Начало осеннего делового сезона на рынке недвижимости московского региона ознаменовалось активным обсуждением того, как обстоят дела у девелоперов. В августе газета «Ведомости» со ссылкой на крупного федерального чиновника написала, что продажи у застройщиков встали. В то же время строительные компании анонсируют повышение цен в своих проектах уже с сентября, что вряд ли возможно в условиях сокращения объема спроса.
По мнению председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, разговоры об остановке продаж в новостройках связаны с борьбой московских девелоперов за продление льготной ипотеки и другие преференции от власти. О том, какова сегодня инвестиционная ситуация на рынке недвижимости столицы, велика ли опасность появления в городе новых долгостроев и выбрали ли власти Москвы пилотные проекты для тестирования закона о развитии территорий промзон, Тимофеев рассказал в интервью РИА Новости.
- Константин Петрович, скажите, что сейчас происходит, с вашей точки зрения, на рынке недвижимости в Москве? Правда ли, что продажи у девелоперов столичного региона встали?
— Ситуация, которая сегодня сложилась на рынке долевого строительства, свидетельствует о том, что остановки продаж не предвидится. Долевое строительство пользуется неизменной популярностью среди населения. Мы видим положительную динамику как по числу застройщиков, так и по увеличению объемов жилищного строительства.
Конечно, инвесторы на это смотрят по-другому, особенно московские, которые привыкли получать сверхприбыль. Когда спрос на недвижимость в новых экономических реалиях изменился, начались пессимистичные разговоры о том, что продажи встали. Какую цель при этом преследуют инвесторы? Что хотят в сегодняшней ситуации от власти, прежде всего федеральной? В первую очередь — преференций, льгот и снижения финансовой нагрузки. Если девелоперы начнут говорить чиновникам, что у них все хорошо, то в министерстве строительства успокоятся и решат, что свою задачу по поддержке рынка, в том числе и программой субсидирования ипотеки, выполнили успешно.
- То есть вы думаете, что все эти заявления имеют своей целью побороться за программу поддержки ипотеки государством?
— Ну, а как еще? Иначе федералы поймут, что маховик рынка раскручен, и отправят застройщиков в свободное плавание. (Улыбается).
А если серьезно, то, говоря о реальном состоянии рынка, нужно смотреть на статистику продаж. Что происходит со сделками по жилью на этапе строительства, вполне прозрачно позволяет отследить Росреестр.
Если говорить о первом полугодии 2016 года, то число сделок по заключенным договорам долевого участия по отношению к 2015 году возросло. Для сравнения: на конец первого полугодия 2015 года в Росреестре было зарегистрировано 14,487 тысячи ДДУ, а в первом полугодии 2016 года на 4 тысячи договоров больше — 18,988 тысячи ДДУ.
Всего за восемь месяцев 2016 года в Москве было зарегистрировано 28 тысяч новых ДДУ. В целом же в городе сегодня действует около 57 тысяч договоров долевого участия.
- Некоторые эксперты отмечает, что пик сделок в первом полугодии в основном был связан с опасениями начала года, что льготную ипотеку отменят.
— Судя по данным Росреестра, доля ипотеки на рынке новостроек сильно не изменилась и составляет порядка 26%. В 2015 году с участием ипотечных кредитов было заключено 7,332 тысячи ДДУ от общего количества зарегистрированных договоров, в то время как в первом полугодии текущего года — 6,044 тысячи ДДУ.
Еще один фактор, который заставляет меня думать, что не так уж и плохи дела у девелоперов, это объемы ведущегося строительства. По итогам первого полугодия 2015 года, в стройке было 13,1 миллиона квадратных метров жилья, сегодня — уже 15,2 миллиона. Получается годовой рост в 8% — по-моему, это круто.
В качестве примера крупных жилых проектов, реализация которых началась в этом году, можно привести многофункциональные жилые комплексы на Дмитровском шоссе, 107, Рязанском проспекте, 6А, Профсоюзной улице, 66 и жилой дом на Боровском шоссе в районе Солнцево.
