Частным специалистам, тем же риелторам, в России до сих пор верят меньше, чем советам своей соседки Марфы Васильевны. Частный риелтор Владислав Поздняков рассказал "РИА Недвижимость", кто такие "одиночки" в мире недвижимости и почему нужно уже перестать их путать с "черными риелторами".
Агентство, говорите?
Существует стереотип у российских граждан, что частные риелторы это очень рискованно, мол, частные агенты могут обмануть и не несут никакой ответственности, другое дело "фирма".
Да, агентство действительно отвечает своим уставным фондом, только вот обычно он равен 10 тысячам рублей. Да и отсутствие обмана там никто гарантировать не может. Правда, выглядит он там "безобидно", потому что клиенты вроде как о нем и не знают.
В частности, стажеры в крупных агентствах недвижимости могут обмануть быстрее, чем частник, просто потому что сказки о сверхдоходах риелторов вызывают у них желание получить много денег с одной сделки. Я встречал стажеров из крупных агентств, которые сразу обозначали свой истинный интерес, спрашивая меня, как у представителя продавца: "А сто тысяч рублей прикроете?".
Что означает прикрыть сто тысяч рублей? Допустим, объект, который я показываю, стоит 7,5 миллионов рублей. Риелтор покупателя говорит своему клиенту сумму большую, например 7,8 миллионов. В ходе торгов договариваемся на 7,6 миллионов, вот из этой суммы риелтор покупателя и просит прикрыть сто тысяч, то есть отдать ему, но чтобы его клиент (покупатель) не знал об этом. Такое происходит довольно часто на рынке недвижимости, особенно сейчас, когда покупатель квартиры на вес золота. В некоторых агентствах обучают всем этим схемам стажеров, чтобы они умели зарабатывать, не терялись. Я не обобщаю, но такое практикуется в некоторых агентствах.
Кроме того, в крупных агентствах недвижимости, как и в большинстве других компаний, действует принцип Парето: 20% агентов совершают 80% сделок. Почему? Да потому что не могут все 500, 1000 или 2000 сотрудников крупного агентства недвижимости быть как один высокопрофессиональными и результативными. Естественно и стоимость услуг агентов, входящих в эти 20%, на порядок выше, чем у остальных 80%.
Так как клиент практически всегда хочет сэкономить на стоимости риелторской услуги (мы все не хотим переплачивать за неочевидные преимущества товара), то с вероятностью 80% он попадет к агенту, входящему в те самые малорезультативные 80% сотрудников. Кто составляет эти 80% агентов? Да кто угодно: ошибившиеся с профессией, стажеры, лентяи или просто мечтатели.
"Черное" инкогнито
Может, тогда обратиться к частному риелтору? Тут тоже у клиента возникает много опасений: достаточно ли высоко качество работы? А вдруг это "черный риелтор" – оттого и частный? Запомните, черный риелтор – это риелтор инкогнито! Его нет в социальных сетях, нет истории, о нем на внешних ресурсах. Ну, еще как вариант – это афроамериканец. Во всех остальных случаях есть риелторы и мошенники!
У нас же почему-то нет таких понятий, как черный чиновник, черный гаишник, черный автомеханик, черный журналист (который, видимо, и придумал этот термин) или черный управдом. А вот черные риелторы взяли, да и невесть откуда появились на просторах нашей необъятной родины.
Частник частнику рознь
Откуда же берутся частные риелторы и не такие же они "случайные люди", как и те стажеры в агентствах? Есть две категории частников. К первой относятся риелторы, достигшие определенных успехов в компании и захотевшие вести самостоятельный бизнес, избегая планерок, отчетов, выполнения плана отдела. Они имеют большую наработанную клиентскую базу, могут решить жилищный вопрос любой сложности и поэтому в агентстве никакой нужды не испытывают. А вторую категорию составляют риелторы, которые осознанно шли в агентство недвижимости, чтобы научится трюкам, схемам отката, набраться опыта и отчалить из агентства, чтобы работать самим.
Как отличить первую категорию от второй? Вторая категория обещает вам все что угодно. Что продаст дороже рынка: вы хотите 7,5 миллионов, а они готовы найти покупателя за 8 миллионов. У них одна миссия – это их комиссия.
Первая же категория подходит к решению задачи деликатно, узнают причины продажи, анализируют ситуацию, после согласования схемы решения задачи клиента, согласования сроков, стоимости объекта заключают договор на услуги. У них нет штрафных санкций, нет удержания оригиналов документов, зато есть ограниченный срок исполнения работ (2-3 месяца), понятный пункт оплаты услуг, есть пункт обязанностей агента. Когда вы обращаетесь к риелтору, обращайте внимание на эти пункты в договоре.
Есть еще любители – агенты, для которых эта работа как хобби, возможность дополнительного заработка и поэтому они занимаются этим в свободное от основной работы и домашних дел время, но качество услуг в данном случае сомнительно и напоминает игру в русскую рулетку.
Собственно, зачем?
"Зачем мне риелтор, если есть риск попасть в ловушку?" – спросите вы.
Если говорить о выгоде, то опытный риелтор приносит в два раза больше прибыли своему клиенту, чем размер его комиссии.
Здесь в частности играет роль навык торга, проведения аукционов на повышение стоимости объекта и умение продавить агента покупателя. Вы можете не заметить явных ситуаций продавца, которому могут быть срочно нужны деньги, его интерес в быстром выходе на сделку. Либо ему надо потянуть с освобождением квартиры, вы это можете узнать в самый последний момент, когда торговаться будет поздно.
Не редкость, когда от незнания процедуры проведения сделки, покупатели попадают в спорные ситуации. Ко мне иногда обращаются с вопросом: "Что мне делать? Я отдал ключ от ячейки с деньгами продавцу, он обещал после регистрации права написать мне расписку на деньги, документы из Росреестра забрал раньше меня, забрал деньги из ячейки и пропал. На звонки не отвечает, квартиру не передает мне. Ни расписки, ни квартиры". Мне, как риелтору поздно рассказывать, как правильно надо проводить сделку. А советовать здесь нечего.
