Законопроект о посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью, внесенный этим летом в Госдуму, сырой и не соответствует реалиям рынка, заявила в интервью РИА Новости президент Российской гильдии риелторов (РГР) Татьяна Деменок. Она также рассказала о профстандартах для отрасли, ситуации на региональных рынках недвижимости и готовящихся изменениях в регулировании риелторской деятельности.
- Есть ли статистика, сколько сделок с недвижимостью совершается в год через риелторов?
— Всего в год в России совершается в среднем 4,5 миллиона сделок с недвижимостью, и примерно 3,5 миллиона из них заключаются с помощью риелторов. Оборот такой недвижимости составляет 6 триллионов рублей. Примерная комиссия — 2%. Кстати, в Москве и регионах она не сильно отличается, это средний показатель по стране.
- Сколько на сегодняшний день регионов представлено в гильдии, и обязательно ли присутствие в объединении?
— Сегодня никто не заставляет специалистов объединяться в саморегулируемые организации, разрабатывать какие-то правила, проводить аттестацию, сертификацию. Сейчас в РГР входит 50 субъектов РФ, в которых представлены саморегулируемые или некоммерческие партнерства, объединяющие агентства, и агентства недвижимости — прямые члены, работающие на рынке того или иного субъекта России.
Приведу пример по Екатеринбургу. У нас в состав членов Уральской палаты недвижимости входят 250 участников рынка, а всего на рынке работает примерно 500 агентств. Основная доля сделок при этом заключается через риелторов, входящих в палату, — 70% от общего количества. В Улан-Удэ 30% сделок проходит через агентства, входящие в РГР, в Краснодаре — 50%.
В Москве доля сделок при помощи риелторов больше, но из 1-1,2 тысячи агентств в гильдию входит одна ассоциация. Вот такой дисбаланс. Поэтому никто не скажет точную цифру по рынку, никто не обладает такой информацией — очень много мелких агентств, которые работают по схеме ИП со штатом два-три человека. Конечно, их никто не отслеживает, а клиенты туда все равно идут.
- В Москве новостройки принципиально дешевле, чем готовое жилье. Как дела обстоят в регионах?
— В регионах цена на квартиры на первичном рынке очень близка к прайсу на вторичном. Например, средняя цена квадратного метра в новостройках в Екатеринбурге составляет 65-67 тысяч рублей, на вторичном рынке — 69-71 тысячу рублей.
Та же ситуация наблюдается и в Челябинске, Тюмени, Перми. Это обусловлено понижением стоимости "квадрата" вторичного жилья и соответственно ростом цен на новые квартиры.
- Какой регион сейчас лидирует по предложению на рынке новостроек?
— Порядка 2 миллионов квадратных метров вводится в Краснодаре, в Екатеринбурге — чуть больше 1 миллиона. В средней полосе России вводится не так много жилья, потому что востребованность и покупательная способность там не такие большие.
Но на сегодняшний день в Екатеринбурге уже нет той емкости рынка, которая потребляла миллион квадратных метров, и, надо полагать, что со следующего года жилья будет сдаваться меньше, впрочем, как и в Краснодаре.
Если говорить о центральной полосе, там не обращаются к риелторам — потому что строят мало, а емкость рынка позволяет строителям все реализовать самим. Поэтому сложно сказать о количестве сданного и проданного жилья.
- В каких регионах наблюдается небольшой ввод жилья?
— На Дальнем Востоке, чему я сильно удивляюсь. В самом Владивостоке вводят 400-500 тысяч квадратных метров в год, и цена квадратного метра достаточно высокая — она доходит до 100 тысяч рублей за "квадрат" по некоторым объектам. В Хабаровске при вводе 600 тысяч квадратных метров, цены доходят до 80 тысяч рублей. Хотя потребность выше — квартиры раскупаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
Также хочу выделить Кузбасс. Там строится очень мало. Это связано с тем, что люди уезжают, шахты останавливаются, и нет платежеспособного спроса на приобретение жилья.