- "Ведомости", кстати, писали летом, что резкий рост разрешений на строительство в Москве, оформленных девелоперами — это способ для застройщиков получить больше кредитов в банке, так как оформленная документация повышает качество залога. Вы согласны с этой оценкой? Не получится ли так, что начатые на бумаге стройки резко превратятся в долгострои?
— Сегодня, чтобы начать новый проект, инвестор сто раз подумает, просчитает все риски. И если проект начинается, то инвестор уверен, что потянет его и доведет до конца. Ведь сегодня мало кто строит на свои средства — в основном, строят на деньги населения либо банковские кредиты. Если инвестор взял деньги в банке, то он должен закончить проект в срок, потому что штрафы за просрочку кредитов довольно высоки.
- И кто же обеспечивает массовый спрос на жилье в Москве?
— Мое мнение: сейчас большое число сделок заключаются с покупателями из регионов. А вот спекулянты, которые брали по 15-20 квартир на начальных этапах строительства, а потом перепродавали, напротив, ушли с рынка. Очень стала рискованной ситуация: во-первых, не всегда понятно, как поведет себя рубль, а во-вторых, продажи стали несистемными, и нет большого роста ценника между ранним и поздним этапом объекта.
Ну а если снова вернуться к вопросу, продажи падают или продажи растут, то резюмировать можно так: у девелоперов с хорошим продуктом продажи продолжают расти, а у тех, кто работает с плохим продуктом — старыми панельками, неинтересными проектами — конечно, все не слишком радужно. Люди стали гораздо больше придавать значения современной концепции, благоустройству, атмосфере в жилом комплексе, чем раньше. Снова большим спросом пользуются малогабаритки и апартаменты.
- Коммерческая недвижимость себя тоже неплохо чувствует, по вашему мнению?
— Что касается торговли, то в Москве сумасшедший оборот. Торговые центры, расположенные в удачных местах, без арендаторов не остаются. По офисной недвижимости и по гостиничным объектам спада тоже нет. Приведу несколько примеров. В 2015 году было сдано 20 административно-деловых объектов, в планах на 2016 год — ввод 22 таких центров.
Что касается строительства гостиниц, то мы и тут наращиваем объемы ввода. В этом, в первую очередь, заинтересованы и сами инвесторы. Как вы помните, в 2018 году в Москве пройдет несколько матчей чемпионата мира по футболу. Кроме того, в столице ежегодно растет турпоток. Поэтому гостиничные объекты сегодня пользуются повышенным спросом. В прошлом году в Москве ввелось в эксплуатацию 7 гостиниц, в этом году в планах стоит завершение строительства 11 объектов. Положительная динамика у нас также и по спортивным объектам, и по медицинским.
- Как себя чувствуют сами девелоперы? Ждать ли появления в Москве новых жилых долгостроев?
— Из 467 строящихся жилых объектов в Москве только 30 можно отнести к долгостроям. Граждане, вложившие деньги в строительство данных объектов, включены в реестр пострадавших. Но, хочу подчеркнуть, ни один из этих долгостроев не брошен, и есть достаточно обоснованные надежды, что их достроят.
Отмечу, что включение в реестр вовсе не означает, что граждане останутся обманутыми. Мы ведем реестр для учета пострадавших граждан. Как только застройщик погашает свои обязательства перед дольщиками, граждане исключаются из реестра.
Например, ЖК "Царицыно" на 6-й Радиальной — да, проблемный объект. Но там есть инвестор, и есть непроданные квартиры, так что мы считаем, что дома будут завершены. В ближайшее время из реестра будем исключать дольщиков корпуса 5.4, поскольку, как нам сообщил застройщик, началось подписание актов приема-передачи квартир гражданам в этом корпусе.
