Проблема спроса является сегодня ключевой для российских девелоперов, и, если его удастся сохранить хотя бы на существующем уровне, все остальное уже не так страшно, рассказал в интервью "РИА Недвижимость" президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий.
- Вениамин Максович, как сегодня себя чувствуют застройщики?
— Конечно, сейчас компаниям приходится сложно. Когда рынок каким-то образом сокращается или нарушается платежеспособный баланс — вы начинаете это остро ощущать.
Если говорить о девелоперах, то главная проблема для них — денег мало, деньги дорогие. К тому же в борьбе за покупателя приходится конкурировать в значительной мере ценой. Покупатель же в этих условиях себя ведет правильно, он требователен и капризен, потому что сейчас его время.
Но гораздо хуже себя чувствуют подрядные организации. Заимствовать в банках им еще труднее, чем девелоперам, с авансированием строек тоже все не так блестяще. А ведь это зачастую большие коллективы, которые нужно содержать, и если доходит до сокращений, то такие вещи всегда болезненны. Причем наиболее остра проблема в регионах, там нет таких мощных подрядчиков, как в Москве, и имеющиеся оказались сильнее уязвлены кризисом.
- Вам тоже сложно находить подрядчиков или у вас давние проверенные партнеры?
— У нас есть давние партнеры, но при этом мы в случае с каждым объектом проводим тендер, оцениваем состояние компании, особенно внимательно смотрим на финансовую устойчивость. Случалось, что приходилось заменять подрядчиков, они не справлялись.
- Не выгоднее ли в таких условиях создать дочернюю подрядную компанию?
— Нет, не выгоднее. Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом, девелоперы должны заниматься девелопментом, а строители — стройкой. Так устроено во всем мире, рано или поздно, я думаю, так будет и в России.
Если вы имеете в своей компании и девелоперские структуры, и подрядные, и производителей стройматериалов, то вам приходится делить между ними маржу. Если ваши структуры продают вам стройматериалы дешевле — значит, они недополучают то, что могли бы получить на рынке. Если ваши строители строят вам дешевле — опять же, они недополучают. А если вы им переплачиваете — значит, недобираете девелоперскую маржу. Поэтому я убежденный противник такого рода структур, хотя есть и другие точки зрения.
- Есть мнения, что по российским девелоперам ударил уход турецких подрядчиков…
— По нам он никак не ударил, поскольку мы работаем в эконом-классе, а для этого сегмента зарубежные подрядчики довольно дороги и экзотичны. Те, кто строит элитное жилье или близкое к нему по классу, наверно, ощутили их уход.
Вообще я не думаю, что главная проблема нашего девелоперского рынка — это уход турецких подрядчиков. В этом плане мы как раз-то с импортозамещением легко справимся. Важнее, что подорожали некоторые материалы с учетом валютной составляющей, особенно в элитном сегменте. В этих условиях приходится внимательно следить, что происходит с биржевыми продуктами, с металлом и так далее.
В целом же главная проблема рынка — это все-таки проблема спроса. Если его удастся поддержать хотя бы на существующем уровне, то все остальное на этом фоне не так страшно. Да, цены с валютной составляющей существенно изменились, но, может, это даже во благо рынка. Да, норма прибыли уменьшилась, это тоже не так страшно. Вопрос — хватит ли у потребителя денег, и не раздуваются ли у нас сейчас пузыри на рынке. Ведь объемы жилья на рынке за последний год значительно увеличились. Я думаю, они увеличились из-за того, что остановить проект опаснее и дороже, чем его продолжить и завершить. Это закон кризиса — если у тебя объект в высокой степени готовности, то его надо не останавливать, а завершать. Поэтому те девелоперы, у которых большие заделы, старались не останавливаться.
- Что бы вы посоветовали властям или профессиональному сообществу для исправления ситуации?
— Мы все понимаем, что больших финансовых возможностей сегодня у власти нет. И, в отличие от кризиса 2008 года, власть субсидировать стройку практически не может. Она поддержала рынок через субсидирование ипотеки, и больше этого она, наверно, вряд ли может что-то сделать.
При этом власть могла бы ослабить налоговое бремя. В тех же регионах пытаются абсурдным образом повысить налоговую нагрузку на девелоперов. Но нужно понимать, что сегодня у девелопера нет "жирка", запаса прочности, чтобы накладывать на него все больше обязательств. Заставлять строить те же социальные объекты в проектах — это не лучшая стратегия. Опять же, требования о создании рабочих мест. Все это замечательно, но это не дело девелопера, как минимум это должны делать совместно бизнесмены и власти. Хотя бы потому, что созданные рабочие места и производства должны вписываться в экономическую ситуацию.