- В Москве большой процент новостроек покупается по договору долевого участия (ДДУ), а как в регионах?
— Сегодня такая тенденция наблюдается практически везде. Большее количество квартир в новостройках покупается посредством ДДУ, и сделки оформляются в рамках 214-ФЗ.
Очень сложно сегодня отслеживать малоэтажное строительство. Есть нарушения, когда заключаются не ДДУ, а договоры подряда.
Кстати, в Крыму есть такие места, где земли под индивидуальное жилищное строительство используют под строительство многоквартирных домов, что не соответствует градостроительным нормам и правилам и создает огромные риски для потребителей. В Москве и Московской области сносили подобные дома, в Свердловской области мы тоже такое проходили. К сожалению, сейчас с подобным явлением столкнулись в Крыму.
- Есть ли какие-то серьезные проблемы в Крыму с работой риелторов и проведением сделок?
— Какого-то полномасштабного риелторского квалифицированного "десанта" в регионе пока не нет. Остались специалисты, которые работали в украинском государстве. По сути, это частные маклеры, которые не обладают специальными знаниями.
Кроме того, в Крыму сделки с недвижимостью совершаются только с помощью нотариусов. Это в принципе нормально, правильно и цивилизованно. Помимо прочего, это обусловлено тем, что все данные по зарегистрированным правам остались в Киеве, и, конечно, надо навести порядок со всеми существующими объектами и вновь возводимыми.
- То есть в целом по стране вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости как…
— Как стабильную. Есть регионы, где рынок просел на 30%, например, Москва, есть регионы, где он показывает корректировку в сторону роста, например, Владивосток вырос на 5%.
На Урале — стагнация практически во всех городах-миллионниках, и касается она как первичного, так и вторичного рынков. Конечно, поддержка государством за счет субсидирования процентной ставки помогает первичному рынку, но экономическая ситуация делает свое дело, и тех показателей, которые были до середины 2014 года, нет.
Количество сделок уменьшилось в среднем по стране на 10-20%, если говорить о регионах, то показатели везде разные — от 0 до 30%.
- Минтруд планирует принять профессиональные стандарты для риелторов, которые уже разработаны профессиональным сообществом. РГР принимала участие в создании стандартов, что именно вы предлагаете?
— Основное, на что необходимо обращать внимание, "читая" стандарт — какие обобщенные функции выделены в стандарте, какой квалификационный уровень установлен по этим функциям, какие трудовые функции и действия должен выполнять работник в рамках своей профессиональной сферы, какими знаниями и умениями он должен обладать. И, наверное, самое главное для всех работодателей — как может называться должность, на которой работник будет выполнять эти функции, какое он должен иметь образование и опыт работы.
У нас есть специальность "агент по недвижимости" в старом реестре (квалификационном справочнике), но не более того. Кроме того, нигде не указаны его должностные функции, полномочия и квалификация.
- Документ о стандартах уже разработан, что дальше?
— Летом, на съезде РГР, мы приняли за основу сформулированные профессиональные стандарты. В настоящее время идет обсуждение членами РГР и теми специалистами рынка недвижимости, которые не являются членами гильдии, но кому не безразлична судьба профессии.
Дальше документ попадает в экспертный совет, который проверяет стандарты на соответствие требованиям Минтруда, и только потом он отправляется в национальный совет при президенте РФ, который рекомендует отклонить или утвердить, и случае положительного решения следует регистрация в Минтруде.
Мы предполагаем, что стандарты к профессии могут быть приняты в 2017 году.
- И каковы последствия вступления в силу профстандартов для риелторов?
— До введения профстандартов агентом по недвижимости может быть любое лицо без ограничений. Основное отличие профессионального стандарта — это его привязка к конкретной отрасли экономики, требования по наличию у специалистов опыта и образования, а также соответствия их знаний и умений требованиям, закрепленным в стандарте.
