МОСКВА, 10 сентября — РИА Новости, Константин Балакин. Запуск Московского центрального кольца (МЦК, ранее — МКЖД) не окажет заметного влияния на стоимость близлежащего вторичного жилья, при этом участки рядом со станциями МЦК обладают неплохим строительным потенциалом и вполне могут привлечь внимание девелоперов массового сегмента, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.
В субботу было запущено движение поездов по МЦК на 26 станциях. Всего на МЦК протяженностью 54 километра к концу года будет действовать 31 станция, проект предполагает интеграцию с 10 радиальными направлениями железной дороги и с 11 линиями метрополитена. К 2025 году МЦК должно перевозить до 300 миллионов человек в год.
Кто выиграет
Открытие МЦК неоднозначно скажется на столичном рынке жилья, считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
В районах с плохой транспортной доступностью, где дорога до ближайшей станции метро может занимать до 20 минут на наземном транспорте, МЦК станет благом, полагает она. Соответственно, и недвижимость в локациях, лишенных альтернатив железной дороге, вырастет в цене ориентировочно на 4-5%, так как наличие надежного транспорта в шаговой доступности повышает ликвидность жилья. "От появления МЦК в целом выиграют такие районы, как Бескудниковский, Метрогородок, Нижегородский, Коптево, Хорошево-Мневники. Особенно повезет жителям районов Южнопортовый и Печатники, где станция "Волгоградская" снизит нагрузку на Таганско-Краснопресненскую ветку метрополитена", — уточняет Литинецкая.
Во многих даже отдаленных спальных районах Москвы метро уже есть или же планируются к открытию новые станции, говорит генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. Поэтому транспортная доступность в прилегающих к МЦК районах кардинально не изменится, соответственно, рост цен на жилье не предвидится. В качестве исключения, по ее мнению, можно привести западный участок пересадочного контура и район Хорошево-Мневники, так как в районе и его ближайшем окружении ветка метро не проходит, и транспортная ситуация, следовательно, не самая простая. Поэтому там МЦК может стать неплохой альтернативой наземному транспорту. "В связи с этим в данном районе в цене могут подняться новостройки, расположенные не только в непосредственной близости от станций МЦК, но и на более обширной территории", — рассуждает Шаталина.
А вот партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский полагает, что на первичном рынке цены вырастут в тех локациях, где станции МЦК будут в шаговой или ближайшей транспортной доступности с ТПУ и там будут нормальные парковки, на которых можно оставить авто.
МЦК также станет "приятным бонусом" в копилку высокого уровня транспортной доступности и ее вариативности в районах промзон, на территории которых планируется масштабное жилое строительство, а также создание новых рабочих мест, замечает руководитель аналитического и консалтингового центра. Est-a-Tet Владимир Богданюк. Среди таких промзон можно отметить "Серп и Молот", "Грайвороново", "ЗИЛ", "Южный порт", "Силикатные улицы", "Коптево". Впрочем, бонус будет не слишком существенный, поэтому рост цен в связи с открытием кольца может составить до 3%, и то лишь в проектах массового сегмента, где люди при выборе жилья в первую очередь ориентируются на общественный транспорт, рассуждает аналитик.
Кто проиграет
В то же время запуск МЦК негативно скажется на жилых комплексах элитного и бизнес-класса, непосредственно прилегающих к дороге, утверждает Литинецкая, поясняя, что железнодорожное полотно, шум и оживленные потоки людей в районе станций не соответствуют представлениям покупателей премиального жилья об удачном районе. "К таким локациям можно отнести, к примеру, юго-западный край района Хамовники, где появится железнодорожная платформа "Лужники", — говорит партнер "Метриум Групп".
Котровский допускает, что на вторичном рынке в отдельных локациях может произойти коррекция цен в тех домах, которые лишатся видовых характеристик. "В первую очередь "пострадают" квартиры, окна которых выходят на железнодорожные пути, они могут потерять в стоимости примерно 5%", — соглашаясь с коллегой, уточняет управляющий директор брокерского департамента "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов.
Москатов также отмечает, что многое будет зависеть от того, насколько удобным и комфортным будет передвижение на этом виде транспорта, насколько он полюбится жителям города. Если МЦК будет пользоваться популярностью, то, возможно, это немного увеличит привлекательность жилого фонда в районе станций, но вряд ли вызовет рост цен на недвижимость и заметно повысит ликвидность жилья, размышляет эксперт.
Строительный потенциал
Тем не менее, Литинецкая полагает, что участки в районе МЦК все-таки станут популярным направлением для жилищного строительства. "Сейчас многие девелоперы ориентируются на покупателей массового сегмента, для которых транспортная доступность — один из основных критериев при выборе жилья", — поясняет она.
Всего по планам властей, вдоль МЦК будет построено 10 миллионов квадратных метров жилья, напоминает Литинецкая. "На текущий момент недалеко от будущих железнодорожных платформ МЦК возводится 13 комплексов квартир и апартаментов, в основном, в Хорошевском районе, а также в Коптево и Метрогородке", — говорит она.
Около каждой станции есть площадки, на которых потенциально могут что-то построить, утверждает Богданюк. По его словам, территории, прилегающие к Московскому центральному кольцу, обладают существенным потенциалом для дальнейшего развития и застройки — там достаточно много пустующих и бывших хозяйственных площадок. В первую очередь, данные территории будут задействованы под строительство инфраструктуры и коммерческих объектов. Помимо этого, продолжает эксперт, власти города заинтересованы в реконструкции бывших и не используемых сегодня грузовых железнодорожных дворов.
Говоря же о первичном жилье, которое уже вышло на рынок, Богданюк отмечает, что больше всего нового объема предложения сегодня расположено рядом со станциями "ЗИЛ" (110,9 тысячи квадратных метров), "Шелепиха (95,1 тысячи "квадратов"), "Деловой центр" (70,7 тысячи "квадратов").
