МОСКВА, 10 сентября — РИА Новости, Вера Козубова. Открытие железнодорожной линии Московского центрального кольца будет способствовать появлению и активному развитию нового "пояса" торговой недвижимости в столице, а также может привести к росту ставок аренды торговых площадей до 50%, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.
В субботу было запущено движение поездов по МЦК на 26 станциях. Всего на МЦК протяженностью 54 километра к концу года будет действовать 31 станция, проект предполагает интеграцию с 10 радиальными направлениями железной дороги и с 11 линиями метрополитена. К 2025 году МЦК должно перевозить до 300 миллионов человек в год.
Импульс для торговли
Традиционно дорожная сеть Москвы развивалась "кольцами ". Бульварное, Садовое кольцо, позднее — МКАД, потом — третье транспортное кольцо, вспоминает собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев. В постсоветский период торговый сегмент коммерческой недвижимости "следовал" за развитием транспортной системы.
"В свое время превращение МКАД в многополосную современную трассу дало толчок строительству крупных ТРЦ на внешней стороне. Позднее появилось довольно много проектов около ТТК. Открытие железнодорожной линии Московского центрального кольца принесет городу и новое "торговое" кольцо", — прогнозирует Ковалев.
На МЦК разместится 31 станция, 27 из которых расположены в рамках активно строящихся сегодня транспортно-пересадочных узлов. Железная дорога фактически станет новой кольцевой веткой столичной "подземки". "Соответственно, пешеходный трафик на этих станциях в будущем окажется сравним с показателем пересадочной станции метро, что сделает развитие торговой недвижимости в непосредственной близости крайне перспективным", — отмечает собственник ГК "Экоофис".
В рамках проектов многих ТПУ предусмотрено строительство коммерческих площадей. Причем, помимо торговых, в ряде объектов планируется создать и помещения другого назначения. Например, офисы, которые также дадут ритейлерам дополнительный поток посетителей.
С запуском МЦК новый толчок к развитию получат также уже действующие торговые центры и объекты стрит-ритейла, расположенные в шаговой доступности от ТПУ. Их посещаемость вырастет за счет стабильного и высокого пассажирского трафика, следующих через эти транспортные объекты, считает Ковалев. Например, в одном из торговых центров, который находится на входе у ТПУ "Открытая", трафик может вырасти на 25% до конца года.
Арендаторы сменятся
Руководитель направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL Антон Коротаев считает, что в краткосрочной перспективе не стоит ожидать значительного влияния открытия станций МЦК на рынок торговой недвижимости.
"Мы предполагаем, что в результате запуска движения по МЦК существующие крупные торговые центры, которые самостоятельно притягивают потребительский спрос и расположены вблизи новых станций, смогут расширить свою зону охвата, но это не приведет к росту ставок аренды в ближайшее время. Для изменения коммерческих условий необходимо, чтобы торговые центры зафиксировали стабильный прирост трафика на протяжении определенного периода времени, а арендаторы — рост товарооборота", — отмечает Коротаев.
Гендиректор DNA Realty Антон Белых ожидает, что открытие МЦК изменит состав арендаторов в торговых площадях, которые находятся недалеко от железнодорожных станций. "Качество арендаторов, конечно, поменяется. Например, автосервисы могут уйти в более отдаленные районы, так как их владельцы вряд ли "потянут" более высокие арендные ставки. Их место займут салоны сотовой связи, аптеки и так далее", — говорит Белых.
Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев добавляет, что большинство будущих торговых зон будет ориентированно на "импульсных" арендаторов, кафе, рестораны, услуги и сервис с суммарной площадью не более 10 тысяч квадратных метров. Но в некоторых зонах и 1 тысяча квадратных метров будет завышенным объемом.
По мнению Белых, запуск пассажирского движения на МЦК скажется в первую очередь на торговой недвижимости, которая находится в отдалении от станции метро. После появления там станци1 МЦК покупательский трафик вырастет. "На коммерческую недвижимость, где пересекаются станции метро и МЦК, запуск пассажирского движения повлияет в меньшей степени. Дело в том, что рядом с метро торговые и офисные площади и так ликвидные, там довольно высокие арендные ставки, и меньше простора для их роста", — рассуждает эксперт.
…А ставки вырастут
Другое дело — площади рядом со станциями МЦК, от которых до ближайшей станции метро надо какое-то время пройти, продолжает эксперт. "Например, ТЦ "Мозаика" будет иметь выход к станции МЦК "Дубровка". Там ожидается увеличение трафика. Подобная ситуация ожидается и у объектов рядом со станциями "Нижегородская" и "Новохохловская". Ведь раньше люди были вынуждены долго добираться до объектов с плохой транспортной доступностью, и им уже становилось не до покупок", — указывает Белых.
Он прогнозирует, что запуск движения на МЦК приведет к росту арендных ставок на торговую недвижимость до 50%. "Там, где раньше транспортная доступность была низкая, рост арендных ставок ожидается на уровне 20-50%. На станциях, где рядом уже есть метро, рост будет значительно меньше — примерно 2-5%, а то и вовсе равен нулю", — рассуждает Белых.
Повышение посещаемости в свою очередь поспособствует росту оборотов, представленных там ритейлеров, что даст им ресурсы для дальнейшего расширения и развития собственного бизнеса, добавляет Ковалев. "По пути домой или на работу люди с большой вероятностью будут совершать покупки именно в тех ТЦ, которые расположены в шаговой доступности от метро и ж/д, ведь это удобно и может сэкономить им массу времени. Запуск МЦК и открытие ТПУ поспособствует повышению заполняемости данных торговых объектов. В совокупности все это будет стимулировать и рост ставок на коммерческие площади в расположенных неподалеку ТЦ и помещениях для стрит-ритейла. Таким образом, после запуска МЦК и открытия ТПУ, расположенные неподалеку от них успешные ТЦ смогут до минимума снизить вакансию ", — говорит эксперт.
Новые инвесторы
Открытие железнодорожной линии МЦК также может привести к строительству новой недвижимости рядом с новыми станциями.
Судя по тому, что предполагается реализация разных видов недвижимости на разных площадках, пул потенциальных инвесторов и девелоперов будет разным, считает Николаев.
"Так, например, ТПУ "Селигерская" предполагает реализацию крупного многофункционально торгового центра площадью более 173 тысяч квадратных метров, на такой объем могут претендовать крупные девелоперы, специализирующиеся на торговой и многофункциональной недвижимости. А ТПУ "Рассказовка", например, может быть интересна, на наш взгляд, крупнейшим девелоперам жилья Москвы и Московской области, у которых большой опыт реализации подобных проектов. А Лефортово же со своим небольшим пятном застройки может претендовать на широкий круг инвесторов и скорее всего, этот участок будет интересен средним и мелким застройщикам", — рассуждает эксперт.
В DNA Realty, в свою очередь, ожидают, что рядом с новыми станциями появятся торговые центры площадью 20-50 тысяч квадратных метров. "Вряд ли это будут торговые центры площадью 100 тысяч квадратных метров. Интересными будут проекты со средней и небольшой площадью. Возможно, появится много торговых объектов площадью 3-5 тысяч квадратных метров. В основном, площадки рядом с МЦК на первом этапе запуска будут интересны небольшим инвесторам, готовым вкладываться в рискованные, но прибыльные активы", — говорит Белых.
В то же время гендиректор Key Capital Сергей Камлюк замечает, пока нет должной инфраструктуры, большим проектам не интересно заходить на площади возле МЦК. "Только с появлением инфраструктурных и жилых объектов и увеличением пассажиропотоков этот людской трафик конвертируется в покупательский и даст возможность инвестору рассматривать возможность строительства малых и средних ТЦ в зоне МКЦ", — уверен эксперт.
По его словам, формирование пассажиропотока может занять годы. "Можно сказать, что основными поглотителями торговых площадей станет малая форма торговли, предоставляющая услуги. Это могут быть банки, кафе быстрого обслуживания, салоны связи, химчистки, возможно парикмахерские и прочее. Может сесть и небольшой супермаркет", — говорит Камлюк.
"Моментального влияния на объемы строительства запуск МЦК не окажет, так как для активизации девелопмента необходимы доступное финансирование и активизация ритейлеров. При этом нужно учитывать, что в рамках дальнейшего развития МЦК и строительства ТПУ уже предусмотрены торговые объекты на таких станциях, как "Лихоборы", планируется торговый центр и в составе масштабного проекта "Ботанический сад". Таким образом, когда мы говорим о стимуле к развитию новых проектов, который может дать МЦК, то имеем в виду не столько абсолютно новый девелопмент, сколько уже запланированные ТЦ", — заключает Коротаев.
