МОСКВА,6 ноября — РИА Новости, Вера Козубова. Ситуация на загородном рынке Подмосковья в текущем году заставляет вспомнить кризис 2008-2009 года — спрос сместился в сторону участков без подряда, а доля альтернативных сделок нетипично выросла в четыре раза. Третий квартал года также ознаменовался снижением цены на квадратный метр почти во всех сегментах рынка, отмечают опрошенные РИА Новости эксперты.
Тень кризиса
Третий квартал текущего года оказался слабым для рынка загородной недвижимости Московской области. По словам председателя совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, коттеджи и таунхаусы — это категория "второй дом", в котором нет первоочередной потребности, поэтому в течение трех месяцев в данном сегменте наблюдается стойкое снижение спроса. И даже начало делового сезона не принесло повышение спроса на загородную недвижимость.
По данным компании "Инком-Недвижимость", в III квартале спрос на загородном рынке Подмосковья снизился на 20% ко второму кварталу 2015 года и на 28% к аналогичному третьему кварталу 2014 года. А с 2010 года спрос на коттеджи в целом сократился на 56%.
Сейчас на загородном рынке недвижимости отмечаются тренды, которые начались еще в кризис 2008-2009 годов, отмечают аналитики "Инком-Недвижимость". Сложившаяся в настоящее время ситуация на рынке недвижимости, скорее, усилила те тенденции, которые сформировались 6-7 лет назад.
"На фоне ощутимого снижения платежеспособности населения число людей, рассматривающих загородную недвижимость как дачу, сократилось. В этот момент на рынке стали появляться проекты, адресно рассчитанные на покупателей, готовых приобретать загородную недвижимость взамен городского жилья в качестве основного места проживания", — говорят специалисты "Инком-Недвижимость".
Вектор перемен спроса
Важным трендом, который начался еще в кризисный период 2008 года, стал интерес покупателей ко все меньшими по площади домовладениями. За последние пять лет, по данным компании "Инком-Недвижимость", площадь строящихся коттеджей сократилась на 13%. Так, в 2010 году она составляла 333,5 квадратного метра, в настоящий момент — 290 "квадратов". Площадь придомового участка уменьшилась на 8%: в 2010 году она была равна 19,4 сотки, а в 2015 году — 17,9 сотки.
"Статистика продаж показывает, что в период экономической нестабильности покупатели на загородном рынке недвижимости предпочитают самый бюджетный его продукт — участки без подряда, при этом доля эконом-класса в объеме их продаж превышает 70%", — добавляет руководитель офиса "Сретенское" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Антон Архипов.
Наиболее востребованы, по данным "Бест-Новострой", участки с подрядом и без, площадью от 15 до 18 соток, а также дома площадью 160-300 квадратных метров в пределах 80 километров от Москвы.
Доброхотова также добавила, что сегодня почти вдвое увеличился срок принятия решения покупателем от момента выбора объекта до внесения денежных средств. И даже традиционного сезонного всплеска потребительской активности не наблюдалось.
Управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов обращает внимание на то, что в этом году отметилась нетипичная тенденция — четырехкратное увеличение доли альтернативных сделок (продажа городской квартиры и покупка загородного дома). Если в первом полугодии на загородном рынке преобладали клиенты с "живыми" деньгами, и процент альтернативных сделок не превышал 17%, то по итогам летних месяцев доля альтернативы в сегменте загородки достигла 72%.
В "Бест-Новострой" также указывают на существенный разрыв, более чем в два раза, между ожиданиями покупателей и предложением продавца. "Для примера возьмем сегмент загородного жилья бизнес-класса, где средняя цена предложения составляет сегодня порядка 7,6 миллионов рублей за дом с участком. При этом средний бюджет покупки, равно как и ожидания потенциальных покупателей, ограничивается цифрой в 3-3,5 миллиона рублей", — объясняет Доброхотова.
