МОСКВА, 8 февраля — РИА Новости, Мария Неретина. Близящееся завершение программы льготной ипотеки и снижающийся курс рубля оказали существенное влияние на спрос на московскую жилую недвижимость в январе, который в текущем году оказался выше, чем за аналогичный период двух предыдущих лет. Однако увеличение спроса не вызвало значительного роста цен — они разнонаправленно скорректировались в разных сегментах, рассказали эксперты, опрошенные РИА Новости.
Новостройки
Во всем московском регионе наблюдался повышенный уровень спроса в сравнении с аналогичными периодами предыдущих лет. Большинство застройщиков продлили новогодние акции и скидки, предлагали индивидуальные условия приобретения жилья, что оказало положительное влияние на уровень покупательской активности. Максимальный размер скидок составлял 5-10%. При этом ценовая динамика с декабря 2015 года не продемонстрировала существенных изменений, по большинству проектов цены остались на прежнем уровне, рассказали эксперты компании "Гранель".
По итогам января средневзвешенная цена без учета элитного предложения на первичном рынке Москвы в "старых" границах составила 238,6 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись по сравнению с декабрем на 1,6% (тогда показатель равнялся 234,9 тысячи рублей за квадратный метр), что связано с ростом стадии строительной готовности проектов. При этом средневзвешенная цена предложения на квартиры составила 207,5 тысячи рублей за квадратный метр, на апартаменты — 333,8 тысячи рублей за квадратный метр, подсчитал руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. За месяц средневзвешенная цена на квартиры практически не изменилась (в декабре 2015 года она составляла 205,4 тысячи рублей за квадратный метр), на апартаменты — выросла на 5% (в декабре 2015 — 317,1 тысячи рублей за квадратный метр). Непривычно более высокая цена апартаментов связана с тем, что в данном виде недвижимости представлено много объектов в высоком ценовом сегменте и на близких к завершению стадиях готовности, пояснили в пресс-службе Est-a-Tet.
Средневзвешенная цена на первичном рынке в "старых" границах Москвы с учетом предложения квартир и апартаментов в эконом-классе составила 123,6 тысячи рублей за квадратный метр, в комфорт-классе — 151 тысячи рублей за квадратный метр, в бизнес-классе — 242,2 тысячи рублей за квадратный метр, в премиум-классе — 637,2 тысячи рублей за квадратный метр, в элитном сегменте — 1,038 миллиона рублей за квадратный метр, пояснили в Est-a-Tet.
Если говорить о бизнес-классе, здесь число сделок снизилось на 16% в сравнении с декабрем, но прибавило 17% в сравнении я январем 2015 года — до 271 транзакций. Средний бюджет покупки за год вырос на 1,6 миллиона рублей, отметили в компании Savills. Наиболее популярными среди покупателей были квартиры в бюджетах 20-25 миллионов рублей, апартаменты — 15-20 миллионов рублей. Средняя цена квадратного метра апартаментов бизнес-класса составила 263,5 тысячи рублей (плюс 1% к декабрю), а квартир — 296,6 тысячи рублей (минус 6,6% к декабрю). За прошедший месяц рублевая цена "квадрата" бизнес-класса снизилась на 1,6%, а по сравнению с январем 2015 года — на 4%. Разница в цене квадратного метра для квартир по сравнению с апартаментами — 12,5%, годом ранее она составляла 22%, сообщили в Savills.
"На рынке новостроек в границах "старой" Москвы по итогам 2015 года качественно изменилась структура предложения — за счет большого объема вышедших проектов в массовом сегменте. Сегодня привычный и востребованный в Москве бизнес-класс занимает около 22% общего объема предложения (596 тысяч квадратных метров), это на 8 процентных пунктов меньше по сравнению с январем 2015 года. В то время как массовый сегмент составляет 63% новостроек, в том числе 51% относится к комфорт-классу", — рассказал руководитель аналитического центра компании "ОПИН" Денис Бобков.
О некотором повышении спроса свидетельствуют и данные Росреестра по Москве, согласно которым число договоров долевого участия в январе 2016 года увеличилось на 10,7% в сравнении с показателем января 2015 года — до 1,801 тысячи сделок. Число договоров купли-продажи (мены) также увеличилось, но не столь значительно — на 1,2% до 6 тысяч транзакций.
Вторичный рынок
В январе 2016 года на вторичном рынке Москвы цена предложения относительно декабря 2015 года снизилась на 1,3% и составила 218,7 тысячи рублей за квадратный метр, сообщили специалисты компании "Миэль". Они подсчитали, что по классам цена квадратного метра во "вторичке" в январе изменилась следующим образом: в эконом-классе цена снизилась в пределах погрешности (на 0,1%) и составила 174,6 тысячи рублей, в комфорт-классе цена снизилась на 2,4% — до 221,2 тысячи рублей, в бизнес-классе — цена предложения снизилась на 0,7% и составила 295 тысяч рублей за квадратный метр. "Объем предложения на вторичном рынке Москвы в январе уменьшился на 10% и составил 44,801 тысячи квартир. Это связано с сезонным фактором. В конце года, то есть в декабре, обычно на вторичном рынке наблюдается оживление покупательской активности, и количество сделок традиционно увеличивается", — отметил управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.
