Покупка ДСК-1 дала возможность финансово-строительной корпорации "Лидер" увеличить свои масштабы, тем самым повысив шансы выжить в непростых реалиях отечественного бизнеса, считает президент ФСК Владимир Воронин. О планируемой новой жизни комбината девелопер рассказал в интервью РИА Новости.
- Владимир Александрович, как вы оцениваете сегодняшнюю обстановку на рынке? Какие тенденции можете выделить, проблемы, стоящие перед застройщиками? Многие, например, жалуются на снижающийся спрос на новостройки.
— У нас в августе, наоборот, были рекордные продажи, даже непонятно, что послужило причиной. Сентябрь тоже начался достаточно неплохо. Хотя каждый год происходит спад в конце августа и первые пять-семь дней сентября, когда у детей заканчиваются каникулы, их готовят в школу. Последние десять лет этот сезонный тренд не менялся, а в этом году все по-другому. В августе мы продали раза в полтора больше, чем в июне или июле. Суммарно мы получили около 3 миллиардов рублей при среднем показателе примерно в 1,8-2,2 миллиарда.
Что касается цен, то я считаю, что девелоперы уже опустили цены до предела. Если я работаю с рентабельностью в 2-3%, то многие уже ушли в минус. Особенно это характерно для застройщиков, у которых нет собственных производственных мощностей, а, следовательно, себестоимость строительства у них дороже.
Общий рыночный спад в дальнейшем будет влиять на объем предложения. Компании, которые собирались выводить на рынок новые проекты, по возможности их придерживают. Заявляются миллионные проекты, а по факту строится один дом.
По моим оценкам, на рынок выводится процентов на 30 меньше, чем выдано разрешений на строительство, и это, безусловно, повлияет на объем предложения уже в конце 2017 года. Мы тоже отложили начало строительства некоторых корпусов, на которые уже есть разрешения, но не начаты продажи. Например, 7-й корпус в квартале "Сколковский" на 80 тысяч квадратных метров планировали начать строить в марте этого года, но перенесли на январь следующего. Но это возможно только для тех объектов, в которых не начаты продажи и не пострадают люди.
Еще одна тенденция — в Москве примерно полтора года назад стали активно выдавать разрешения на строительство. Это увеличивает прогнозируемый объем предложения, к тому же московские цены скорректировались, и теперь столичные новостройки начинают конкурировать с подмосковными объектами. Спрос начинает перетекать из области в Москву.
- Недавно ряд столичных девелоперов проводили акцию "Черная пятница", в ходе которой предлагали скидки на квартиры, почему вы не стали участвовать?
— У нас и так скидки хорошие. Но дело не только в этом. Это же палка о двух концах. Если ты участвуешь в "Черной пятнице", у тебя на две недели встают продажи. Потенциальные покупатели ждут, что в ходе акции будут более выгодные предложения. А на самом деле, бывает, что ходе акции предлагаются не самые ликвидные объекты. Покупатель не находит то, на что рассчитывал и возвращается на рынок.
Мы отслеживали поток в эти дни: за неделю до распродажи он упал на 30-40%, после того, как "Черная пятница" закончилась — продажи не просто возобновились, но и выросли. В наших флагманских проектах обычно 30-32 продажи в неделю. Перед "Черной пятницей" было 22 продажи, на следующую неделю после ее завершения — около 40.
- Когда многие участники рынка снижают активность, вы, напротив, начинаете масштабные проекты. Скажите, зачем вам ДСК-1?
— Девелоперский рынок сегодня, как и банковский, сокращается и укрупняется. Требования к застройщикам ужесточаются. Большое количество игроков, за которыми непонятно, кто стоит, увеличивает риски и для властей и покупателей. Например, правительство Московский области может реально контролировать 50-60 компаний, а не 500-600 мелких застройщиков. В нашей стране можно выживать только большим. В случае с ДСК-1 для нас эта покупка — серьезный шанс укрупниться. Поэтому и решились на покупку комбината со всеми проблемами.
- Как вы прокомментируете обвинения в рейдерстве?
— Рейдерский захват — это недружественное поглощение. А меня Владимир Копелев, бывший руководитель комбината, выбрал в качестве преемника среди нескольких претендентов, представил коллективу и главным условием при продаже поставил сохранение работы комбината. Я таких рейдерских захватов не встречал.
- Почему прежние акционеры решили расстаться с активом? Если сделка была безденежной, то каковы другие условия?
— Для Копелева комбинат был делом всей жизни, но он привык управлять ДСК-1 при других, нерыночных, условиях. Отсюда, в том числе, огромная непрофильная нагрузка на бюджет комбината: спортивные базы, дома отдыха, поликлиники — соцпакет, который даже во времена СССР был не на каждом предприятии.