Если стандарт для риелторов будет утвержден и вступит в силу, то работодателю придется проверить соответствие ему наименований должностей и при необходимости ввести новые должности.
Кроме того, нужно будет проверить должностные обязанности всех специалистов на соответствие трудовым функциям, прописанным в стандарте, и при необходимости внести изменения в трудовой договор, должностные инструкции.
Затем работодатели должны будут провести аттестацию специалистов и оценить, насколько они соответствуют квалификационным требованиям.
Если в ходе аттестации будут выявлены несоответствия уровня знаний работника, то нужно будет обсудить с ним возможность и порядок получения профильного образования или приобретения соответствующих знаний и навыков.
- Профессиональный стандарт будет обязательным сразу после утверждения?
— Чтобы стандарты стали обязательными для риелторского сообщества, помимо их утверждения, надо внести ряд изменений в законодательные акты РФ и начать работу по разработке и принятию закона о риелторской деятельности.
- Согласно проекту, риелторы станут либо агентами по недвижимости, либо брокерами по недвижимости. Чем они отличаются?
— Да, нами было описано две специальности. Дело в том, что кто-то должен нести полную ответственность за производимые действия при совершении сделки, а кто-то — работать с клиентом.
Например, агент по недвижимости выезжает на объект, фотографирует, ведет статистику по ценообразованию. Он должен понимать и разбираться в характеристиках объекта, уметь подготовить пакет документов, знать, как совершить сделку, понимать механизмы расчетов. Это своего рода консультант в широком смысле.
Брокер — это руководитель, лицо, которое имеет право заключать договоры, подписывать их. Он несет ответственность за действия агентов, которые находятся у него в подчинении. Когда клиент приходит в компанию с целью заключить договор на оказание услуг, его подписывает брокер, и только он имеет право на заключение и подпись такого документа.
Если речь идет не об агентстве, а индивидуальном предпринимателе, то он должен быть брокером с функциями агента.
Кстати, уровень образования также отличается: если агент может осуществлять свои функции со средним профессиональным образованием в области риелторских услуг или дополнительным образованием, то брокер должен иметь высшее образование плюс дополнительно пройти программу повышения квалификации либо переподготовки.
Кроме того, брокер должен будет не менее двух лет отработать в должности агента по недвижимости.
И ответственность у брокера и агента естественно разная.
- О какой ответственности в данном случае идет речь?
— У нас и сегодня при сертификации агентства недвижимости есть требование страховать свою деятельность, минимум на 3 миллиона рублей. В новых профессиональных стандартах также предусмотрено, что брокеры и брокерские агентства должны страховать свою деятельность. Модель страхования уже действует, поэтому что-либо менять не имеет смысла.
- Есть предложения не просто страховать деятельность риелторов, а создать компенсационный фонд.
— Действительно, в предложенном проекте закона о посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью, подготовленном депутатами от "Справедливой России" во главе с Дмитрием Ушаковым, предусмотрено создание компенсационного фонда.
Однако меня смущает, что там идет речь о минимальном взносе в 300 тысяч рублей. При этом процедура функционирования фонда не прописана. Непонятно, как будут вноситься взносы, кто будет управлять этим фондом, чтобы деньги не исчезли в банках с отобранными лицензиями, как будут наполняться эти фонды в случае наступления неблагоприятного события. Вопросов больше, чем ответов.
Поэтому сегодня, как мне кажется, разработанная РГР методика страхования наиболее эффективна, применима и действенна. Зачем менять то, что работает? Есть смысл усовершенствовать и внедрить повсеместно.
- Я правильно понимаю, что эксперты РГР не в восторге от законопроекта о риелторской деятельности, подготовленной группой Ушакова?
— Мы считаем, что законопроект не соответствует требованиям и реалиям рынка, а также сложившимся механизмам и процедурам.
