МОСКВА, 15 декабря — РИА Недвижимость, Александр Лексаков. Завершающийся год на рынке недвижимости России был богат на яркие события: московская мэрия сносила самострои и запускала Московское центральное кольцо, федеральные власти корректировали долевое законодательство, застройщики разорялись и укрупнялись. РИА Недвижимость представляет десять самых значимых событий 2016 года на рынке недвижимости России.
Укрупнение застройщиков
Экономический кризис жестоко ударил по строительной отрасли страны. Девелоперы сократили объемы строительства, в прошлом году почти в два раза упала выдача ипотеки. Но некоторые бизнесмены увидели в кризисе новые возможности для развития своего бизнеса. В 2016 году по рынку прокатились волна громких сделок по слиянию и поглощению.
Например, в середине июля ФСК "Лидер" купила "ДСК-1" путем безденежной сделки. Девелопер взял на себя обязательства по урегулированию проблем комбината с кредиторами. Долги "ДСК-1" составляли порядка 13 миллиардов рублей.
Но крупнейшей сделкой года, вне всякого сомнения, стала покупка акционера группы компаний ПИК Сергеем Гордеевым своего конкурента — группы компаний "Мортон".
В 2015 году рухнул колосс "СУ-155". На первое место по объемам строительства в московском регионе вырвалась группа компаний "Мортон". Компания совершала, по мнению участников рынка, все ошибки своего предшественника — вкладывалась в производство панелей, объявляла большие и затратные проекты.
К счастью, закончилось все это менее болезненно для дольщиков, чем в случае с "СУ-155". 20 сентября владелец другого девелопера — группы компании ПИК объявил, что он покупает "Мортон". Подробности сделки до сих пор остаются тайной, оставляя место для спекуляций — был ли "Мортон" продан за символическую цену, в обмен на долги, или же владелец ГК Александр Ручьев получил приличную компенсацию. В любом случае, покупка позволяет ПИКу занять примерно 20% рынка новостроек московского региона.
Позже Гордеев заявил, что намерен избавиться от бренда "Мортон", переформатировав все мортоновские проекты под ПИК. Нам будет не хватать телевизионной рекламы с терминатором в красных трусах и билбордов, на которых пышногрудые русские красавицы в кокошниках предлагали заглянуть им в декольте.
Новые правила игры
С последствиями кризиса продолжало бороться министерство строительства и ЖКХ РФ. Главной проблемой стали обманутые дольщики, число которых сильно возросло после банкротства "СУ-155". Чтобы ситуация не ухудшалась и граждане не голосили возмущенными толпами под окнами областных администраций, Минстрой решил серьезно ужесточить правила игры в жилищном строительстве.
Поправки в закон о долевом строительстве поддержал на майском Госсовете президент страны Владимир Путин.
Одной из главных новелл стало создание компенсационного фонда дольщиков. За счет его средств предполагается решать проблему домов, брошенных разорившимися девелоперами. Фонд будет пополняться за счет денег застройщиков, которые будут отчислять 1% от каждой покупки квартиры. Раньше этот же 1% бизнесмены платили страховым компаниям, однако, по данным Минстроя, этот институт фактически не работал — за счет страховщиков не было достроено ни одного дома. Фонд должен заработать с 1 января 2017 года.
Для повышения устойчивости девелоперских компаний Минстрой предложил установить требования к уставному капиталу, которым должен обладать всякий застройщик жилья. Как отмечал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, более половины застройщиков в Москве имеют уставный капитал в 10 тысяч рублей. Понятно, что этих денег не хватит даже на открытки обманутым дольщикам с извинениями.
Согласно обновленной норме, если застройщик хочет строить около 1,5 тысяч квадратных метров, то его уставной капитал должен быть порядка 2,5 миллионов рублей. Если же он рассчитывает построить 500 тысяч квадратных метров, то уставной капитал должен быть 1,5 миллиарда рублей.
Кроме того, Минстрой обязал девелоперов стать информационно прозрачными. Теперь компании должны будут раскрывать информацию о деятельности на своем сайте в интернете и обеспечивать к ней свободный доступ.
