Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Уйти с рынка можно, но вернуться назад быстро не получится

© БарклиЛеонид Казинец
Леонид Казинец
Доходы застройщиков в последнее время значительно снизились, но даже при минимальной рентабельности некоторые компании сегодня начинают новые проекты. Почему так происходит, рассказал в интервью РИА Новости глава корпорации "Баркли" Леонид Казинец.

Доходы застройщиков в последнее время значительно снизились, но даже при минимальной рентабельности некоторые компании сегодня начинают новые проекты. Почему так происходит, рассказал в интервью РИА Новости глава корпорации "Баркли" Леонид Казинец.

- Леонид Александрович, как сегодня в непростой экономической ситуации себя чувствуют застройщики?

— Сегодня у застройщиков очень маленькая доходность, особенно если земельные участки под проекты покупались по ценам более раннего периода. С квадратного метра застройщики, можно сказать, ничего не зарабатывают — только оборотный капитал. Как долго это продлится — непонятно, и не исключено, что у многих застройщиков может не хватить запасов прочности, и они начнут уходить с рынка. Мы уже сейчас видим, что объемы строительства падают. В первом квартале этого года по стране новых проектов начато процентов на 20 меньше, чем, например, в первом квартале 2015-го. Это значит, что уже к концу года мы увидим уменьшение предложения.

Вопрос, что быстрее уменьшается: объем строительства или готовность людей покупать жилье? В конце концов, это соревнование кто-то выиграет. Сейчас мы понимаем, что объем строительства упадет, и на тот момент, когда у населения появится желание покупать, цены могут пойти вверх из-за ограниченного предложения. Но когда это произойдет — никто не знает.

- По вашим наблюдениям, повторения рекордных вводов жилья последних пары лет ждать не стоит?

— Было бы хорошо, но сегодня я не вижу оснований для увеличения объемов строительства.

- То есть многое упирается в платежеспособность населения?

— Я бы даже сказал — в готовность покупать. Мы видим, что деньги у населения все же есть. Огромный объем сбережений — триллионы — лежит в банках на депозитах. Плюс очень много денег хранится в наличной валюте. Кроме того, есть средства, которые наши граждане в том или ином виде инвестировали в зарубежные активы, в том числе на счета в иностранных банках и в ценные бумаги. Государство же в значительной степени диктует модель поведения своим гражданам: если средства не инвестируются в инфраструктуру, а кладутся в золотовалютный фонд, в резерв, то почему бы гражданам не поступать аналогично?

- Наверняка вас не особо напрягает сужение рынка в пользу крупных и устойчивых застройщиков?

— С одной стороны, конечно, недобросовестные конкуренты уйдут с рынка. С другой стороны, компании, которые находятся в банкротном или предбанкротном состоянии, чтобы удержаться на рынке, продают квартиры по любым ценам. Сегодня мы видим, как некоторые пытаются демпинговать, продавая ниже себестоимости. Если кто-то вам пытается продать рубль по 90 копеек, то у вас должно возникнуть сомнение. И когда компании в надежде как-то удержаться, рассчитывая, что завтра рынок оживет, и они вернут свои деньги, заявляют о сумасшедших скидках, то они реально создают финансовую пирамиду. Кстати, и правительство региона часто говорит о том, что есть предел разумной цены, а есть явный обман или невыполнимые обещания.

- Какой смысл вообще строить при нулевой рентабельности, если на элементарных депозитах можно больше заработать?

— Можно, только пока мы строим, у нас работает заказчик, генподрядчик, агентство продаж, и мы находимся в рынке. Мы уверены, что цены на квартиры вырастут, а они обязательно пойдут, вопрос только когда. Те, кто отработали технологии, научились строить дешево, быстро и качественно, сохранили бренд, начнут в будущем зарабатывать. Уйти с рынка можно, но вернуться назад и развернуть такую структуру, как "Баркли", которую я создавал 25 лет, за один день и даже за один год не получится.

- Еще одна из проблем застройщиков — сложно получить банковское финансирование…

— Например, нам — не сложно, но дорого. Банки, даже с госучастием, декларируют нам 15,5%, но с учетом комиссии, резервирования, открытия, плюс требования купить их ценные бумаги для того, чтобы обслуживать проценты в первый период с гарантией, если продажи вдруг не пойдут, получается все 18%. Но на рынке нет такой рентабельности —18% в год.

При этом на получение кредита уходит много времени, даже если все документы в порядке. Банки требуют поручительства от всех акционеров и гарантий от компаний, находящихся в периметре группы, плюс непрерывные реестры, выверки… Открытие кредитной линии в крупном государственном банке может занять пять-восемь месяцев. Их тоже понять можно: нахлебались уже с невозвратами от горе-строителей. А если идти в небольшие банки, там ставки могут быть и 20%, что, конечно, вообще неприемлемо. Об этом мы как раз говорили на госсовете. Центробанк должен рассмотреть возможность снижения ключевой ставки.

- Насколько реально сократить стоимость банковского финансирования?

— Я надеюсь, что банки сегодня готовы на это пойти. Почему банки поставили высокую ставку? Потому что повысились ставки на депозиты, чтобы люди в период роста доллара не пытались спекулировать на разнице вылюты, а депонировали деньги в банки. Сейчас понятно, что такого роста, скорее всего, уже не будет, народ начинает вновь откатываться в рубль, и ставки по рублевым депозитам снизятся. Если снижается ставка по депозиту, наверно, можно снижать и ставку по кредитованию.

- У вас большая кредитная нагрузка?

— Практически никакой. Сбербанк открыл нам кредитную линию на 8 миллиардов рублей, но мы пока не взяли ни одного рубля. Держим как подушку безопасности для того, чтобы в случае сезонного снижения продаж провала продаж не замедлять строительство.

- Многие застройщики жалуются, что проблемы сегодня также с подрядчиками, найти качественных трудно…

— Качественных подрядчиков на рынке почти нет. Поэтому мы сами себе генподрядчики. Как и проектировщики, и служба технического надзора, и поставщики и так далее. Конечно, я был бы счастлив, если бы объявил тендер, пришел шикарный генподрядчик и за разумные деньги все сделал, ничего не сорвав и не испортив. Но с 2008 года нам пришлось вернуться к стратегии "Баркли", когда мы сами себе были генподрядчиком с развернутой строительной структурой.

- На прошедшем госсовете по градостроительной политике президент Владимир Путин заявил о возможности создания компенсационного фонда для участников долевого строительства. Как вы это прокомментируете, каким образом может работать этот фонд и что изменит на рынке?

— Ситуация, сложившаяся на рынке страхования ответственности застройщиков по 214-ФЗ, неприемлема. Существующие механизмы работают спорно.

Президент сказал, что не было ни одного случая, чтобы застройщик сорвал строительство, а страховая компания выплатила страховку, хотя схема существует уже два года. Субсидиарная ответственность Общества взаимного страхования тоже неоднозначная вещь.

На днях мы проводили большое совещание с регионами в Национальной ассоциации застройщиков. Что говорит, например, Владивосток? Ни одна страховая компания Владивостока нормально с местными застройщиками не работает, им приходится работать с московскими страховщиками. Бумажная пересылка документов занимает две недели. То есть страхование каждого ДДУ занимает минимум две недели — это просто бред.

То, что обсуждалось на госсовете — это схема государственного участия, которая, как ни странно, нас тоже устраивает. Механизм компенсационного фонда очень простой. Собираешься продать квартиру в строящемся доме, взял от ее цены 0,5% — это вполне обоснованная сумма — и перевел в фонд под управлением ЦБ. После этого имеешь право регистрировать ДДУ. Администрируется это очень просто, как обычная госпошлина. При этом полпроцента не станет большой нагрузкой для застройщика и не отразится на покупателях, потому что это будет дешевле, чем коммерческая страховка.

Фонд должен работать следующим образом. Случился факт недостроя. Допустим, нужно достроить в городе N-ске 500-квартирный дом, в котором 400 квартир уже продано по ДДУ. Санатор или арбитражная ликвидационная комиссия объявляет конкурс. Одна компания готова достроить за 200 миллионов, другая — за 100, третья — за 50. Последняя выигрывает тендер и получает из фонда 50 миллионов. Компания достраивает дом, передает зарегистрированные по ДДУ квартиры, а остальные продает, чтобы компенсировать свои затраты. Механизм, повторюсь, проще простого.

- Недавно вы с министром экономического развития Алексеем Улюкаевым ездили в Хельсинки. Зачем?

— Я ездил туда в качестве сопредседателя российско-финской группы сотрудничества предпринимателей. Состоялся очень хороший разговор с крупными финскими промышленниками их аналогом РСПП. Мы подписали довольно детальный меморандум о том, как мы будем помогать финнам, если у них возникнет желание строить новые проекты в России. При необходимости мы готовы взять на себя их сопровождение в оформлении имущественных прав.

Сегодня хорошее время для вхождения иностранных инвесторов на российский рынок. Колебания курсов валют привели к тому, что сегодня производственные активы дешевые и можно купить старый прилично работающий завод за две копейки. Зарплаты в России сегодня тоже невысокие, из-за ослабления рубля они в лучшем случае не выросли, а во многих регионах даже снизились.

Вообще финны еще с советских времен всегда были хорошими соседями. Из европейцев, на мой взгляд, они всегда были одними из самых надежных наших партнеров.

- Они уже наметили какие-то проекты?

— До кризиса они уже успешно реализовали два проекта в России. Сейчас они начали еще один проект в Петербурге. Финнов сегодня немного настораживают цены на жилье в России, и они хотели бы разделить риски с теми, кто умеет работать на таком рынке.

- Более года назад вы объявили о выходе "Баркли" в массовый сегмент. Оправдала ли себя выбранная стратегия и как развиваются начатые тогда проекты?

— Оправдала в том смысле, что мы умеем строить все, что сегодня пользуется спросом. Наш первый проект в "экономе" — ЖК "Медовая долина" в новой Москве — пошел хорошо. Заканчиваем первую очередь, начинаем вторую, по третьей и четвертой вышли из экспертизы. В этом году сдадим первые корпуса. Продажи также идут по графику.

В то же время мы не уходим из элитного сегмента. Например, сейчас мы запускаем новый проект класса люкс — жилой дом Barkli Gallery на Большой Ордынке.

Кстати, недавно мы в один день продали самую дорогую и самую дешевую из наших квартир. Элитная квартира в центре продавалась по 2,5 миллиона рублей за метр, и в это же время продана квартира в новой Москве за 1,55 миллиона в эконом-классе.

- А как развивается проект по строительству ТПУ "Химки-2"?

— На данный момент мы считаем экономику проекта, пока получается, что рентабельность там практически нулевая. Несмотря на то, что земля от РЖД и области довольно дешевая. Заинтересованности инвесторов в покупке гостиницы, апартаментов, торговых и офисных площадей сейчас, увы, мы почти не видим.

При этом проект был поддержан правительством Мособласти. Власти тоже заинтересованы и в парковке, и в транспортной развязке, и в ТПУ. Обсуждается и возможность появления там "Сапсана" и так называемого легкого метро из Москвы.

- В случае с этим проектом на вас отразился мораторий на строительство жилья в Химках?

— Мы не хотели строить там жилье, потому что понимаем, что проживать постоянно вблизи Ленинградского шоссе и железной дороги с семьей, детьми и бабушками не очень удобно. Поэтому гостинично-апартаментный комплекс там гораздо уместнее.

Проект большой, длинный, сейчас, повторюсь, ищем возможности улучшить его экономику.

- Вы смотрите еще земельные участки под строительство?

— Постоянно смотрим. У нас подписано еще несколько предварительных соглашений на проекты в Москве и области. В этом году будем анонсировать два проекта.

— "Баркли" не публичная компания, финансовые показатели вы не раскрываете. Тем не менее, если вернуться к разговору об упавшей рентабельности — насколько меньше вы стали зарабатывать в последнее время?

— Зарабатывать стали намного меньше, но строить стали гораздо больше. Мы продолжим строить во всех сегментах от самого дешевого до самого элитного. Ждем повышения цен на наши квартиры.

Беседовал Константин БАЛАКИН

Рекомендуем
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала