Как правильно сделать перепланировку в квартире?
Понятие удобства субъективное, и исходить нужно в первую очередь из своих потребностей. Но есть моменты, на которые стоит обратить внимание, чтобы перепланировка не стала проблемой впоследствии при изменении состава семьи или продаже квартиры.
Например, популярное превращение однокомнатных квартир в студии ущербно с точки зрения отсутствия полноценной кухни и хоть какой-то приватности. Особняком стоят превращения одних помещений в другие. Кухня - в коридоре, в кухне - кабинет и тому подобное. Подобные экзотические решения могут быстро надоесть вам и не приглянуться другим.
Еще одно популярное решение, принимая которое, следует взвесить все за и против - увеличение ванной и санузла за счет коридора, при котором проход в кухню остается только через жилую комнату. С одной стороны, "бесполезная" площадь коридора преобразована в "полезную", с другой - необходимость проноса через жилую комнату на кухню сумок с продуктами, и мусорного ведра в обратном направлении может оказаться весьма некстати.
Перенося дверной проем, нужно всегда учитывать возможность размещения мебели в помещениях. Ведь перенос проема ради красоты может повредить использованию примыкающего помещения.
Кухня, где стоит газовое оборудование, обязательно должна быть изолирована от комнаты - это требование безопасности.
Также нельзя использовать щелевой (пустотельный) кирпич для устройства перегородок ванной комнаты без паро- и гидроизоляции, потому что внутри кирпича накапливается влага и начинает расти плесень.
Современные строительные материалы, а также полет дизайнерской мысли могут найти решение, которое не нарушит нормативы. Да, радиатор выносить нельзя, но лоджию можно остеклить, утеплить и использовать на ней электрообогреватель (на остекление лоджии не нужно получать разрешения, но следует уведомить Мосжилинспекцию о том, что оно было совершено).
В Москве объединение лоджии с комнатой затруднено с 2012 года, когда в соответствующее постановление правительства Москвы были внесены изменения. Объединение осталось законным лишь при условии установки между лоджией и внутренним помещением раздвижных или распашных дверей, если угодно - полностью стеклянных.
Прочие конструктивные особенности зависят от типа дома. В ряде случаев несущим является только подоконный блок, тогда можно закладывать в проект разборку части стены с сохранением подоконного блока и усилением проема металлоконструкцией. В некоторых зданиях - например, монолитных - возможен разбор и подоконного блока.
При любом объединении лоджия должна быть утеплена и остеклена качественными стеклопакетами для предотвращения теплопотерь, ведь увеличение площади помещения повышает нагрузку на отопительную систему дома. Для согласования подобных изменений потребуется проект, техническое заключение и теплотехнический расчет.
Самовольная перепланировка - это административное правонарушение, и оно наказывается штрафом. Для физического лица это 2-2,5 тысячи рублей. В Москве несколько лет действовала амнистия для тех, кто обращался за согласованием ранее совершенной перепланировки, и к ним санкции не применялись. Но 1 декабря 2015 года она была отменена.
Важно понимать, что уплаченный штраф не освобождает от согласования перепланировки. Разрешение получается в том же порядке.
Гораздо тяжелее ситуация, если совершенная перепланировка нарушает установленные нормы. Любая перепланировка не будет согласована лишь потому, что она уже совершена. Жилинспекция выдаст предписание устранить нарушения - ремонт придется делать снова. Если предписание не будет выполнено, инспекция может обратиться с иском в суд о лишении вас права собственности. В случае положительного решения, квартира вставляется на торги, на вырученные средства ей придается первоначальный вид, остаток выплачивается бывшим владельцам. Такой судебный прецедент был в Москве в 2013 году.
Понимая, что перепланировка в вашей квартире не просто не согласованная, а незаконная, то есть нарушает строительные нормы, не стоит рассчитывать на то, что о ней никто не узнает. Скрытые дефекты рано или поздно могут стать явными. В зависимости от совершенных действий, ущерб может быть нанесен вам, соседям и самому дому.
Например, снос несущей стены или колонны грозит обрушением всего здания, ведь даже небольшой проем в несущей стене может снизить устойчивость несущих конструкций здания. Демонтаж подоконного блока и порожка вызывает промерзание плиты перекрытия. Перенос радиатора на лоджию изменяет отопительную систему дома и приводит к дефициту тепла у соседей, перенос ванны в жилую комнату перегружает перекрытия, что опять-таки грозит обрушением. Собственника такого помещения можно обязать за свой счет в короткий срок привести квартиру к первоначальному виду, а также возместить вред, нанесенный имуществу соседей.
Заказывать индивидуальный проект и техническое заключение с расчетами нагрузок. При устройстве проемов в межквартирных стенах может понадобиться их усиление металлоконструкциями, так как эти стены в подавляющем большинстве случаев - несущие. Полный демонтаж несущей стены между квартирами запрещен, возможная ширина проема зависит от результатов технического заключения.
Особенности присутствуют в домах с деревянными или смешанными перекрытиями - в этом случае в обязательном порядке нужно заказать у авторов дома (застройщика) техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки.
Если дом относится к массовой серии, то можно выбрать вариант перепланировки из каталога типовых проектов. Тем более что эти варианты разработаны проектировщиками-авторами домов и как минимум уберегут вас от неудачной перепланировки, которая может ухудшить ваши же жилищные условия.
Бонус - некоторые из типовых проектов разрешают вмешиваться в несущие конструкции после получения технического заключения об их состоянии. Кроме того, экономится время и деньги, ведь вам не придется заказывать индивидуальный проект.
Каталог типовых проектов для домов массовых серий можно получить в местной жилинспекции. Так, на сайте Мосжилинспекции лежит такой каталог. Его можно скачать (бесплатно), найти серию своего дома, выбрать типовой проект и в своем заявлении на согласование перепланировки указать, что перепланировка будет осуществляться в соответствии с этим проектом.
Несмотря на то, что многие правила перепланировки меняются, и доподлинно все знает только жилищная инспекция, есть общие правила, касающиеся архитектуры здания. Они запрещают размещать мокрые помещения над жилыми комнатами, то есть нельзя санузел разместить над спальной комнатой или гостиной соседа.
Нельзя нарушать тепловой контур здания, например, "прирезанием" балкона (когда из него делается эркер). На то есть несколько причин: балкон не отвечает требованиям энергоэффективности, которым отвечает само здание. Например, сейчас минимальный слой утеплителя равен 15 сантиметрам. Когда утепляют балкон, конечно, 15 см утеплителя туда никто не закладывает. В крепкий мороз балкон будет промерзать, даже если он утеплен.
Запрещено трогать коммуникации, в частности, воздуховоды. Не все знают, что на последнем этаже сквозь квартиру проходят не только коммуникации самой квартиры - те же воздуховоды - но и воздуховоды всех нижних квартир.
Изучить, что можно и что нельзя можно, к примеру, на сайте Государственной жилищной инспекции г. Москвы. Там же можно скачать брошюру-памятку с разбором типичных ситуаций. Но так как каждый случай в большой степени индивидуален, если есть хоть какие-то сомнения, лучше получить очную консультацию в службе одного окна окружной жилищной инспекции, захватив с собой технический паспорт квартиры.
Если его по каким-то причинам нет, заказать его нужно в окружном БТИ. Этот документ в любом случае понадобится для согласования перепланировки.
