МОСКВА, 13 декабря — РИА Недвижимость, Мария Неретина. Рынок жилья Подмосковья в текущем году "проиграл" часть покупательского спроса Москве, так как цены на квартиры в "ближнем поясе" области стали сопоставимы со столичными. Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, в будущем году предрекают области падение цен как на первичное, так и на вторичное жилье, кроме того, по их мнению, рынок наводнят малогабаритные студии по "бросовым" ценам.
Подмосковье падает, но не сдается
Рынок недвижимости Московской области находится в серьезном кризисе, утверждает генеральный директор компании "Бон Тон" Наталия Кузнецова. По ее словам, проблема заключается в высокой цене на подмосковные новостройки и в отсутствии локального платежеспособного спроса, в расчете на которые вводились объекты.
Кстати, по итогам 11 месяцев 2016 года количество вышедших в продажу новых жилых комплексов по сравнению с 2015 годом сократилось в 2,5 раза, обращает внимание в свою очередь руководитель аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков.
Кроме того, эксперты рынка дружно отмечают, что новостройки Подмосковья на протяжении года испытывали давление со стороны московских проектов, которые перетягивали часть покупательского спроса на себя.
Что касается стоимости, то, по данным ОПИНа, средняя цена квадратного метра в новостройках области в течение года практически не менялась и составила около 80 тысяч рублей. При этом динамика цен на первичное жилье в Подмосковье была во многом привязана к сезонной активности покупателей, указывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.
Впрочем, для удовлетворения спроса потенциальных покупателей подмосковных новостроек цены на них должны упасть еще на 25-30%, до 55 тысяч рублей за "квадрат", поскольку сейчас квартиры из "ближнего пояса" Подмосковья (в Химках, Красногорске, Мытищах и других) сопоставимы с московскими, рассуждает Кузнецова. "Возможно, сроки сдачи московских и областных объектов могут немного отличаться, зато покупатели получают хорошую транспортную доступность и московскую прописку", — добавляет она.
Великолепная десятка
Рост цен за год отмечен в основном в городах, где объем предложения изменился незначительно: либо не выходило новых проектов, либо темпы пополнения предложением в реализуемых проектах были низкими, констатирует Сапор.
В Est-a-Tet подсчитали, что тройку лидеров по средней стоимости квадратного метра в подмосковных новостройках составляют Химки (109,7 тысячи рублей), Котельники (98,9 тысячи рублей) и Люберцы (90,5 тысячи рублей).
Десять городов Подмосковья с самой высокой средней стоимостью квадратного метра в новостройках
|
Города и городские округа |
Средневзвешенная цена, тыс. руб./кв. м |
Изменение средневзвешенной цены,% |
|
|
4 кв. 2015 г. |
4 кв. 2016 |
||
|
Химки |
105,2 |
109,7 |
4,3% |
|
Котельники |
101,6 |
98,9 |
-2,7% |
|
Люберцы |
91,4 |
90,5 |
-1,0% |
|
Одинцово |
93,4 |
88,4 |
-5,4% |
|
Красногорск |
93 |
87,9 |
-5,5% |
|
Видное |
82,5 |
86,3 |
4,6% |
|
Реутов |
89,3 |
85,4 |
-4,4% |
|
Мытищи |
88,3 |
84,2 |
-4,6% |
|
Королев |
79,3 |
78,9 |
-0,5% |
|
Балашиха (с Железнодорожным) |
72,8 |
74,2 |
1,9% |
|
Домодедово |
63 |
66,7 |
5,9% |
|
Лобня |
63,7 |
63,5 |
-0,3% |
|
Ивантеевка |
62,2 |
60 |
-3,5% |
|
Щелково |
51,6 |
54,0 |
4,7% |
По данным компании Est-a-Tet
Максимальный спрос на подмосковное жилье, по словам экспертов, все также сосредоточен в радиусе 30 километров от МКАД. Среди наиболее популярных районов Бобков отмечает те, которые примыкают к границам новой Москвы, а также западное направление — вдоль Новорижского и Волоколамского шоссе.