Впрочем, самая страшная норма, которой больше всего боялись девелоперы — введение эскроу-счетов — так и не стала обязательной. Она осталась лишь альтернативным вариантом, которым могут воспользоваться застройщики при продаже квартир (таких, скорее всего, будет немного).
Единый институт развития в жилищной сфере
Чиновники неоднократно называли строительство жилья драйвером российской экономики и в 2015 году они решили, что России нужен единый институт развития в жилищной сфере.
На эту роль было определено Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Вообще это ведомство было создано еще в глубине 1990-х годов, но истинный его расцвет начался в 2015 году, после того, как АИЖК возглавил молодой и амбициозный протеже Игоря Шувалова Александр Плутник.
При нем АИЖК начало набирать мускульную массу. Оно поглотило Фонд развития жилищного строительства вместе с его земельными активами и Агентство финансирования жилищного строительства. В феврале была утверждена стратегия развития ведомства на 2016-2020 годы.
Одна из целей стратегии — создание "фабрики ипотечных ценных бумаг", то есть развитие вторичного рынка ипотеки, которого в России по сути нет. Планируется, что доля выпущенных с поддержкой АИЖК новых ипотечных ценных бумаг вырастет до 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году. Это обеспечит создание второго по ликвидности после ОФЗ сегмента рынка ценных бумаг.
Ограничиваться ипотекой АИЖК не стало. Правительство также отдало агентству программу развития арендного жилья. Для этой цели агентство совершило на рынке несколько крупных сделок, среди которых были и весьма неожиданные — например, покупка апартаментов в столичном комплексе бизнес-класса Match Point за 11 миллиардов рублей.
Еще одним направлением деятельности АИЖК стало благоустройство. Агентство за 3,8 миллиарда рублей наняло консалтинговое бюро "Стрелка" для разработки "федерального перечня стандартов по жилищному строительству и развитию городских общественных зон в сложившихся районах застройки и для применения при освоении новых территорий". Что это будет такое, пока не понимают даже сами АИЖК и "Стрелка", но время у них есть — стандарты должны быть готовы к 2018 году.
Ночь длинных ковшей
Поздним вечером 8 февраля экскаватор подъехал к ларьку у станции метро "Чистые пруды" и лихим взмахом ковша снес ему крышу. Так мэр Москвы Сергей Собянин объявил тотальную войну на уничтожение незаконным постройкам.
Происходящее без шуток напоминало карательную операцию. Площадка у метро быстро превратилось в живописные развалины, по которым ползала боевая техника префектуры. За ограждением утирали слезы владельцы и арендаторы павших киосков, щелкали вспышки фотокамер. Аналогичная картина наблюдалась еще в сотне разных мест Москвы. Интернет бурно обсуждал сносы, блогеры окрестили происходящее "Ночью длинных ковшей".
Огня в дискуссию добавил лично столичный градоначальник. На своей страничке "ВКонтакте" Собянин назвал снос "наглядным примером того, что в России не продается правда, наследие, история нашей страны", а документы о собственности, которые были на руках у владельцев самостроя — "бумажками, приобретенными явно жульническим путем".
Обладатели бумажек ответили разъяренными воплями в СМИ, кучей частных исков и одним коллективным. Адвокаты оценивали ущерб, причиненный их клиентам, в миллиарды рублей. Однако к решающему заседанию в Верховном суде уверенность покинула истцов — большинство из них предпочло пойти на мировую с мэрией. По суду денег не получил никто. Отдельные владельцы продолжали возмущаться, собирать митинги и пытаться опротестовать решение о сносе в судах.
В июне власти объявили второй список. На этот раз горькую пилюлю подсластили. Собственникам, которые согласятся снести свои ларьки добровольно, власти пообещали компенсацию в размере 55 тысяч рублей за "квадрат" сносимого самостроя. На уговоры мэрии поддалась большая часть владельцев. К этому времени бизнесмены поняли, что сопротивление бесполезно, а деньги не лишние. Вторая ночь длинных ковшей прошла буднично, деловито и неинтересно, как и третья.
13 декабря власти объявили о четвертом списке объектов самостроя, в который вошли 54 строения.
