Юридически дарение представляет собой передачу одаряемому вещи в собственность (ст.572 Гражданского кодекса РФ). В случае дарения недвижимости между дарителем и одаряемым оформляется договор дарения, который подлежит государственной регистрации (п.3 ст. 574 Гражданского кодекса).
Это означает, что ваш сын после государственной регистрации договора станет единоличным собственником квартиры, что предоставляет ему права владения, пользования и распоряжения ей.
В отношении ваших опасений отмечу следующее. В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Во избежание неразумного распоряжения квартирой можно подарить сыну долю в праве собственности на квартиру. В этом случае она будет находиться в общей собственности, и если ваш сын захочет продать свою долю постороннему лицу, вы будете иметь преимущественное право покупки его доли, то есть сможете приобрести ее в первую очередь перед другими лицами по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 244, 250 Гражданского кодекса). Аналогичные правила применяются при отчуждении доли по договору мены.