По мнению Литинецкой, пул спроса сконцентрирован в еще более узкой локации — в пятикилометровом удалении от МКАД. Хотя на самом деле транспортная доступность измеряется не в километрах от МКАД, а реальным количеством минут/часов, которые требуется потратить на дорогу, подчеркивает она. "Нередко свой выбор клиенты останавливают на жилом комплексе в 15 километрах от МКАД, но в пешей доступности от железнодорожной станции, чем в 5 километрах от МКАД, но по загруженному шоссе", — объясняет собеседница агентства.
Строительный крен "первички"
Если в докризисный период основной вектор развития первичного рынка был смещен в Подмосковье, где велась масштабная застройка, то сейчас "акценты переместились" на столицу, во многом за счет активной реновации промзон, указывает Сапор. Она также отмечает, что во многих городах темпы застройки замедляются ввиду оттока спроса, а также того, что развитие инфраструктуры, прежде всего транспортной, не успевает за жильем.
Более всего выделился по степени девелоперской активности в этом году город Видное. В результате, по данным Est-a-Tet, цены здесь выросли на 4,6%. По мнению управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, Видное привлекает покупателей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а девелоперов — наличием свободных площадок под новые проекты.
По данным "Метриум Групп", на рынке новостроек Подмосковья на конец года экспонируется 64 тысячи квартир, из которых почти половина — 49% — однокомнатные, 35% — двухкомнатные.
Соотношение рынка по ценовым сегментам также за год претерпело изменения. Так, Бобков уточняет, что с января существенно (на 11%) сократился премиум-сегмент. "Дорогие новостройки области — нишевый продукт для рынка, доля которого в общей структуре новостроек составляет всего 2% от общего объема предложения ", — поясняет он. Сейчас же застройщики предпочитают работать в сегментах массового жилья. При этом основной объем первичного рынка — 78% — составляет предложение комфорт-класса со средней стоимостью лота 3-3,5 миллиона рублей, добавляет он.
Эксперты предполагают, что в 2017 году застройщики области будут стремиться предложить клиентам еще меньший бюджет покупки, в пределах 2-2,5 миллиона рублей. Однако с учетом роста себестоимости, девелоперы не смогут снижать цены, поэтому, вероятно, будут предлагать клиентам компактные студии площадью 20-23 квадратных метров, прогнозирует управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
"Вторичка": спрос следует за работой
На вторичном рынке Подмосковья соотношение спроса и предложения было неоднородным и зависело от конкретного города, отмечает руководитель офиса "В Бутово" компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ольга Козлова. "В городах более комфортных для жизни, спрос к концу года даже вырос: Химки, Королев, где есть рабочие места; Реутов, Котельники, в которых хорошая транспортная доступность, есть метро; Люберцы — хорошее железнодорожное сообщение", — уточняет она. При этом в локациях с большими объемами новостроек, таких как Павшинская пойма и Видное, предложение по "вторичке" все еще выше спроса, добавляет Козлова.
Падение цен на вторичное жилье по итогам года было обратно пропорционально удалению от МКАД: если в дальнем Подмосковье цены на "вторичку" изменились в пределах погрешности, то в среднем поясе падение составило 4,8%, а в ближнем — 5,3%, приводят данные в "Миэле".
При этом бюджет покупки в некоторых городах немного подрос. Козлова связывает это с более доступной ипотекой, которая позволила покупателям приобрести квартиры большей площади. Так, например, в Красногорске средняя площадь приобретаемой "однушки" выросла с 37 до 43-46 квадратных метров, а средняя стоимость — с 4,5 миллиона до 4,6 миллиона рублей. Также средний бюджет покупки подрос в Балашихе до 3,3 миллиона рублей, Одинцове до 4,3 миллиона рублей и Химках до 5 миллионов рублей.
А вот снижение стоимости "вторички" зафиксировано в Щелкове — до 3,3 миллиона рублей, Долгопрудном — до 4 миллионов, Мытищах — до 3,5 миллиона и Королеве — до 3,05 миллиона, добавляет она.
В целом эксперты уверены, что цены на вторичную недвижимость в следующем году продолжат снижаться, при условии, что не произойдет ничего глобального. К примеру, Кузнецова считает, что снижение цен составит порядка 8%."Собственники, которые в этом году отказались от сделанных им предложений, скорее всего, пожалеют об этом, так как в следующем году покупатели будут готовы приобрести их объекты по более низкой стоимости", — резюмирует Козлова.