"Моя улица" и потоп
Власти Москвы запустили программу по благоустройству "Моя улица" в 2015 году. В этом году к работе присоединилось конструкторское бюро "Стрелка", которое за 1 миллиард рублей согласилось подготовить проекты реконструированных улиц и предложения по их реализации. Некоторые архитектурные решения "Стрелки" вызвали у москвичей недоумение — например, любовь урбанистов к кубическим гранитным формам, которые горожанам казались похожими на колумбарии.
Эстетические противоречия перетекли в громкое возмущение летом 2016 года, когда в столице пошли дожди. На благоустроенных и благоустраиваемых улицах начались сильные подтопления. Блоги заполнились видеороликами с плавающими москвичами и автомобилями, бороздящими водные просторы какой-нибудь Мясницкой улицы.
В адрес московских властей полетели обвинения, что, увлекшись украшательством, они забыли провести ливневую канализацию. Эксперты говорили, что ливневка есть, но ее забил строительный мусор от работ по благоустройству.
В конце августа Сергей Собянин признал, что почти в полутора сотнях мест в Москве подтопление во время осадков носит системный характер — в этих местах ливневая канализация не всегда справляется, либо ее вовсе нет. В то же время столичный градоначальник пообещал в течение полугода принять необходимые решения.
Запуск московского центрального кольца
Крупнейшим транспортным событием года стал запуск в сентябре 2016 года Московского центрального кольца — рельсовой окружной дороги, по которой стали ходить в режиме метро поезда "Ласточка". Новый маршрут появился благодаря реконструкции старой грузовой ветки железной дороги, на работы ушло порядка 100 миллиардов рублей.
Как и все важное в Москве, МЦК открыли ко Дню города. Для популяризации направления первый месяц москвичи и гости столицы могли кататься по кольцу абсолютно бесплатно. Для многих из них это был скорее аттракцион, чем необходимость — точно также люди покупали билеты на монорельс. Впрочем, по мнению мэрии, уже в первый год загрузка МЦК может составить 75 миллионов человек, а к 2025 году она увеличится до 300 миллионов пассажиров в год.
Власти считают, что открытие МЦК даст стимул к развитию прилегающих территорий, которые сегодня представляют собой в основном депрессивные промзоны. По их данным, на это потребуется примерно пять лет.
Страсти по "Зенит-Арене"
Скандалы в 2016 году гремели не только в столице, но и в Санкт-Петербурге. Компания "Трансстрой" с 2007 года строила футбольный стадион "Зенит-Арена" на Крестовском острове, успешно закопав в питерский грунт около 40 миллиардов рублей и сорвав все возможные сроки строительства. В июле 2016 года власти Петербурга расторгли контракт с "Трансстроем". После этого стороны увязли в бесконечных судебных дрязгах.
При этом "золотое" поле оказалось непригодным для игры в футбол на международном уровне. В ноябре на стадион приехали члены комиссии ФИФА. Как сообщала "Фонтанка", они "зашли на закаченное внутрь арены поле и начали прыгать на газоне", в результате чего поверхность стадиона "запружинила". То есть выяснилось, что построили не футбольное поле, а гигантский батут.
Официально вице-губернатор Петербурга Игорь Албин заявил, что комиссия ФИФА высказала "рабочие замечания, неустранимых нет". Но какие-то выводы питерские власти, видимо, для себя сделали. Спустя две недели полиция арестовала предшественника Албина, бывшего вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна, который курировал строительство стадиона с 2013-2015 годах.
По версии следствия, Оганесян замешан в хищении в 2014 году более 50 миллионов рублей при поставке видеотабло для "Зенит-Арены". Экс-чиновнику грозит до 10 лет заключения.
Изменения в закон о СРО
О проблемах саморегулирования в строительстве Михаил Мень начал говорить сразу после того, как был назначен министром строительства и ЖКХ.
Чиновник неоднократно отмечал, что за все годы существования СРО в строительстве он так и не увидел, чтобы модель эффективно работала. Особенно министра раздражали так называемые "коммерческие" СРО. Членство в них, а вместе с ним и разрешение проводить строительные работы, можно было просто без проблем купить в интернете. В 2015 году Мень пообещал, что если ситуация не изменится к сентябрю 2016 года, то он отменит вольницу и вернет в отрасль лицензирование.
