МОСКВА, 22 декабря — РИА Новости, Евгения Петрова. Прогнозы о падении в 2015 году объемов ипотеки в четыре раза, к счастью, не сбылись, но по итогам года объемы ипотечного кредитования будут меньше, чем в предыдущем году — снижение составит порядка 35-40%, предполагают эксперты, опрошенные РИА Новости. Они также отмечают, что если в начале года рынок практически встал, и новые заявки практически не принимались, то с введением программы субсидирования ипотечной ставки, а также снижением ставок банками ситуация в сегменте стабилизировалась.
Холодная зима 2015-го
Год прошел с того момента, когда Центробанк поднял ключевую ставку до уровня 17% — сразу на 6,5 процентных пунктов, что заморозило, по сути, рынок ипотеки после Нового года, вспоминают эксперты, опрошенные агентством. "Рынок замер, новые заявки на ипотеку практически не подавались, а выдачи шли инерционно, по решениям которые принимались еще в 2014 году", — рассказывает замначальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Михаил Сероштан.
Хотя, как замечает, руководитель ипотечного центра ФСК "Лидер" Павел Тимошенко, ажиотажный спрос на недвижимость конца 2014 года, в том числе на ипотеку, вызванный колебанием курсов валют и резким увеличением ключевой ставки Центробанка, продолжался и в январе, поскольку одобрения некоторых банков по низким ставкам еще действовали. "В январе подписывались кредитные договоры, одобренные в декабре, еще по старой ставке в среднем 13,5%", — объясняет коммерческий директор SDI Group Раиса Манаширова. Кроме того, спрос обеспечили и покупатели, которые торопились приобрести недвижимость, чтобы вложить средства, но ожидали в очень короткие сроки погасить кредит.
Количественные показатели выдачи в первые месяцы 2015 года демонстрировали небольшое снижение относительно прошлогодних показателей, но все же далеко не "нулевые" значения, отмечает заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова. Так, согласно официальной статистике ЦБ, всего в РФ по итогам первых трех месяцев 2015 года выдано 138,9 тысячи рублевых ипотечных кредитов, в то время как за аналогичный период прошлого года — 208,3 тысячи. При этом если сравнить динамику выдачи валютной ипотеки за первые три месяца 2015 года с показателем аналогичного периода прошлого года, то получается 42 кредита против 229.
То, что по новым ипотечным программам большого количества сделок можно не ждать, стало понятно уже в феврале, говорит Тимошенко. Средняя ставка по ипотеке выросла до 18-20% годовых, а в отдельных случаях до 25-28%. Банки установили заградительные ставки в ожидании решительных действий со стороны правительства, добавляет Тимошенко. "Заемщики не готовы были брать кредиты, которые даже с минимальной маржей составляли 15-16% годовых. Ипотечные кредиты брали единицы, и в данном случае речь идет о крайне низких показателях среди общего числа сделок — на уровне десятых долей процента", — вспоминает директор ипотечного отделения ГК "МИЦ" Константин Шибецкий.
"В тот момент прогнозировалось трех-четырехкратное снижение объемов ипотечного кредитования в 2015 году", — рассказывает Сероштан. По его словам, некоторым заемщикам пришлось отложить покупку жилья до лучших времен. По итогам первого квартала 2015 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 218 миллиардов рублей, что на 35% ниже уровня января — марта 2014 года, отмечает директор департамента продаж ГК "Гранель" Рустам Арсланов.
Двигатель рынка
Запуск программы льготной ипотеки позволил в нестабильных экономических условиях сохранить доступность жилья для покупателей и поддержать всю строительную отрасль, говорит заместитель генерального директора "Мортон-Инвест" Игорь Сибренков.
Программа окончательно была согласована в марте. На субсидирование процентных ставок из федерального бюджета выделено 20 миллиардов рублей, что, как предполагается, обеспечит выдачу кредитов на сумму до 700 миллиардов рублей.
К концу первого квартала о запуске программы с господдержкой объявило восемь коммерческих банков и АИЖК через свои банки-партнеры, отмечает Литинецкая. "Доля Сбербанка в программе господдержки превышает 70%, доля "ВТБ 24" — 21%. На всех остальных участников, включая такие относительно крупные банки, как, например, Газпромбанк, "Санкт-Петербург", "Дельта-Кредит", остается менее 10%", — отмечал ранее в интервью агентству старший вице-президент банка "ВТБ 24" Андрей Осипов.