Осенний ценопад
Кризисные тенденции, безусловно, не могли не отразиться на стоимости квадратного метра. Средняя цена "квадрата" в третьем квартале по сравнению с предыдущим упала почти по всем сегментам, кроме премиум-класса, говорит руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов.
В "премиуме" стоимость квадрата выросла на 0,8%, до 111,3 тысячи рублей. При этом по итогам сентября 2015 года средняя стоимость сотки земли на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья составила 66,7 тысяч долларов, снизившись с начала лета на 7%, указывает руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров.
В бизнес-классе стоимость "квадрата" в третьем квартале снизилась на 5,3%, до 75,8 тысячи рублей, в эконом-классе — на 2,8% до 54,4 тысячи рублей. Квадратный метр в комфорт-классе просел в цене на 0,3% — до 60,8 тысячи рублей.
"Плавное снижение цен на загородном рынке Подмосковья наблюдается уже давно. Спрос очень ограничен, а предложений много", — отмечает Таганов.
|
Стоимость квадратного метра загородного жилья в Подмосковье в зависимости удаленности от МКАД (*по данным "Инком-Недвижимость") |
||
|
Удаленность от МКАД |
Стоимость квадратного метра (в тысячах рублей) |
Изменение в III квартале 2015 года |
|
Не более 40 км |
78 |
— 2,5% |
|
От 40 до 70 км |
48,3 |
2% |
|
Более 75 км |
40,6 |
3,8% |
Как говорит руководитель отдела офиса "На Фрунзенской" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Светлана Вольская, в эконом-классе сейчас можно купить дом, дачу или участок за 2-3 миллиона рублей на разных направлениях, в разных поясах Подмосковья. Чем больше удаленность от МКАД, тем выше комфортность домов и площадь участков.
|
Что и за какие деньги можно купить на загородном рынке Подмосковья? (*по данным "Миэль" и "Инком-Недвижимость") |
|
|
Стоимость |
Параметры домовладения |
|
3 миллиона рублей |
Щитовой дом в 29 квадратных метров с участком в 5,5 сотки в 5 километрах от МКАД |
|
3 миллиона рублей |
Дача в СНТ с новым домом в 120 квадратных метров (частично под чистовую отделку) на участке 6 соток в 40 километрах от МКАД
|
|
8,5 миллиона рублей |
Дом 183 квадратных метров с участком 15 соток на Дмитровском шоссе в 65 километрах от МКАД |
|
15,4 миллиона рублей |
Дом на Рублево-Успенском шоссе в 182 квадратных метра на участке 11 соток в 27 километрах от МКАД |
|
30,5 миллиона рублей |
Дом в 360 квадратных метров на участке в 13 соток в 20 километрах от МКАД |
Скидки и бонусы
По сравнению с более благополучными и стабильными периодами рынка, когда скидки предоставлялись в индивидуальном порядке, сейчас они стали открытыми для всех. Если раньше скидки предоставлялись исключительно при личной встрече застройщика и клиента, то сейчас девелоперы говорят о них в открытую, анонсируя спецпредложения в новостных лентах на промо-сайтах поселков или при звонке в офис продаж.
Застройщики идут на существенные скидки, иногда они достигают 30%, приводит пример Хитров. Но бывает и такое, когда в элитном сегменте рублевая стоимость предложения снижается в два раза. Также девелоперы стараются зафиксировать свои цены в рублях.
Помимо скидок денежных и натуральных (больше метров за меньшую цену, а также подвал или мансарда в подарок), девелоперы еще стимулируют покупателя приятными подарками (путешествия, нужные в хозяйстве вещи, к примеру, газонокосилки и так далее), добавляет Доброхотова.
Впрочем, обвала цен в массовом сегменте на рынке загородной недвижимости эксперты не ожидают. В "Инком-Недвижимости" это объясняют тем, что застройщики сейчас и так работают на грани рентабельности. Владимир Яхонтов полагает, что рынок в ближайшее время вернется к стандартному числу заключаемых сделок. Ни роста цен, ни его падения он не прогнозирует.