Тем не менее специалисты компании "Инком-Недвижимость" отмечают рост спроса на рынке. Так, по их данным, количество звонков и консультаций (потенциальный спрос) возросло относительно декабря на 16,2%, договорных обязательств о проведении сделок (авансы) за тот же период — на 8,3%. При этом оживление рынка не повлияло на цены. Средняя стоимость предложения незначительно снизилась с начала года — на 0,4%. А доля продаж с дисконтом составила 82% — это новый исторический максимум.
Январь на элитном рынке городской недвижимости Москвы оказался намного активнее декабря 2015 года. "Ведь еще в ноябре, имея 1 миллион долларов, можно было купить квартиру за 67 миллионов рублей. В декабре из-за разницы в курсах валют покупатель мог рассчитывать уже на бюджет в 73 миллиона рублей. Соответственно, потенциальные клиенты активно обзванивали агентства недвижимости в поисках вариантов, но при этом не торопились заключать сделки, так как курс доллара постоянно рос. В итоге в январе многие решили зафиксировать прибыль и купили недвижимость", — прокомментировал тренд директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.
Что касается спроса, то сегодня на вторичном рынке элитной недвижимости популярностью пользуются объекты стоимостью 60-100 миллионов рублей, экспонируемые в рублях. Для сравнения, это 150-160 квадратных метров на юго-западе столицы или 95-100 метров на Остоженке, говорят специалисты "Метриума".
Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин полагает, что разговоров о падении цен куда больше, чем собственно коррекции стоимости недвижимости, из-за чего у покупателей возникают неверные представления о рынке. "Конечно, цены снижаются, и дисконт присутствует, но назвать разумным торг в 30% по правильно оцененной квартире никак не получается. Из последних двух прошедших сделок: при начальной цене в 32 миллиона рублей объект был продан за 30,8 миллиона рублей — дисконт 3,7%, при начальной цене в 45 миллионов рублей объект был продан за 42,9 миллиона — дисконт 4%. Не знаю, откуда берутся огромные дисконты у моих коллег, рассказывающих об этом, скорее всего, такой результат получается из-за неправильной изначальной оценки объекта", — поделился впечатлениями Ламин.
Новая Москва
На всей территории новой Москвы по итогам января средняя стоимость квадратного метра новостройках составляет 92,1 тысячи рублей для квартир и 39,6 тысячи рублей для апартаментов. Столь доступную стоимость формирует один проект с апартаментами, на территории поселка Марьино, полагают специалисты компании "НДВ-Недвижимость". Если смотреть по сегментам, подчитали они, то январская стоимость квадратного метра в сегменте "эконом" составляла 80 тысяч рублей, в "комфорте" и "бизнес-классе" — 86,9 тысячи и 148,0 тысячи рублей соответственно.
Что касается динамики, то значительных изменений цен в январе 2016 года по классам и форматам отмечено не было, и в большинстве проектов цены оставались на прежнем уровне, отметили в компании "Гранель". Относительно декабря 2015 года цены в новой Москве на квартиры комфорт-класса в среднем прибавили 1%. Цены на апартаменты не изменились. Кроме того, в целях стимулирования спроса в первый месяц года, когда традиционно снижается покупательская активность, застройщиками были продлены новогодние акции и скидки, пояснили в компании.
Объем предложения в новой Москве относительно небольшой — здесь сегодня продается всего 585 тысяч квадратных метров жилья, в основном эконом- и комфорт-класса — 46% и 47% соответственно. Бизнес-класс занимает всего 7% рынка новостроек в новой Москве, пояснил руководитель аналитического центра компании "ОПИН" Денис Бобков.
В новой Москве (в радиусе 30 километров от МКАД) сегмент апартаментов занимает лишь 0,4% общей площади жилья, находящегося в реализации. Стоимость апартаментов эконом-класса в новой Москве в январе составила 89,6 тысячи рублей за "квадрат", а в комфорт-классе апартаменты в новой Москве не представлены, сообщили специалисты "Гранеля".
Основу же предложения составляют квартиры комфорт-класса — в январе 2016 года их доля составила 58%, доля эконом-класса составила 41%.
Средневзвешенная цена в новостройках новой Москвы осталась примерно равной декабрьской и составила 105 тысяч рублей за квадратный метр, сообщил управляющий партнер "Миэль — Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
На вторичном рынке новой Москвы также отразился всплеск спроса, который специалисты рынка связывают с падением курса рубля. "Нынешний всплеск — это кратковременная реакция граждан, имеющих сбережения в размере достаточном для решения жилищного вопроса, на очередной виток резкого удешевления российской валюты. Обладатели долларовых накоплений, ожидая при таком существенном падении рубля скорого отскока, поспешили конвертировать деньги в квадратные метры на крайне выгодных для себя условиях", — прокомментировал ситуацию директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома.
Так, в январе 2016 года на вторичном рынке новой Москвы цена предложения незначительно выросла (на 0,4%) и составила 111,2 тысячи рублей за квадратный метр. "На увеличение стоимости квадратного метра в новой Москве повлияло вымывание с рынка наиболее ликвидных и недорогих объектов в городе Троицке", — пояснила управляющий партнер компании "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.