В марте 2016 года Мень отметил, что хотя "платные" СРО победить так и не удалось, но дело сдвинулось с мертвой точки благодаря изменениям в законодательстве. Национальному объединению строителей дали право рекомендовать исключать недобросовестные СРО из реестра. Усилилось и руководство НОСТРОЯ. Вместо Николая Кутьина его возглавил владелец одной из крупнейших девелоперских групп в России Андрей Молчанов.
Другой претензией Минстроя к СРО были их компенсационные фонды. Их средства направлялись только на возмещение вреда, связанного с авариями на стройке, в то время, как основной проблемой отрасли является недострой. За время существования саморегулирования были выплаты на скромную сумму порядка 70 миллионов рублей. При этом совокупный размер компенсационных фондов всех российских строительных СРО с учетом процентов, начисленных ранее, должен составлять около 100 миллиардов рублей. Мень отдельно отмечал, что СРО как будто специально выбирают такие банки, которые банкротятся вскоре после того, как организации переводят на их счета деньги.
Кроме того, Минстрой задался целью "обелить" компфонды. И летом 2016 года был принят закон, по которому до 1 ноября 2016 года саморегулируемые организации должны были перевести средства своих компенсационных фондов на спецсчета в уполномоченные банки. Сегодня это сделали 89% организаций, перечислено около 40 миллиардов рублей. Судьба оставшихся средств остается неясной.
ТПУ с молотка
Власти Москвы в 2016 году начали привлекать к программе строительства транспортно-пересадочных узлов инвесторов. При этом сами проекты, выставленные на конкурсы для девелоперов, фактически представляют собой жилую или коммерческую недвижимость.
Первой ласточкой стал ТПУ "Ботанический сад". Его ожидаемо получила группа компаний "Пионер", которая строит рядом свой жилой комплекс. Следующие три ТПУ — "Рассказовка", "Селигерская" и "Лефортово" — ушли с молотка в августе.
В декабре "Мосинжпроект" подвел итоги конкурсов еще по 8 транспортно-пересадочным узлам. Инвесторы заплатили 1,141 миллиарда рублей за право строительство ТПУ "Парк Победы", "Пятницкое шоссе", "Дмитровская", "Павелецкая", "Фонвизинская", "Технопарк", "Тропарево" и "Ховрино".
До конца года еще определят инвестора на ТПУ "Люблино". В целом, до 2020 года в столице планируется построить 271 ТПУ, 169 из них будут капитальными, остальные — плоскостными, в виде перехватывающих парковок.
Взрывы газа и их последствия
Жилищно-коммунальное хозяйство долгое время было вне поля зрения властей РФ, и этот факт начинает все сильнее давать о себе знать. В 2016 году участились взрывы газа в многоквартирных домах.
Только за последний квартал произошло пять инцидентов. Четвертого октября трагедия произошла в поселке Ильинское-Хованское, погибли 3 женщины. В ночь на 23 октября в Рязани произошел взрыв на верхних этажах десятиэтажного дома. Погибли 7 человек, пострадали 16. В начале ноября часть двухэтажного дома обрушилась после взрыва газа в городе Иваново. Наконец, 7 декабря взрыв частично разрушил подъезд многоквартирного дома в городе Советская Гавань в Хабаровском крае, пострадали 4 человека.
Ситуация явно требовала срочных мер со стороны властей. В декабре президент РФ Владимир Путин подписал закон, ужесточающий ответственность управляющих компаний и ремонтников за небезопасное использование газового оборудования в жилых домах.
Федеральный закон предусматривает установление административной ответственности за нарушение требований к качеству техобслуживания и ремонта внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, уклонение от заключения договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.
Также там содержится требование к наличию квалифицированных специалистов и соответствующего профессионального оборудования у обслуживающих компаний.
Кроме того Минстрой работает над законопроектом, который предусматривает обеспечение упрощенного доступа жилинспекторам во все жилые помещения, чтобы они могли реагировать на сигналы соседей и проверять факты незаконных установок индивидуальных газовых приборов.
