МОСКВА, 11 ноября — РИА Новости, Евгения Петрова. Рост спроса и, соответственно, стоимости активов от 15 до 30% в течение года ожидается на американском рынке недвижимости в долгосрочной перспективе после избрания Дональда Трампа президентом США, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. По их словам, рынок достаточно инертен и не способен отреагировать на какие-то события моментально, а о каких-то последствиях можно будет говорить не ранее чем через полгода.
Прямая зависимость
Пока избранный президент США Дональд Трамп не представил какую-то конкретную программу, эксперты, основываясь на предвыборных заявлениях, разводят руками и говорят, что в настоящей ситуации сложно спрогнозировать какие-то тенденции на перспективу, в том числе и на весьма инертном рынке недвижимости.
"До того момента, пока Трамп не озвучит какие-то ключевые тезисы своей программы, в том числе и экономической, все будут сидеть и гадать, что же будет. На предвыборных дебатах он отпускал достаточно острые высказывания, в том числе в адрес ФРС, ее главы Джанет Йеллен, а также продемонстрировал недовольство экономической системой", — вспоминает объясняет экономист Владимир Рожанковский.
Главный аналитик ООО "Управление Сбережениями" Александр Потавин же считает, что заявления Трампа по поводу увольнения Йеллен — предвыборная риторика, но политика Федрезерва все же может измениться. "Вопрос — в какую сторону? Возможно, в сторону повышения ставки, но другой вопрос — как быстро это будет", — замечает эксперт.
Положение рынка недвижимости в США напрямую зависит от ставки ФРС. Сейчас базовая процентная ставка находится в диапазоне 0,25-0,5%. Колебание спроса и предложения прямо пропорциональны величине ставки ФРС, объясняет Рожанковский.
Важными составляющими также являются аппетиты к риску, и доходность, предлагаемая рынком, добавляет президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. "Многие инвесторы прогнозируют повышение ставки ФРС, соответственно, стоимость денег для инвестора вырастит. Допустим, эффективная ставка для конечного инвестора 4-4,5%, и она, возможно, будет чуточку больше. Но явно Федрезерв не тот игрок, который будет что-то делать резко, и подъем будет плавной эволюцией, а не революцией", — рассуждает он.
По его словам, для конечного покупателя недвижимости или владельца это значит, что если они привлекают заемное финансирование, то цена денег для них будет выше.
"Удорожание денег, это всегда движение любых активов, в том числе и таких инертных как недвижимость. Поэтому все в руках Федрезерва. Посмотрим, какая будет ясность, а она наступит в ближайшие месяцы", — добавляет Потавин. По его словам, дорогие деньги — падение всех активов, поэтому в случае повышения ставки ничего дорожать не будет, и цены на недвижимость начнут падать.
Доступ иностранцам
Американский рынок недвижимости сейчас находится на пике — цены близки к максимальным. Последняя коррекция вниз была в 2008 году, говорит директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.
Тем не менее, спрос растет со стороны нерезидентов, отмечает Рожанковский. Зингель соглашается с этим, отмечая, что многие инвесторы из Пакистана, Индии, арабских и восточных стран рассматривают рынок США, как "тихую гавань". "Прежде всего, исходя из стоимости доллара. Но доллар, по мнению ряда экспертов, будет усиливаться", — утверждает он.
Очень много покупают китайцы, обращает внимание Рожанковский. "Они становятся богаче и с удовольствием покупают дома в зеленой зоне. Этот процесс будет продолжаться, если, конечно, Трамп его не остановит законодательно", — размышляет собеседник агентства.
Кстати, в своей предвыборной кампании Трамп обещал построить стену по всей границе между США и Мексикой и депортировать 11 миллионов нелегальных мигрантов, в основном испаноговорящих, а вот про Китай ничего не сказано.
"Этот спрос колоссален, учитывая население Китая, и с какой скоростью оно богатеет, он может обеспечить рост цен на недвижимость на долгие годы", — продолжает мысль Рожанковский. В отличие от ситуации, когда с 2003 по 2007 год наблюдался рост цен, этот спрос будет не дутым, а платежеспособным, полагает эксперт.
