Долевое владение недвижимостью зачастую доставляет собственникам массу неприятностей — то они не могут разделить коммунальные платежи, а то не могут решить, какой угол в квартире кому полагается. Сайт "РИА Недвижимость" выяснил, с какими типичными проблемами сталкиваются владельцы долей, и как их можно решить.
Проблема оплаты "коммуналки"
Доля в праве — единица условная, она не может идентифицировать часть объекта и не может существовать самостоятельно, только в составе единого объекта, напоминает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Роман Писарев.
Именно поэтому, по его словам, собственниками приходится сталкиваться с рядом проблем. И на первое место он ставит оплату "коммуналки". Квартира как объект — одна, а собственников несколько, и они используют коммунальные блага в неравных пропорциях, из-за чего и возникает конфликтная ситуация. "Особенно это остро стоит, когда сособственник не пользуется помещением и не потребляет коммунальные блага, а если даже и пользуется, но потребляет их в разы меньше и в несоответствующем объеме своей доли в праве", — отмечает эксперт.
Решают ее сособственники путем разделения лицевых счетов и таким образом добиваются раздельной оплаты коммунальных платежей. "Разберем на примере электричества: если электросчетчик один, а пользуются квартирой несколько собственников, один живет постоянно, другой — наездами, а платит за электричество наравне со всеми. Тогда собственник, который использует площадь наездами, обращается в энергосбыт, выделяет себе отдельный лицевой счет и отдельный счетчик", — говорит Писарев. С водоснабжением, канализацией дело обстоит хуже — отдельно выделиться не получится, поэтому платят собственники пропорционально доле в праве общей долевой собственности, а также количеству проживающих (прописанных) в недвижимости.
Если собственники хотят получать персональные счета на каждого, то для их разделения нужен документ, подтверждающий собственность, паспорт, заявление на раздел финансово-лицевого счета (ФЛС) и согласие всех собственников. И на основании соглашения между собственниками можно разделить финансово-лицевые счета. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию (УК) или ресурсоснабжающие организации (зависит от того, кто выставляет счет). Либо можно разделить ФЛС на основании решения суда. Кстати, если один из собственников долей проживает в другом месте, то в принципе он может договориться со своей УК, чтобы платежка доставлялась ему по адресу фактического проживания. Но тут все решается в индивидуальном порядке.
Проблема совместного проживания и пользования
Вторая проблема касается совместного проживания и пользования общим имуществом. Дело в том, что объект недвижимости состоит из жилой и нежилой площади. Жилая площадь — это комнаты, нежилая это вся остальная площадь (коридоры, балконы, лоджии, санузел, кухня).
Таким образом, может получиться, что размер доли в праве не соответствует квадратным метрами в объекте недвижимости. Это означает, что если долю в праве пересчитать на квадратные метры, то она будет больше занимаемых собственником квадратных метров. А в некоторых случаях доля ввиду ее малости вообще не позволяет занимать помещение. Например, сложно себе представить, как можно пользоваться 1/3 долей в праве на однокомнатную квартиру.
"Такие ситуации вызывают, на мой взгляд, самые жаркие споры. Обладатели долей не в силах полюбовно определить порядок пользования имуществом в силу ряда причин, таких, например, как несоответствия размера доли занимаемой площади, нежелания пользоваться комнатой без балкона, просто нежелания идти навстречу другому сособственнику", — отмечает эксперт "Агентство.net".
Такая проблематика решается путем определения порядка пользования помещением по соглашению или в судебном порядке.
Что касается индивидуальных домов, коттеджей, то в отличие от квартир, в них можно прекратить общую долевую собственность, а именно — выделиться в часть при наличии определенных условий. Одно из них и самое главное — это обеспечен отдельный вход в жилой дом. "Занимаемая площадь выделяется в отдельный объект недвижимости при условии независимой эксплуатации такого объекта без нанесения несоразмеримого ущерба общему зданию, физически обеспечивается отдельный вход в дом", — поясняет риелтор. Этот вопрос также решается либо по согласованию между сторонами, либо в судебном порядке.
Проблема продажи
И она одна из самых главных проблем — это отчуждение имущества в режиме общей долевой собственности. Нешуточные баталии, по словам Писарева, разворачиваются, когда один из сособственников решил избавиться от своей доли в праве на свое имущество, например, продать.
По общему правилу собственник своей доли должен уведомить в нотариальной форме других сособственников о предстоящей продаже своей доли за конкретную цену, напоминает эксперт. Сособственники в течение месяца должны либо согласиться с условиями предстоящей продажи и выкупить долю в праве, либо отказаться от нее, опять же написав нотариальный отказ (согласие) от покупки (на продажу) продать долю в праве третьим лицам. Если сособственников уведомили (нотариально), но они и не покупают и отказа не дают — выжидается 1 месяц, после чего доля отчуждается третьим лицам.
Очень часто сособственники готовы выкупить продаваемую долю, но совершенно не по той цене, которую хочет продавец.
Проблематика в таких ситуациях складывается из двух моментов. "Первый — это некорректный расчет продажной цены собственником. Собственник смотрит расценки аналогичных квартир, представленных на рынке, а стоимости эти зачастую завышены и отличаются от реальных продажных цен. Потом вычисляет стоимость своей доли, выделив ее из общей стоимости квартиры. Естественно, он получает завышенную стоимость своей доли, не учитывая тот факт, что его расчет изначально завышен, плюс от получившейся суммы нужно вычесть порядка 20% (некий дисконт при продаже доли). И самое главное при этом размер доли в праве должен соответствовать (быть как минимум не меньше) площади занимаемой комнаты", — указывает Писарев.
Второй момент — это когда сособственник предлагает выкупить долю за совершенно небольшие деньги, при этом, если нет взаимопонимания, он начинает всеми возможными способами препятствовать предстоящей продаже: от отказа в выдаче сособственнику согласия на продажу его доли, до создания всяческих помех при показах продаваемого объекта потенциальным покупателям.
"Естественно самым благоприятным решением конфликта является продажа объекта целиком, это и высокая скорость продажи, и максимальная вырученная сумма, которая делится пропорционально долям в праве. Но это более редкий случай", — говорит риелтор.
В основной массе собственник доли продает ее с дисконтом, в том числе путем введения третьих лиц в число сособственников путем дарения незначительной доли (микродоли) в праве и последующей продажей оставшейся доли на всех законных основаниях уже не третьему лицу, а такому же сособственнику. "Ведь продавец доли вправе сам выбрать сособственника, которому он продаст свою долю в праве. Это самый распространенный случай отчуждения долей, когда между сособственниками нет договоренностей и нет других вариантов решения проблемы. В таком случае третье лицо посредством приобретения мизерной доли в праве становится участником долевой собственности и отказа от других собственников не нужно", — поясняет эксперт "Агентство.net".
Проблема непонимания сути долевой собственности
Все проблемы у собственников долей, по словам Писарева, возникают из-на неправильного восприятия доли в праве общей собственности. В большинстве случаев, люди некорректно концентрируют свое внимание на слове "собственность", при этом практически не замечают или не придают значения словам "общая" и "долевая". "Доля — это не конкретная площадь, не комната и уж тем более не квартира и не отдельный жилой дом, то есть такая доля в конкретном объекте недвижимости не выделена. Это всего лишь так называемое "участие в праве общей собственности наравне с другими участниками общей долевой собственности". А это ведь совершенно противоположные виды права. По опыту скажу, практически 8 из 10 нечетко понимают суть общей долевой собственности. И поэтому непонимание сути приводит к конфликтной ситуации между участниками", — рассказывает эксперт.
В частности, это может привести к еще одной довольно распространенной проблеме —распоряжению долевой собственностью с целью получения прибыли. Это когда собственник доли занимает одну из комнат в квартире (рассматриваем случаи, когда порядок пользования помещением устно или на основании соглашения достигнут) и он ее хочет сдавать или уже сдает в найм сторонним лицам. "С юридической точки зрения он вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению. На практике же он встречает массу непонимания и даже противостояния со стороны других сособственников. И они правы, ведь, помимо жилой площади (комнаты), наниматели пользуются общим имуществом собственников жилья, на пользование которым другие собственники своего согласия не давали. Собственник зачастую убежден что он по своему усмотрению вправе распоряжаться своим имуществом, не прибегает к получению согласия других участников долевой собственности. Решается этот вопрос в судебном порядке, хотя зачастую так и остается конфликтом участников долевой собственности, так как четкого алгоритма решения этой проблематики законодателем не представлено", — отмечает Писарев.