Правда, в целом работы по строительству объектов первой очереди ЖК "Царицыно" ведутся низкими темпами, потому что на площадке не хватает рабочих. Сейчас, по словам застройщика, работает 295 человек. К концу этой недели ОАО "МКХ" обещает нарастить численность до 500 человек. Съездим, проверим и дальше будем принимать решения. С корпусами второй очереди таких проблем нет, единовременно на площадке работает от 500 до 600 человек.
- И когда будет наконец завершен этот проект?
— У каждого корпуса свои сроки сдачи. В целом по объектам первой очереди — это конец 2016 года, по объектам второй очереди — 2017-2018 годы. Город со своей стороны сделает все возможное, чтобы люди получили свои квартиры.
- Опасность возникновения новых долгостроев в Москве есть?
— Подобный риск есть всегда. И это зависит не только от экономической ситуации в стране, а еще и от профессионализма застройщика.
- Раньше вы говорили о том, что десять компаний в Москве ведут деятельность с нарушением закона о долевом строительстве, в том числе называлась и "Галс-Девелопмент"…
— Сейчас у нас к ним нет вопросов. Компания отреагировала на наши замечания и предоставила дополнительную информацию. Более того, насколько я знаю, девелопер сделал кадровые перестановки, подтянув менеджмент, ответственный за это направление работы.
По остальным компаниям-застройщикам, например, ООО "СПЕКТР", ООО "КунцевоСтройИнвест", ООО "Стимул", мы проводим проверки. Если ситуация не изменится, то может быть принято решение о приостановке деятельности и запрете на привлечение денежных средств граждан.
В числе таких девелоперов хочу особо выделить АО "Глобинвестстрой" — застройщика проекта "Терлецкий парк", бывшие "Московские окна". Объект снова забуксовал в реализации.
- Каковы перспективы достройки московских объектов компании "СУ-155"?
— В Москве шесть проблемных объектов "СУ-155". По трем из них — Щербинке, Чертанову и улице Бочкова (Калибровский завод) — не решены проблемы с землей.
По Щербинке мы провели совещание с "Российским капиталом" и собственником земельного участка — ООО "Грандилекс". Есть определенные договоренности, когда эти соглашения будут подписаны, мы вам непременно расскажем.
По Чертанову есть принципиальное согласие ФСБ о снятии всех противоречий по вовлечению федерального земельного участка в хозяйственный оборот. В правительство Москвы 8 сентября на согласование поступил проект постановления правительства РФ по данному вопросу. На дальнейших этапах все стороны договорились ускориться, чтобы как можно быстрее возобновить работы на объекте.
А вот участок Калибровского завода находится в залоге у ВТБ, так что стоит задача достичь соглашения с банком. По иску ВТБ "Калибровский завод" признан банкротом, но город делает все возможное, чтобы завод остался в проекте. На днях в Москомстройинвесте состоялось совещание, где банки "Российский капитал" и ВТБ договорились об условиях уступки прав требования по кредитным договорам к ОАО "Калибровский завод". Это позволит завершить конкурсное производство, подписать мировое соглашение и оформить земельно-правовые отношения. Тогда реализация проекта возобновится с учетом интересов людей, купивших там квартиры. В общем, момент завершения строительства по каждому из этих трех объектов, имеющих проблемы с землей, необходимо отсчитывать не с сегодняшнего дня, а с даты закрытия вопросов с площадкой.
- А еще три площадки "СУ-155"?
— По ним ситуация по сравнению с теми объектами, которые мы уже обсудили, более понятная. За 1,5-2 года их должны достроить.
- Сколько в целом в Москве людей пострадали из-за проблем у "СУ-155?
— В Москве, по нашим данным, 1,51 тысячи граждан, пострадавших от деятельности АО "СУ-155". Все, что зависело от города в части принятия решений по земле, документации, мы практически выполнили. Теперь дело за федеральным санатором.
- Еще один известный жилой долгострой — это проект "Кутузовская миля". Смена акционеров у девелопера проекта, о которой стало известно относительно недавно, придала динамику проекту?
