Слезливость или неадекватная веселость одного из участников сделки по недвижимости могут сыграть злую шутку со второй стороной, вплоть до признания сделки недействительной. Сайт "РИА Недвижимость" разобрался, в каком случае нужно настоять на проверке психического здоровья продавца или покупателя и как проходит эта процедура.
Почему это важно
Ежегодно в стране аннулируются тысячи сделок купли-продажи недвижимого имущества по причине частичной или полной недееспособности продавца, вызванной болезнями или расстройствами его психики, утверждает генеральный директор "Медико-психологического центра индивидуальности" (МПЦИ) Игорь Молотилин.
"Каждая сделка может быть оспорена и признана недействительной при наличии психического расстройства у любого из участников договора. Именно поэтому с целью исключения рассматриваемых рисков заинтересованная сторона должна, просто обязана, убедиться в надлежащем состоянии здоровья второй стороны в день совершения сделки", — настаивает в свою очередь адвокат, президент гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Еще до оформления договора в качестве подстраховки адвокат рекомендует запросить и получить из диспансеров психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) справки или сведения о том, что проверяемое лицо на учете не состоит. В соответствии со ст.22 ФЗ №323 "Об основах охраны здоровья граждан в РФ" каждый имеет право получить информацию относительно состояния своего здоровья, в том числе сведения о результатах медицинского освидетельствования, добавляет Молотилин.
А в день совершения сделки необходимо вызвать экспертов: врачей, специализирующихся в области психиатрии, неврологии, для составления обоснованного заключения о том, что в момент подписания договора его сторона полностью понимала и осознавала последствия и суть своих действий, указывает Сухов.
Тонкости процедуры
О том, как проходит освидетельствование в день совершения сделки, рассказывает директор "Медико-психологического центра индивидуальности": "В день сделки агент с согласия лица, подлежащего освидетельствованию, вызывает на место сделки с недвижимостью врача психиатра с таким расчетом, чтобы последний прибыл приблизительно за час-полтора до начала совершения сделки. Агент заботится о том, чтобы место для проведения освидетельствования при сделке было уединенным и свободным. Первое требуется для соблюдения врачебной тайны, второе — для соблюдения регламента сделки. Врачу психиатру требуется приблизительно 40 минут — 1 час на освидетельствование одного лица".
Врач-психиатр должен представиться до начала освидетельствования, предоставить копию лицензии на оказание психиатрической помощи, разъяснить проверяемому ст.23. закона о психиатрической помощи, а также получить согласие на добровольное освидетельствование, подтвердив это письменным согласием. Только после этого начинается психиатрическое интервью.
После этого психиатр пишет заключение на соответствующем бланке и заверяет его печатью и личной подписью (прилагая к этому копии своих медицинских документов, копию лицензии организации, которую он представляет), желательно завести амбулаторную карточку, для архивирования данных, объясняет Молотилин.
При необходимости специалист может быть вызван в суд как свидетель. После освидетельствования медицинское заключение передается освидетельствованному лицу совместно с риелтором, который его представляет.
Повод насторожиться
Если человек категорически отказывается от психиатрического освидетельствования, странное его поведение при встречах, общая нелогичность предлагаемой сделки — все это должно насторожить вторую сторону сделки, уверяет Молотилин. В группу риска также входят люди в возраст после 60 лет. Ну и, конечно, свидетельства обращения в ПНД, наличием справки из ПНД с обтекаемой формулировкой.
В принципе, выявить какие-то признаки психического расстройства, можно и самостоятельно, утверждает генеральный директор "Медико-психологического центра индивидуальности". Он предлагает следующую методику:
1. Нарушение ориентировки. Спросите, куда и зачем пришел клиент? Знает ли он текущее число, месяц и год, время года?
2. Нарушение памяти. Представиться клиенту, а затем в процессе беседы попросить назвать имя, отчество нотариуса или риелтора. Попросить клиента сообщить на память свои паспортные данные (год рождения, число, месяц и возраст). Попросить клиента назвать место своего проживания и поинтересоваться, каким образом и с кем он добрался до нотариальной конторы.
3. Нарушение внимания. Здесь нужно наблюдать за поведением и высказываниями клиента. Признаки нарушения внимания: отвлекаемость; неспособность удерживать нить беседы.
4. Нарушение эмоций. Наблюдайте за эмоциональным состоянием продавца/покупателя. Признаки нарушения эмоций: неадекватная веселость (эйфория); снижение настроения, сочетающееся со слезливостью; лабильность (неустойчивость) эмоционального состояния; чрезвычайная раздражительность, вспыльчивость, агрессивность (в том числе и вербальная).
5. Нарушение мышления. Наблюдение и анализ речи продавца/покупателя. Признаки: нарушение последовательности изложения; ускорение мышления; замедление мышления; обстоятельность мышления; вязкость мышления; содержание мышления в виде необычных идей и представлений.
Если у человека обнаруживаются какие-то из перечисленных симптомов, это серьезный повод для проведения профессиональной экспертизы.
Цена вопроса
Услуги специалиста, вызванного на сделку, могут составлять от 10 тысяч до 40 тысяч рублей. Судебная экспертиза может составить от 80 до 150 тысяч рублей и больше, указывает Сухов.
Платить за экспертизу должен инициатор подобной экспертизы. Например, если покупатель хочет удостовериться в адекватности продавца, то платить за экспертизу придется ему. Впрочем, расходы могут быть разделены поровну, если стороны сделки договорятся.