Можно предположить, что те же самые китайцы предпочтут вкладывать деньги, которые они получают от экспорта товара в США не в "казначейские" облигации, а американскую недвижимость. Если Трампу и парламенту это не понравится, они наверно законодательно смогут ограничить вход для иностранных инвесторов на рынок, а если оставят все как есть, то цены на недвижимость США будут расти достаточно долго, рассуждает экономист.
Коммерческая недвижимость: одно "но!"
В долгосрочной же перспективе итоги выборов могу стать сигналом для азиатских инвесторов, что стоит пересмотреть свой интерес к коммерческой недвижимости в США, поскольку владение объектами может усложниться, считает партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов.
По его словам, сама подготовка к сделке стоит десятки миллионов долларов, и такое вложение достаточно рискованное в условиях, когда что-то может поменяться. "Путь для иностранных инвесторов в Америку будет осложнен. Они будут брать таймауты для дополнительных консультаций", — говорит эксперт.
Зингель же отмечает, что в будущем свое влияние на инвесторов окажет ситуация, в которой Трамп может решиться на изменение ставки корпоративного налога в сторону снижения, то доходность для конечного инвестора повысится.
Трамп обещал понизить планку корпоративного налога на прибыль до 15%, а также обеспечить налоговую льготу на инвестиции.
"Сегодня налог составляет 30-35%, и если он сделает его равным 15%, то это станет толчком для новых инвестиций, большего количества сделок, а также роста цен на коммерческую недвижимость", — объясняет эксперт Gordon Rock. Доходность в Америке для инвесторов будет привлекательнее.
Внутренний фокус
Главный научный сотрудник Института всеобщей истории РАН Александр Петров полагает, что Трамп сфокусируется на проблемах внутри страны, в том числе он сделает более доступными кредиты на жилье, от чего выиграет средний класс.
Внутренний рынок недвижимости в 2010-2011 году, как утверждает Зингель, стабилизировался — банки стали выдавать ипотеку, кредитовать коммерческую недвижимость.
"Когда деньги и кредитование доступно, это приводит к росту цен", — замечает он. Сейчас рынок растет на 3-5% ежегодно, при том, что экономика находится во вполне приличном состоянии. При этом, говоря о доступности кредитов, не стоит рассчитывать, что повторится "праздник" 2008 года, когда кредитование было слишком доступно, и это принесло свои негативные плоды, обращает внимание эксперт Gordon Rock.
Сейчас средняя стоимость предложения в США составляет порядка 500 тысяч долларов. Речь идет о жилье среднего класса, рассказывает основатель американского агентства недвижимости Briont Group Елена Грэйди. "Согласна с российскими коллегами, в течение года мы ожидаем рост цен. Думаю, где-то 15-28%", — прогнозирует она.
Грэйди также полагает, что будет рост по кредитным ставкам. Если сейчас для иностранцев ставка составляет 4-5,25%, а для резидентов — 3-5%, то ставка может вырасти до 6,5%, причем для всех.
Обещанного полгода ждут
Так или иначе, но эксперты не уверены, что в краткосрочной перспективе на рынке недвижимости США возможны какие-то подвижки по результатам итогов выборов. Основная причина заключается в том, что недвижимость, в отличие от ценных бумаг или валют, которые можно продать на бирже за несколько секунд, реализуется более сложно.
"Если ты захочешь продать недвижимость, то на сделку выйдешь только через полгода. И если все кинутся продавать, цены будут низкие, а когда вернешься к покупке, цены вернутся уже на прежний уровень", — рассуждает Соколов. По его словам, любые сделки и решения отнимают минимум полгода.
Также нужно учитывать, что цикл президента — всего лишь 4 года, и в этой связи не исключено, что те, кто настроен негативно, будут думать о том, чтобы переждать это время в активах на рынке недвижимости, добавляет эксперт.
Недвижимость — это не такой волатильный рынок. Ответ на все действия приходит через 4-6 месяцев, соглашается партнер Colliers International в России Владимир Сергунин. По его словам, в долгосрочной перспективе на рынке недвижимости будет наблюдаться рост спроса и стоимости активов. Основная причина — фокус на возвращение денег назад в страну.
Для того чтобы понимать, как отреагируют рынки, нужно учитывать, что структура рынка достаточно сложная, и от прихода нового президента, она не отреагирует моментально. "Если будут какие-то изменения, то мы их заметим позже", — резюмирует Зингель.