РГР уже написала соответствующее письмо в Торгово-промышленную палату РФ, поскольку они готовят заключение по этому законопроекту. Впереди общественные слушания, куда мы тоже направим свою делегацию, которая выскажет нашу точку зрения.
Чего нет в законопроекте? Первое — нет глоссария. Используются понятия риелтор, профессиональный участник рынка — агент по недвижимости, риелтор или агентство, состоящее из двух сотрудников. Правда, нам не понятно, что это за агентство из двух сотрудников. А какими трудовыми функциями они наделены, какими знаниями, умениями должны обладать? Все это отсутствует. Все же должно быть единообразие в использовании понятий.
Также нет понимания ответственности риелтора — в каком случае он исключается из саморегулируемой организации, на основании какого документа работают специалисты.
Проектом предусмотрена имущественная ответственность в 300 тысяч рублей, даже в тех регионах, где цена квадратного метра составляет 30-35 тысяч рублей. В случае спорной ситуации, речь должна идти о компенсации не такого размера.
До такой степени все перепутано — например, законопроектом предполагается, что в саморегулируемую организацию входят физические лица, но если посмотреть, то в РГР входят именно риелторские агентства, то есть юридические лица, индивидуальные предприниматели. По законодательству России, предпринимательской деятельностью могут заниматься либо юрлица, либо ИП.
Мы считаем, что при разработке закона нужно учитывать тот опыт и наработки, которые уже есть в РГР.
- Однако, рассказывая о том, что необходимо, чтобы заработали профессиональные стандарты, вы сказали, что закон о риелторской деятельности необходим. Может, вам стоит подготовить свой законопроект?
— Не так давно мы провели встречу с депутатом Павлом Крашенинниковым и обсудили создание нового законопроекта, который действительно узаконит профессию, необходимую для рынка. Павел Владимирович хорошо знает риелторскую деятельность, понимает реалии рынка недвижимости и все проблемы, которые сегодня существуют и у государства, и у риелторов. Риелторскую деятельность необходимо встроить в экономику. Это социально ответственная профессия, и она поможет в том числе решать вопросы наполнения бюджета.
На конгрессе по недвижимости РГР, прошедшем в июне, было утверждено обращение к президенту России с информацией о ситуации в риелторской отрасли. Мы попросили содействия в назначении ответственных государственных лиц в узаконивании нашей профессии. Мы готовы предоставить информацию о наработанном опыте, готовы участвовать в разработке закона.
В настоящее время нами разрабатывается концепция такого законопроекта, до конца сентября мы должны закончить эту работу, чтобы передать уже в этом году в Госдуму или тому министерству, которое будет курировать нашу деятельность.
Конечно, можно говорить об изменениях и дополнениях в существующие нормативно-правовые акты, и, может быть, мы пойдем по этому пути. Но нужно, чтобы прошли выборы в Госдуму, и мы получили грамотную консультацию от депутатов, как эффективно и быстрее все сделать.
Закон нужен, поскольку страхование, аттестация, сертификация, саморегулирование или лицензирование должны быть в обязательном порядке. После консультаций на госуровне будет принято окончательное решение по какому пути пойти риелторской отрасли: саморегулированию или лицензированию. Сегодня как сторонников, так и противников обоих вариантов предостаточно. Но то, что невозможно работать без закона на столь активном рынке, очевидно.
- Будет ли новый законопроект предусматривать какие-то образовательные стандарты для риелторов?
— Конечно, сегодня на базе РГР мы стараемся как-то стандартизировать образование, но это все равно не во всем подходит для всех регионов, так как не везде есть специалисты, подготовленные по одной методологии.
Поэтому образовательные стандарты должны быть введены обязательно. В течение года мы планируем утвердить профессиональные стандарты, которые послужат базой для подготовки образовательных стандартов для агентов и брокеров.
Надеемся, что у нас получится разработать проект закона и вывести его на финишную прямую до 2018 года. Это будет прорыв в окончательном узаконивании нашей профессии.
Беседовала Евгения ПЕТРОВА
