в этих на 90% построенных проектах и таких цен и скидок больше не будет. Кроме того, по этим же проектам, с 1 по 15 декабря проводим акцию "Папа — юрист" и "Сын юриста", приуроченную ко дню юриста, который празднуется 3 декабря. Для юристов и членов их семей предоставляется дополнительная скидка 55 тысяч рублей на квартиру, которая суммируется с прочими скидками, кроме акции "Квартира дня".
А вот в Ярославском микрорайоне "Яблоневый посад" с 7 декабря стартовала новогодняя акция "Будь первым — кладовка в подарок". Суть ее состоит в том, что первому купившему квартиру на площадке на этаже в новом строящемся корпусе "Богатырь" передается кладовка в подарок, расположенная на том же этаже. Это первый корпус в "Яблоневом посаде", где реализованы такие кладовые (по одной на каждом этаже), что очень удобно с точки зрения хранения колясок, спортивного инвентаря и прочих крупногабаритных вещей.
Также в нашем портфеле есть проекты, которые не нуждаются в дополнительном новогоднем стимулировании продаж, например ЖК "Гулливер" в Перми, Royal Park в Петербурге, но позитивная новогодняя атмосфера в офисах продаж всех наших объектов уже создана и приятные новогодние сюрпризы ждут каждого клиента.
- Как, на ваш взгляд, изменятся цены на недвижимость в следующем году?
— За последние два года себестоимость строительства серьезно выросла. Девелоперы пытались оптимизировать затраты, но они все равно растут. Какое-то время они не перекладывались на конечного потребителя, но большое количество новых проектов не позволяют сохранять себестоимость на старом уровне, поэтому, как только спрос позволяет, все сразу начинают повышать цены. Я уверен, что цены не будут падать, ниже уже некуда. Возможно, будет рост в пределах инфляции — это 4-5% в среднем по России.
- Многие эксперты говорят о конце кризиса, вы с ними согласны? Можно ли сказать, что строительство выходит из кризиса?
— Думаю, 2017 год будет еще достаточно тяжелым в плане восстановления рынка, банкротств застройщиков и других факторов. С другой стороны, мы рассчитываем на перелом тенденции в падении ВВП и реальных доходов населения — рост даже на 1% по данным показателям будет означать позитивный сигнал для рынка, разворот тренда. А это хорошая основа для планирования долгосрочных приобретений, которые откладывались в период кризиса 2014-2016 годов. В том числе для приобретения недвижимости. Вместе со снижением инфляции и падением доходности банковских вкаладов, где на счетах физических лиц накоплено более 23,3 триллиона рублей по состоянию на сентябрь 2016 года, это заставит домохозяйства серьезно подумать об улучшении жилищных условий и направлении на эти цели в том числе средств с депозитов. Это очень серьезная ресурсная база для рынка недвижимости. Для примера, на средства населения на банковских депозитах можно приобрести более 500 миллионов квадратных метров жилья. При том что по всей России в год вводится около 80 миллионов. Все это послужит базой для роста продаж девелоперов, которые успешно прошли кризис, соответствуют новым жестким законодательным критериям и выведут на рынок новые конкурентоспособные продукты в удачных локациях с современными потребительскими характеристиками от улучшенного благоустройства и озеленения до технологий "умного дома" и "умной квартиры".
- Власти, скорее всего, не станут продлевать субсидирование ипотеки на 2017 год. Как вы считаете, смогут ли девелоперы удерживать низкие ставки по ипотеке в 2017 году? На каком уровне, по вашему мнению, будет держаться ставка?
— Те условия, которые действуют сейчас, будут сохранены. Ключевая ставка все равно снизилась до 10%. Сама программа автоматически прекратилась бы при снижении ставки до 9%. Ряд банков дают дополнительную скидку на процентную ставку по ипотеке, пытаясь привлечь больше клиентов. Минимальная ставка сейчас — это 10,7%.
Мы считаем, что ставка по ипотеке останется в текущих рамках. Глава АИЖК Александр Плутник недавно говорил, что, по его мнению, ставка в 2017 году опустится ниже 10%. На мой взгляд, действительно, будут предложения с процентной ставкой ниже 10% начиная со второго-третьего квартала 2017 года. Но в среднем по году, я думаю, они будут в районе 11%. Это неплохая ставка, но, если бы она была меньше 10%, было бы совсем хорошо. Это некая психологическая граница, которая серьезно увеличивает количество потенциальных заемщиков.
Кстати, практика субсидирования ипотечной ставки девелоперами ушла в прошлое. Она активно применялась в 2015 году, а в 2016 году только в начале года были привлекательные предложения с ипотечной ставкой в 7%. Мы свои программы субсидирования завершили во втором квартале 2016 года. Например, у нас ставка была 6,5% на первый год кредита.
- Ожидаете ли вы снижения спроса на новостройки в связи с окончанием программы субсидирования ипотечной ставки?