На самом деле у России есть один мощнейший ресурс — это земля, за счет которой можно поддержать девелопера. Хотя здесь нужно понимать — девелопер будет вкладывать деньги в обработку земли и ее застройку только в том случае, если участок несет в себе будущие возможности для него.
Сегодня много обсуждается арендное жилье. Понятно, что для создания модели арендного жилья оно должно быть каким-то образом субсидировано. Деньгами субсидировать в нынешних условиях тяжело. Наверно, можно субсидировать за счет земельного ресурса. Например, девелопер получает участок, часть его застраивает коммерческим жильем, за счет продажи которого сам же и субсидирует арендное жилье, возводимое на другой части участка. Мне кажется, что если бы мы правильно проработали такую модель, это станет поддержкой рынка, возрастут объемы возводимого жилья и дополнительные земли вовлекутся в оборот.
- Давайте теперь поговорим о некоторых ваших проектах. На прошедшей недавно во Франции выставке MIPIM вы представляли проект застройки бывшего аэропорта в Ростове-на-Дону, расскажите о нем?
— Это крупный проект, рассчитанный примерно на 15-20 лет. В его рамках мы планируем построить на участке в 400 гектаров 3,9 миллиона квадратных метров, включая 750 тысяч квадратных метров социальных объектов, 350 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Объем инвестиций составит порядка 200 миллиардов рублей, примерно 30% из которых — собственные средства, остальное — банковское финансирование плюс мы готовы рассматривать соинвесторов.
Строительство начнется, скорее всего, в 2018 году и будет вестись в несколько этапов. Сейчас идет стадия согласования и различных административных процедур.
Одной из интересных особенностей будущего микрорайона станет пешеходная зона площадью 15 гектаров, преобразованная из взлетно-посадочной полосы. Концепция проекта, кстати, разработана французским архитектурным бюро Антони Бешу.
- Также у вас есть проект в Перми…
— Да, в самом центре Перми мы начали новый крупный проект под названием "Гулливер". Его концепцию также разработал Бешу. Это очень интересный проект, ничего аналогичного в Перми нет, он фактически станет высотной доминантой города. Интерес к проекту можно увидеть хотя бы по продажам — мы их едва открыли, и уже продали практически 40% первой очереди.
В Перми у нас есть еще один проект — редевелопмент бывшей табачной фабрики "Астра", которая также находится в центре. Тоже уникальный архитектурный проект. В рамках реновации мы восстановили полностью разрушенные торговые ряды 19 века, создали там торговые площади и жилье, фактически элитного класса, по крайней мере, по пермским понятиям.
- В Перми вы также хотели построить транспортно-пересадочный узел?
— Мы пока только думаем об этом. Пока еще рано говорить о каких-то конкретных результатах, но такого рода проекты мы рассматриваем. Это касается не только Перми, но и Москвы и Екатеринбурга.
- Как обстоят дела в "Академическом" в Екатеринбурге?
— "Академический" не снижает темпов своего развития. Активно наращиваем инфраструктуру, например, сейчас там строится третья школа, уже построено восемь детсадов. Сейчас переходим к застройке центральной части участка, где планируется создать наиболее высотные объекты и офисные здания, а также благоустроить парк.
Помимо прочего мы предполагаем создать в микрорайоне медицинский кластер. Идея заключается в том, чтобы перенести многочисленные медицинские учреждения в одну точку и повысить их эффективность за счет синергии. Процесс уже пошел, сейчас переносится Институт материнства и детства, обсуждается также вопрос о переносе туда Медицинского университета.
Ежегодно в "Академическом" мы продаем больше ста тысяч квадратных метров, что для одной локации очень сильный результат. Более 40 тысяч человек уже заселились.
- А как там с транспортной инфраструктурой?
— С дорогами там все нормально, дороги постоянно строятся. Единственный вопрос, который сегодня обсуждается — скоростной трамвай. Сейчас не лучшее время для него, но, тем не менее, мы планируем решить этот вопрос.
- Считается, что сейчас не лучшее время для запуска новых проектов, но все-таки — планируете ли вы что-то новое, еще не анонсированное?
— Планируем. У нас есть площадки в Москве, которые сейчас находятся в подготовительной стадии, и когда появятся конкретные результаты, мы представим проекты.
- Мы начали разговор с текущей ситуации, а можете дать прогноз, как она будет развиваться?
— В этом году, скорее всего, существенного падения объемов строительства не произойдет. Но уже в 2017-м году рынок просядет, потому что сегодня мало кто начинает новые проекты. Насколько он просядет — прогнозировать не возьмусь, но ощутимо.
Еще сложнее спрогнозировать восстановление. Возвращение рынка в фазу роста зависит, к сожалению, не только от самого рынка, но и от многих геополитических процессов.
Беседовал Константин БАЛАКИН