— К сожалению, мы пока этого не наблюдаем. Темпы строительства, увы, очень слабые, практически никакие. Стройплощадку приводят в порядок, завозят технику. К строительству как к таковому новый подрядчик — компания ООО "Спецавиакомплектстрой 535" — еще не приступал.
Что касается перезаключения ДДУ, то здесь тоже процесс идет очень вяло. С конца 2015 года по настоящее время с 71 дольщиком заключены ДДУ, из них только 10 ДДУ зарегистрированы в Росреестре.
- Следующий вопрос про транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). Сколько объектов реально расторговать до конца года?
— Пока мы сталкиваемся с некоторыми трудностями при поиске инвесторов. Интерес есть, но некоторые потенциальные инвесторы, особенно если речь идет об иностранных компаниях, прямо нам заявляют, что хотели бы посмотреть не только на красивые презентации, но и на реальные реализованные ТПУ.
Как вы знаете, пока найдены инвесторы только на четыре ТПУ — "Ботанический сад", "Селигерская", "Рассказовка", "Лефортово".
В настоящее время в высокой степени готовности находится еще шесть проектов ТПУ. По "Алма-Атинской" и "Новокосину" проводится переоценка стартовых условий, по "Парку Победы" город утвердил не только технико-экономические параметры, но и условия по реализации, а по "Павелецкому", "Дмитровской" и "Пятницкому шоссе" 1 сентября на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) были одобрены стартовые условия открытых конкурсов. Таким образом, эти проекты до конца года могут быть выставлены на торги.
- В последнее время власти много согласовывают на ГЗК проектов ТПУ с возможностью строительства жилья. Зачем это необходимо и сколько жилья может быть построено в границах ТПУ в Москве?
— Давайте сразу уточним: строительство жилых объектов не предполагается в границах зоны размещения технологической части ТПУ. Как мы уже неоднократно говорили, проекты планировок ТПУ охватывают большие площади, в их границы включаются и прилегающие территории, чтобы создавать сбалансированную застройку. Поэтому жилье может быть построено в границах рассмотрения проектов планировок.
По тем проектам ТПУ, которые в настоящее время предполагается реализовать, мы прогнозируем строительство жилья общей площадью более 6 миллионов квадратных метров.
Город дает инвестору возможность обеспечить доходность проектов на приемлемом уровне, поэтому мы приняли меры, которые позволят включить в коммерческую составляющую проектов ТПУ как жилые проекты, так и торговые центры, офисы, социальные объекты.
- Есть ли движение по проектам реконструкции грузовых дворов в Москве?
— С тех пор, как в РЖД сменилось руководство, нет. Хотя, насколько мне известно, у компании MR Group есть свои представления о том, как нужно развивать территорию вокруг Савеловского вокзала.
- Недавно был принят закон о развитии застроенных территорий и промзон, после чего заммэра Москвы Марат Хуснуллин пообещал протестировать его реализацию на нескольких пилотных площадках. Какие компании и участки станут участниками "пилота"?
— Мы рассматриваем два пилотных проекта, на которых хотим отработать новую схему. Первый проект — земельный участок на улице Берзарина, владение 28. Здесь площадь реорганизации составит 9 гектаров. Инициатором реорганизации выступает "РГ-Девелопмент". Компания планирует создать на этой территории многофункциональную застройку площадью 304 тысяч квадратных метров.
Кроме того, городом разрабатывается пилотный проект по реорганизации части промышленной зоны на Азовской улице, владение 35. Площадь территории, запланированной к реорганизации, — 7,8 гектара. На этой площадке расположены цементно-бетонный завод и несколько земельных участков с разными правообладателями. Большая часть из этих участков используется под складскую деятельность, причем это не большие складские комплексы, а мелкие, частные. С юга от участка находится Битцевский лесопарк, поэтому данную территорию целесообразнее и перспективнее реорганизовать под жилой микрорайон с развитой социальной инфраструктурой. Если правообладатели не будут принимать участие в проекте, то участок будет выставлен на конкурс.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА
