Продуктовый магазин, парикмахерская, стоматология или салон красоты на первом этаже жилого дома — вроде бы и жильцам удобно, и предпринимателям выгодно, но только в том случае, когда помещение под бизнес арендовано правильно. Сайт "РИА Недвижимость" узнал о тонкостях аренды коммерческих площадей на первых этажах новостроек.
Поиск варианта
Малый бизнес может арендовать коммерческие площади не только у частного лица, но и напрямую у застройщика. Например, в некоторых компаниях есть целые структуры, которые занимается непосредственно сдачей в аренду подобных площадей.
Получается, что при поиске коммерческих помещений под аренду можно обратиться не только к "частникам", но и крупным девелоперам. Сейчас, к примеру, в Московском регионе, предложения на рынке достаточно, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Также помощь могут оказать риелторские агентства или общедоступные каналы в интернете, например как, базы "Авито" или ЦИАН, добавляет руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
Привлекательность места
"Прежде чем арендовать нежилое помещение, нужно в принципе понять, будет ли оно рентабельным в данный момент "жизни" комплекса. Так, самыми востребованными на любом этапе оказываются продуктовые магазины. На втором месте — бытовые услуги: химчистки, парикмахерские и аптеки, на третьем — кафе и рестораны", — рассказывает Литинецкая.
Она добавляет, что, конечно, со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться. Например, в первые несколько лет, пока идет активное заселение, востребованными становятся салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом доме. На его место приходят кафе, развивающие детские центры, детские магазины и прочие заведения.
"В случае со стрит-ритейлом важнее всего определиться с тем, какая целевая аудитория у предприятия и соответствует ли трафик данного помещения ей. В первую очередь, важно оценить пешеходные потоки помещения, поскольку это главный источник клиентов для подобных объектов в среднем ценовом сегменте. Конечно, помещения у метро дают самый большой трафик, однако и ставки у них довольно высоки", — говорит Мишина из Est-a-Tet.
По ее словам, достаточно, чтобы объект находился в границах плотной жилой застройки, имел выход на оживленные пешеходные улицы, и хорошо, если рядом есть точки притяжения вроде крупных супермаркетов, вузов, детских или спортивных учреждений, которые будут генерировать дополнительной поток клиентов.
Договориться об условиях
Переговоры об арендной ставке — это целая наука, в которой множество своих тонкостей. "В качестве общих правил — не соглашаться сразу на ту ставку, которую озвучивает собственник. Лучше всего, изучить как минимум конкурентное окружение объекта или аналогичные предложения в других районах и понять, насколько предложенная ставка соответствует среднерыночной. Как правило, это основной аргумент на переговорах с арендодателем, который позволяет цену привести к рыночным показателям", — отмечает Мишина.
Мишина отмечает, что депозит в размере месячной арендной ставки — это совершенно нормальная деловая практика, без которой представить себе заключение договорных отношений сложно, арендодателю нужны же какие-то гарантии на случай расторжения или порчи имущества.
"Другой вопрос, что страховой депозит более чем за один месяц оставлять не стоит, лучше пустить эти деньги на развитие бизнеса, а не "замораживать" таким образом", — советует она.
Кроме того, Мишина говорит, что в 90% случаях собственники не делают ремонт в таких помещениях, поскольку спектр их возможных арендаторов широк, и предугадать, какая отделка, планировка и инженерия понадобится в том или ином случае сложно, — комментирует Мишина.
По ее словам, ремонт, как правило, делают арендаторы, а собственники с учетом сметы предоставляют им арендные каникулы, например, на период проведения ремонта плата за помещения не взимается, обычно это 2-3 месяца, а потом примерно в течение года еще и льготные условия аренды. Как правило, отмеченная сумма равными долями разделяется на 12 месяцев — получается размер ежемесячной скидки на аренду.
Эксперт также рекомендует, учитывая текущую экономическую ситуацию, не соглашаться на длительные договорные отношения, особенно если речь идет о стартапе.
"Во-первых, непонятно, будет ли это предприятие в действительности приносить запланированный доход. Во-вторых, сейчас нет четкого понимания, какой в дальнейшем будет динамика арендных ставок, а заключая краткосрочный договор у арендатора всегда будет возможность перезаключить новый с учетом изменившихся рыночных условий.
По тем же причинам арендатору стоит обеспечить себе возможность безболезненного расторжения договора", — объясняет эксперт Est-a-Tet. В частности, стоит отказаться от больших страховых депозитов в размере оплаты аренды за один квартал, которые не будут возвращаться при досрочном расторжении.
Разведка на местности
Особое внимание перед арендой помещения стоит обратить на настрой жильцов дома. Арендатор, к сожалению, никогда не сможет обезопасить себя от конфликтов с жильцами на 100%, даже в случае договоренности с главным по дому. Но он может собрать подписи собственников, которые будут подтверждением их согласия на ведение бизнеса в конкретном жилом доме, указывает директор коммерческого департамента управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Михаил Казачек.
"Порой собственники сдают помещения, не предупреждая арендатора о том, что прежде здесь был какой-нибудь хостел или продуктовый магазин, работающий не по нормам, и что жильцы изначально предвзято, негативно настроены по отношению к любому бизнес-объекту", — замечает эксперт. Поэтому так важно установление положительного контакта с жильцами еще до подписания всех договоров.
"Если вы собираетесь открыть бизнес на первом этаже жилого дома, нужно учитывать наличие придомовой территории: следить за ее чистотой, соблюдать правила паркинга, выбирать соответствующие вывески, которые не будут мешать жителям", — добавляет Казачек.
Тонкости договора
Договор аренды нежилого помещения всегда заключается путем составления только одного документа, это его основное отличие от тех соглашений по другим сделкам, которые можно заключить обменами какими-то письмами, факсами. Поэтому если стороны захотят внести какое-либо изменение, им придется составить и подписать дополнительное соглашение, рассказывает адвокат юридической фирмы "ЮСТ" Дмитрий Мальбин.
Основной вопрос при составлении договора, как правило, стоит в правильной индивидуализации помещения, то есть, в документе должны быть прописаны необходимые характеристики: адрес и кадастровый номер, площадь объекта помещения. Если будет отсутствовать хоть один пункт, то договор может считаться незаключенным.
Также в договоре должна содержаться цена. Она может определяться любым способом: либо фиксированная месячная ставка, либо стоимость квадратного метра.
Если арендатор предполагает сделать свой дизайн в помещении, то лучше прописать такие вещи в договоре. В противном случае может получиться так, что арендатор берет помещение в таком виде, в котором взял, а любое изменение помещения может быть расценено как нарушение подписанного договора.
Кроме того, юрист советует обратить внимание на сроки, которые будут указаны в документе. Так, если стороны подписали соглашение менее чем на год или бессрочный — не указали срок, то он не подлежит государственной регистрации. Если же в договоре определен срок — от года и дольше, тогда ситуация другая — такой документ нужно зарегистрировать. В таком случае документы подаются через многофункциональный центр.
Правило регистрации
Стороны должны представить в Росреестр заявление о регистрации, которое составляется в МФЦ на месте, непосредственно сам договор аренды, квитанцию об оплате государственной пошлины. Кроме того, если в сделке арендатор участвует как физическое лицо, то потребуется нотариально заверенное согласие на совершение сделки, например, если он состоит в браке, а также копия паспорта.
Представители юридического лица обязаны предоставить копии учредительных документов: устав, свидетельство о регистрации юрлица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор — решение общего собрания о назначении директора, приказ о вступлении в должность, доверенность представителя.
"Это примерный перечень документов. Перечень может изменяться в зависимости от обстоятельств. Например, если сдается в аренду часть помещения, то потребуется кадастровый или технический паспорт помещения с указанием конкретно сдаваемого помещения и его площади", — обращает внимание Мальбин. Что касается госпошлины, он уточнил, для физических лиц и индивидуальных предпринимателей она составляет 2 тысячи рублей, для юридических — 22 тысячи рублей.
Оформление вывеской
Если арендатор впоследствии собирается оформить открывшийся в помещении магазин или салон вывеской, световым табло и другими элементами, то здесь лучше получить согласие собственников помещений данного многоквартирного дома.
"Как правило, такие вещи сопряжены с использованием общего имущества дома, поэтому в частности для вывешивания рекламы на здании требуется разрешение собственников помещений", — отмечает юрист из "ЮСТ".
"За" должны проголосовать не менее 2/3 голосов от общего от числа голосов собственников помещений, уточняет Мальбин. Провести голосование можно заочно, разослав всем собственникам анкеты и указав дату, до которой необходимо их заполнить и сдать. В принципе, можно просто обойти собственников и подписать у них согласие. Но тогда лучше собрать 100% подписей "за". Дело в том, что это нарушение процедуры, и в случае оспаривания размещения вывески хотя бы одним собственником в суде арендатора могут обязать ее демонтировать.