Фактически мы купили комбинат за долги, с которыми ДСК-1 не мог справиться. За первые месяцы работы переговорили со всеми кредиторами. Благодаря гарантиям ФСК "Лидер" нам удалось достичь принципиального соглашения с Россельхозбанком о реструктуризации и снижении процентных ставок по кредитам ДСК-1.
- Что вы будете делать с ДСК-1?
— Конечно, нужно наводить порядок. Лет 10-12 назад дома от ДСК-1 среди панелей считались примерно тем же, что "Мерседес" среди автомобилей. Они и сейчас остались лучшими на рынке. Мы работаем со многими девелоперами, и они берут нашу панель, хотя она и дороже, чем у других.
Но рынку сегодня не нужно больше миллиона квадратных метров даже таких замечательных панелей. Текущий спрос сегодня — максимум 600 тысяч квадратных метров. До недавнего времени комбинат игнорировал потребности рынка и работал в убыток ради загрузки. Что и привело к колоссальным долгам.
Сегодня мы уже заключаем выгодные контракты, где есть хотя бы небольшая рентабельность. Когда мы стали пересчитывать контракты, то обнаружили, что с точки зрения бизнеса, необходимо остановить все строительство, кроме застройки Люберецких полей в Некрасовке с "Авестой". Так сделал бы любой бизнесмен, который не знает особенностей нашего рынка, а ориентируется только на цифры. Но я наблюдал результаты такого подхода. Я помню команду, которая пришла в свое время в "Главмосстрой": основной вред устойчивости бизнесу тогда нанесла резкая остановки заводов и строительства. Мы решили действовать по-другому. Мы приостановили строительство только совсем убыточных объектов на 60 тысяч квадратных метров из 760 тысяч. Сейчас занимаемся программой следующего года, и самый главный вопрос для нас — это заключение рентабельных контрактов для загрузки мощностей.
- Сколько сейчас у ДСК заводов и что вы с ними планируете делать?
— У ДСК-1 четыре основных завода — Хорошевский, Тушинский, Краснопресненский и Ростокинский. Есть еще УПТК, управление комплектации, по сути это обычный склад, но занимающий 3,5 гектара в центре Москвы.
Бывший руководитель комбината Владимир Копелев рассматривал возможность застройки площадей ДСК-1 для погашения огромной задолженности комбината. Знаю, что он обращался к московским властям с просьбой о разрешении застройки территории двух заводов — Краснопресненского и Хорошевского. Эта тема пока не проработана, но идея остается. Краснопресненский завод находится в хорошем перспективном месте: с одной стороны "Сердце столицы", с другой — "Утесов", планируется благоустройство набережных, которые утыкаются в завод посередине. Так что в застройке промзоны предприятия есть интерес для всего города. Но в любом случае семь раз отмерь — один отрежь. Без четкого плана реорганизации всего ДСК начинать этот проект нельзя.
- Какой объем можно построить на этих заводах?
— Мы пока ничего не согласовывали с городом. Сейчас я активно занимаюсь вопросом перебазирования заводов. Я не планирую продавать заводы, а, наоборот, буду докупать площади для переноса производства. Сейчас наши представители смотрят несколько заводов на рынке. Есть еще несколько площадок в Московской области с уже смонтированными линиями, которые подходят для нашего производства. Докупка новых заводов входит в концепцию реорганизации ДСК.
- Во сколько вам может обойтись реорганизация?
— Я думаю, что вся реорганизация вместе с покупками заводов, перевозками, докупкой оборудования, расширением цехов, не меньше чем в 2 миллиарда. Правда, нужно учесть, что на территории заводов есть цеха, которые не принадлежат ДСК, и их надо выкупить у собственников.
При этом на данный момент мы уже вложили 2,5 миллиарда рублей в поддержание текущей деятельности ДСК-1.
- Вы будете выпускать панели и для рынка, и для "Лидера"?
— Только для рынка, на ФСК "Лидер" ДСК-1 вообще не будет работать. Сейчас мы ведем переговоры со всеми основными девелоперами, большинство из них готовы покупать наши панели. Девелоперы охотно идут на переговоры, потому что раньше не было понятно, какое финансовое состояние у ДСК, сможет ли комбинат исполнить контракт. К тому же Владимир Копелев неохотно шел на уступки заказчикам. Например, оказалось, что многим девелоперам не нужны сантехкабины, но Копелев отказывался поставлять без них. Девелоперы вынуждены были брать панели с техкабинами, переплачивать за них, а потом платить своим рабочим, чтобы их демонтировать.
Проекты ФСК "Лидер" сосредоточены в более дорогом сегменте "комфорт плюс", на этих площадках мы продолжим возводить монолит.
Тем не менее многие процессы у ФСК "Лидер" и ДСК-1 интегрируются, мы должны прийти к единому консолидированному бюджету. Но первоочередная задача его объединить хотя бы внутри ДСК.
- Власти Москвы и области стремятся модернизировать панельный фонд и старые серии запретили выпускать. Какова судьба серии П44Т, визитки ДСК-1?
— У нас уже есть поддержка и одобрения губернатора Московской области и разрешение возводить проверенные временем серии ДСК-1, ту же П44Т. В Москве пока ее строить не будут.
- А что с модернизированной серией, которую презентовали на Архсовете Москвы?
— Эти экспериментальные серии ДОМРИК и ДОМНАД уже использовались при застройке Люберецких полей. По горзаказу сейчас с ними строим в Медведково. Их тоже планируем использовать.
- Расскажите о сокращениях на ДСК-1, вы говорили, что 2 тысячи человек будут сокращены, кто они и как увольняются?
— Комбинат сейчас загружен на 60%, мы сейчас активно занимаемся вопросом загрузки мощностей. Но это процесс небыстрый, инертный, соответственно новые контракты начнут исполняться не раньше декабря. Сейчас у сотрудников неполная рабочая неделя, соответственно люди получают на 20% меньше зарплату. Многие сотрудники уходят сами для того, чтобы работать с полной занятостью. Наша задача — оставить лучших и перевести их на пятидневную рабочую неделю.
По некоторым специальностям мы не только удерживаем людей, но и набираем новых.
С монтажными бригадами все просто — люди выполнили работу и перешли в другое место. Например, у нас были не задействованные бригады монтажников, мы переговорили с "Мортоном", у которого, напротив, был дефицит, и человек 400-500 перешли к ним в монтажное управление.
- У вас есть примерно понимание, когда ДСК-1 выйдет в прибыль?
— Первоочередная задача — понять, когда он выйдет в ноль. Надеюсь, к декабрю он хотя бы начнет закрывать текущую деятельность.
- Недавно вы начали строить в Ленинградской области, планируете ли расширять там свое присутствие?
— Мы купили две площадки непосредственно в Санкт-Петербурге, на них планируем построить порядка 160 квадратных метров комфорт-класса. Строительство и продажи первого проекта начнем в 12 сентября, второй презентуем в конце октября. Строить будем года три, общий объем инвестиций в оба проекта составит порядка 10 миллиардов рублей.
- Что в Ленинградской области со спросом и предложением?
— Там интересная ситуация. Мы строим во Всеволожском районе, в котором силами 23 девелоперов возводится 4 миллиона квадратных метров. И при этом мы свои 110 квартир в месяц продаем, несмотря на кризис. У остальных тоже продажи не встают. Может быть, там публика не такая разбалованная.
Раньше в Питере мало выдавали разрешений на строительство, застройщики перетекли в область. Сейчас в городе опять стали много строить, и возможно повторение ситуации с перетеканием спроса, как в Москве с Подмосковьем.
- А в столичном регионе планируете новые проекты?
— Планируем строить два жилых комплекса в области. Строительство первого начнется где-то в ноябре, там будет порядка 300 тысяч квадратных метров. И в январе-феврале начнем строить комплекс на 100 тысяч метров. Последний проектировал шведский архитектор Магнус Монссон, архитектурное бюро Semren Mansson.
- У вас был опыт достройки объектов за проблемными дольщиками, сегодня планируете участвовать в подобных историях?
— Из последних проектов — мы достраивали социальную инфраструктуру, детские сады на территории "Западных ворот столицы" и в "Гусарской балладе". Это было обременение как раз в рамках работы над планируемыми проектами.
- Почему ЖК "Лайково" достраивает Urban Group, а не вы?
— Мне тоже предлагали эту площадку, но у меня экономика не сложилась, поэтому я отказался. Я не очень понимаю, как Urban вкладывает в этот проект 9 миллиардов рублей. Но я знаю, что в Urban очень профессиональная команда, поэтому уверен, что у них все получится.
- Года четыре назад в одном из интервью вы говорили, что с московскими властями работать непросто, что система не выстроена. А как теперь?
— Теперь система выстроена. Получилась она командно-административной, но довольно прозрачной. Прошло три стадии: с приходом Собянина выдачу разрешений сначала приостановили, потом стали разбираться, а теперь вновь пошла волна выдачи разрешений. Для бизнеса сложно работать без правил, когда они установлены — процесс пошел.
Беседовал Константин БАЛАКИН