— В этом году, когда в марте-апреле был переход от старой к новой программе, было небольшое замедление. В следующем году мы подобного замедления не ожидаем. С другой стороны, сейчас мы не наблюдаем ажиотажа, когда люди пытаются приобрести квартиру с субсидированными ставками, условно запрыгивая в последний вагон.
- У вас есть интересный проект редевелопмента бывшей табачной фабрики "Астра" в Перми. Планируете ли вы продолжать этот опыт в Москве и других регионах?
— Да, мы считаем этот проект образцово-показательным с точки зрения комплексного редевелопмента территории, более того — с элементами реставрации объектов культурного наследия — пассажей Черного рынка Перми. Это краснокирпичные образцы промышленного модерна конца XIX века, которые обрели новую жизнь, но практически сохранили свою функцию — помимо торговой, добавилась и офисная.
Реализовав этот проект "Кортрос" доказал, что может реализовывать проекты любого масштаба и сложности и в любом рыночном сегменте — от самых крупных проектов комплексного освоения территории стандарт-класса (жилой район Академический) до проектов реставрации и редевелопмента (ЖК "Астра"). Ну а уж проекты точечной или квартальной застройки можем как орешки щелкать.
Но мы не ищем специально такие сложные с технической и культурной точки зрения проекты, как ЖК "Астра" — если найдем экономически выгодный проект, требующий редевелопмента в хорошей локации — рассмотрим без каких-либо сомнений.
- Сейчас власти активно обсуждают возможность создания арендного жилья в регионах. Планируете ли вы участвовать в подобных проектах?
— Проект развития рынка арендного жилья в том виде, в котором он существовал до 2015 года, было очень тяжело развивать. Ставки проектного финансирования выросли за 2015-2016 годов и колеблются на уровне 14-15%. Доходность арендного жилья — это 5-7%. Соответственно, любому девелоперу эта тема будет интересна только при государственном субсидировании проектного финансирования либо при гарантированном выкупе этих квартир.
Мы видим, что АИЖК переформатировало подход к развитию рынка арендного жилья и перешло к покупке серьезных объемов либо строящегося, либо готового фонда. Предполагается, что до 2020 года порядка 100 миллиардов рублей будет вложено в эту сферу.
Нам интересно участие в планах АИЖК по приобретению арендного фонда. Более того, мы уже направили в АИЖК предложение по нескольким нашим проектам в Москве, Ярославле и Екатеринбурге.
- Что, на ваш взгляд, нужно сделать для развития арендного жилья в регионах? Сколько должна стоить аренда такого жилья, чтобы инвестиции девелопера окупились?
— Чтобы арендное жилье было рентабельным без господдержки, ставка рефинансирования должна быть 4-5%. Так что в обозримом будущем не верится, что девелоперы будут охотно вкладывать деньги в подобные проекты. Но давайте дождемся, когда инфляция достигнет уровня 4%. Но это не 2017 год точно.
Единичные застройщики в программах строительства арендного жилья участвуют и сейчас, и арендный фонд прирастает, хотя и очень медленно. Есть проекты под корпоративных клиентов, например, рассчитанных на сотрудников завода или фабрики. Но их немного. Сейчас, как я уже говорил, важна роль АИЖК как маркетмейкера с точки зрения выкупа этих помещений. Дальше уже агентство через ЗПИФН будет сдавать в аренду жилье всем нуждающимся. Это очень важно для развития экономики и повышения мобильности рабочей силы. Трудовые ресурсы смогут свободно перетекать между регионами.
Для обеспечения доходности 5-7%, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры должна составлять минимум 9,2 тысячи рублей в месяц в среднем по России. В Москве этот показатель должен быть раза в 2,5 выше — 20-25 тысяч рублей.
- Расскажите о планах компании на ближайшее будущее. Планируете ли вы начинать новые проекты в следующем году?
— В 2017 году мы будем набирать темпы вывода в стройку и продажи новых проектов и планируем сфокусироваться на многообещающем рынке московского региона: выведем жилой комплекс комфорт-класса на проспекте 40 лет Октября в Люблине, жилой квартал в Одинцовском районе Московской области в районе деревни Перхушково на 150 тысяч квадратных метров среднеэтажного жилья. Про последний комплекс стоит сказать отдельно, что градостроительная комиссия Московской области планирует включить проект данного комплекса в состав рекомендованных к повторному применению. При проектировании данного комплекса были воплощены в жизнь принципы формирования жилой застройки "Кортрос", разработанные совместно с архбюро "Остоженка" и впервые представленные общественности в мае 2016 года на выставке "АрхМосква". "Фишкой" комплекса станет центральный бульвар, не пересекающийся с автомобильными дорогами и насыщенный инфраструктурой и передовыми элементами благоустройства.
Будет еще несколько новых проектов, но о них пока рано говорить.
Беседовала Вера КОЗУБОВА