В целом эксперты, как уже было сказано, отмечают положительное влияние запуска льготной ипотеки на рынок новостроек. "С началом действия программы рынок оживился, и число ипотечных сделок стало расти", — поясняет Сибренков из "Мортон-Инвест". Программа вошла в полную силу, а возращение к докризисным показателям по доле ипотечных сделок, к примеру, в "НДВ-Недвижимость", зафиксировали в начале июля, уточняет руководитель департамента ипотеки и кредитов компании Кристина Шульгина.
Люди практически сразу проявили оживленный интерес к льготной ипотеке. Многие покупатели уже были готовы приобрести жилье и ждали, пока заработает программа. Для других льготная ставка оказалась серьезным стимулом для того, чтобы решиться на покупку, отмечает директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании "Сити-XXI век" Марина Тимашова. Сейчас доля ипотечных сделок на рынке новостроек от "эконома" до "премиума" в совокупности занимает около 70%, обращает внимание директор департамента продаж компании ОПИН Наталия Немчанинова.
По итогам 9 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в стране сократился лишь на 38% относительно аналогичного периода 2014 года, говорит Сероштан из "ВТБ 24". Хотя, повторяется он, в начале 2015 года большинство экспертов прогнозировали не менее чем четырехкратное снижение выдачи ипотечных кредитов и фактически полную остановку рынка в сегменте кредитования новостроек.
"Доля кредитов, выданных в рамках программы субсидирования за период ее реализации, достигла 40% от общего объема ипотечной выдачи, что и обеспечило необходимую поддержку сектору жилищного строительства", — рассказывает эксперт. "К декабрю ставки стартуют от 10,9%", — рассказывает управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая, добавляя, что на сегодняшний день в целом "первичку" кредитуют под 10,9-14%.
Плавное снижение
Начало 2015 года стало периодом шоковой реакции и для ипотеки на вторичном рынке, рассказывает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. По его словам, клиенты вели себя по-разному — примерно половина ипотечных покупателей, готовившихся к сделкам, согласились на новые условия — на увеличенные ставки, как правило, в ситуации, когда выходить на подписание договора нужно было не сегодня-завтра, остальные отказались или приостановили подготовку к сделке.
В конце января минимальные ипотечные ставки на вторичном рынке жилья составляли 14,5%, ведущие банки предлагали кредиты на условиях 16-17%, ряд банков выставили откровенно заградительные ставки, фактически продемонстрировав неготовность в той ситуации работать с ипотекой.
"Банки в целом резко ужесточили условия кредитования — увеличили сумму первоначального взноса, повысили требования к заемщикам, практически свернули программы лояльности к клиентам", — утверждает Шлома, добавляя, что покупатели отреагировали на эти меры жестко. Так, в апреле, когда заканчивалась работа по сделкам, начавшаяся в конце января-начале марта — в "Инкоме" количество ипотечных покупок на "вторичке" сократилось в 3 раза относительного того же периода прошлого года.
В течение года Центробанк последовательно снижал ключевую ставку. В частности, в начале августа регулятор опустил ключевую ставку до 11% годовых, это ее значение действует и по сей день. Уже весной в ответ на последовательные действия регулятора по либерализации кредитной политики банки стали постепенно смягчать условия кредитования как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. С одной стороны это позволило активизировать потенциальных покупателей, но с другой, систематическое снижение ключевой ставки сформировало отложенный спрос — люди активно мониторили ситуацию, но не выходили на рынок, терпеливо ожидая, когда ипотечные ставки опустятся еще ниже. "С начала года крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на "вторичке" на 3-4 процентных пункта", — рассказывает Шлома.
Начало осени стало переломным моментом в поведении покупателей — в том числе, на ипотечном рынке. "В октябре в нашей компании была впервые зафиксирована положительная динамика по количеству ипотечных сделок на "вторичке"", — говорит представитель "Инкома".
Ноябрьские кредиты стали более дешевыми, средневзвешенная ставка составила 12,89%, обращает внимание Литинецкая. По ее словам, сейчас "вторичка" кредитуется под 13-14%, в то время как кредиты на строящееся жилье выдаются под 10,9-14%. Шлома же отмечет, что сейчас речь вовсе не идет о восстановлении докризисных показателей. По данным компании, в настоящее время только каждая четвертая сделка на вторичном рынке жилья происходит с привлечением кредитных средств. "В 2014 году доля таких операций в разные месяцы колебалась в пределах 33-40%", — отмечает он.
Общее состояние
В связи со снижением темпов новых выдач в 2015 году наблюдается уменьшение объема выдачи. По состоянию на 1 ноября 2015 года, по данным Центробанка, выдано в рублях 539,9 тысячи ипотечных кредитов на сумму 884,6 миллиарда рублей. В то время как в прошлом году по итогам 10 месяцев выдано 836 тысяч кредитов на 1,4 триллиона рублей. При этом валютных кредитов было выдано всего 118 по сравнению с 701 за тот же период 2014 года. На этом фоне происходит увеличение объема плохих долгов и их доли в кредитном портфеле, считает Елсукова из Газпромбанка.
"Несмотря на сокращение объемов кредитования, темпы роста просроченной задолженности физических лиц в сегменте ипотечного кредитования перед банками достигли своего рекордного показателя — за год она вырастет более на 32,49% и составит по итогам 2015 года 62 миллиарда рублей", — считает президент "Секвойя Кредит Консолидейшн" Елена Докучаева. По данным компании, каждый 25-й ипотечный кредит является просроченным. В прошлом году показатель был несколько ниже — каждый 30-й кредит имел просрочку.
Но, как отмечает Докучаева, увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. "Нельзя не принимать во внимание также и серьезные колебания курса валют и ослабление рубля — эта причина в первую очередь касается валютных заемщиков. Сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 39,15%", — рассказывает эксперт.
На начало года речь шла о порядка 30 тысячах валютных "ипотечников", приводит данные Центробанка активист Всероссийского движения валютных заемщиков Ирина Сафьянова. По ее словам, сейчас по многим кредитам идут процессы, кто-то идет на рефинансирование долга, но есть и те, кто уже решили свои проблемы через продажу залоговой квартиры или иным способом.
Кроме того нельзя не учитывать рост инфляции в России при стагнирующей заработной плате. По итогам 2014 года инфляция составила 11,4%, прогноз на 2015 год — 11,9-12%.
Надежды и ожидания
Говоря о 2016 годе, по оптимистичному прогнозу при условии продления государственной программы рынок ипотеки начнет постепенно восстанавливаться и в следующем году банки выдадут физическим лицам кредитов на покупку жилья на 1,3-1,4 триллиона рублей, что ниже 2014 года на 26%, говорит Докучаева. Но все-таки прирост рынка ипотеки к показателю 2015 года может составить 15-20%, прогнозирует заместитель председателя правления банка "ДельтаКредит" Ирина Асланова.
По словам руководителя отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Романа Строилова, если продление не состоится, то рынок будет отброшен к началу 2015 года. "Ситуация довольно рискованная. Все желают продления программы государственной поддержки, но пока решение, видимо, не принято", — отмечает эксперт. В нынешней ситуации продление программы субсидирования для рынка просто необходимо, соглашается директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании "Сити-XXI век" Марина Тимашова.
"Беспрецедентно низкие ставки по кредитам, которых на рынке не было с 2008 года, "подталкивают" людей к сделке. Даже если ставки вернутся к докризисным 14%, первое время отток клиентов неизбежен. Люди, не успевшие взять кредит по программе с господдержкой, скорее всего, захотят подождать — "может выгодные ставки еще вернутся", — добавляет руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
По словам Сероштана из "ВТБ 24", первоначальные пессимистичные прогнозы не сбылись, и по итогам 2015 года объемы ипотечного кредитования хоть и будут меньше, чем в предыдущем году, но не более чем на 35-40%.
"В текущих условиях это является очень хорошим результатом", — отмечает эксперт. Процентные ставки по ипотечным кредитам к настоящему времени стабилизировались и в ближайшие полгода существенно не изменятся, хотя это зависит от положения в экономике и, как следствие, действий Банка России в отношении тренда на снижение ключевой ставки", — резюмирует эксперт.
