МОСКВА, 3 сентября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Интерес крупных девелоперов к регионам обоснован тем, что здесь ощущается нехватка по-настоящему серьезных проектов. Однако опрошенные РИА Новости эксперты отметили, что выход застройщика в тот или иной регион затрудняет множество факторов, в том числе и некоторый информационный вакуум по анализу местного рынка, а также подковерная конкурентная борьба местных игроков.
Ареал обитания
Интерес для девелоперов в первую очередь вызывают те регионы, которые достаточно открыты для внешних инвестиций, где уже действуют федеральные операторы услуг, а также в которых достаточно диверсифицированная экономика, утверждает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Это в условиях колебания рыночной ситуации позволит выдержать уровень экономики и сохранить покупательскую способность населения, поясняет он.
С этим соглашается президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий, указывая, что наиболее перспективны города-миллионники, которые в условиях кризиса могут варьировать вопросы занятости и бюджетной политики. Из перечня регионов компании он выделил Екатеринбург, Пермь, Ярославль.
"Поскольку мы занимаемся проектами комплексного освоения территорий (КОТ) нам важно, чтобы была бюджетная составляющая, чтобы у региона была возможность участвовать в тех проектах, которые мы предлагаем рынку", — поясняет Голубицкий.
Наличие строительных мощностей – это один из важнейших факторов успешной работы девелопера на любом рынке, подчеркивает член правления группы "ЛСР", директор по работе с инвесторами и связям с общественностью Юрий Ильин. Так, по его словам, группа "ЛСР", выходя на рынок недвижимости Екатеринбурга, в первую очередь решила вопрос с наличием домостроительного комбината в этом городе.
В группе компаний "ПИК" регионы выбирают с точки зрения инвестиционной привлекательности и уровня спроса на жилую недвижимость. Так, например, Калужская область является одним из самых прогрессивных и инвестиционно-привлекательных регионов в России. В области работают такие ведущие иностранные концерны, как Renault, Peugeot, Samsung, Volkswagen. Обнинск – первый наукоград России, в котором расположено более десятка научно-исследовательских институтов. И совершенно обоснованно, что в этих городах присутствует высокая потребность в качественном доступном жилье, и есть возможность его приобретать, рассуждают эксперты ГК "ПИК".
В целом, работать в регионах перспективно, потому что по-настоящему крупных, серьезных решений в сфере жилищного строительства этим рынкам недостает, они в дефиците, говорит Голубицкий.
Региональный формат
В регионах востребованы те проекты, которые дают возможность привлечь государственные средства, обратиться к потребителю, имеющему средства на покупку квартиры. Это, прежде всего, проекты эконом-класса, квартиры в которых могут быть востребованы военнослужащими, а также приобретаться по ипотечным кредитам. Именно такие проекты обладают наибольшей кризисоустойчивостью и особенно интересны рынку, объясняют в ГК "Кортрос". К примеру, параметры проекта "Академический", несмотря на кризис, существенным образом не корректировались, а объемы продаж остались близки к традиционным.
Среди своих региональных проектов Голубицкий также выделяет "Квартал №179" в Перми, уникальность которого заключается в том, что он возводится в центральной части города. Дело в том, что строить жилье эконом- или комфорт-класса в центре достаточно рискованно, потому что по затратам такие проекты обычно предполагают максимальную экономию, а соответственно не очень вписываются в среду центра города, объясняет он.
Крупному девелоперу, как правило, интересно приходить в регион надолго, поэтому он ищет возможности для реализации проектов комплексного освоения территорий – целые микрорайоны эконом- или комфорт-класса с собственной инфраструктурой, замечает генеральный директор ЕРД "Патриот-Девеломпент Юг" (входит в ГК "Патриот") Сергей Анискин.
Взаимодействие на местах
Безусловно, трудно было бы работать в режиме высаживания десанта в регионы, говорит Голубицкий. Поэтому конечно, в каждом регионе приходится опираться на местные кадры. Так, над проектом компании в Перми работали французские и местные архитекторы.
Однако, по словам Алтухова, хорошую команду наиболее оптимально создать под руководством специалиста, показавшего отличные результаты в центральном (московском) офисе. "Практика показала, что одними тренингами не обойдешься, сильный наставник из центрального офиса должен всегда присутствовать на месте. Менталитет сферы обслуживания в регионах все-таки пока запаздывает с развитием, проблемы клиента решаются медленно или вовсе не решаются", — объясняет эксперт.
Что касается качества самой стройки, добавляет он, то при грамотном контроле процессы здесь ничем не отличаются от столичных, сказывается наличие единых СНиПов и СанПиНов в РФ.
Риски и трудности
Выход на региональные рынки – непростая задача для любого девелопера. На этих рынках меньше устоявшихся правил взаимодействия девелоперов и властей, их отличает определенная специфика спроса и запросов покупателей, обращает внимание Ильин.
"Сложность для любого рынка, на котором ты появляешься, состоит в том, что никто крупных конкурентов, особенно из Москвы, на этих рынках не ждет. Здесь натыкаешься порою на невидимые препятствия, которые возникают у тебя благодаря конкурентам, ведущим подковерную борьбу за тот или иной проект. Они, конечно же, имеют мощный лоббистский ресурс в регионе", — рассказывает Голубицкий.
Если говорить о проекте "Квартал №179", то его было сложно "выигрывать" в непростых конкурентных условиях, вспоминает он. Сначала был объявлен тендер, потом он был отменен по независящим от компании причинам, связанным с антимонопольной службой, а потом уже появились соперники.
Есть также ряд вопросов, которые требуют нормативного и законодательного урегулирования, в свою очередь замечает Анискин. "Например, строительство социальной инфраструктуры может равняться прибыли от реализации самого проекта, в то время как затраты на возведение таких объектов существенны и требуют дополнительного кредитования, что сказывается на экономике проекта. Выходом может стать развитие механизма государственно-частного партнерства и муниципальное финансирование", — рассуждает собеседник агентства.
"Законодательство по проектам КОТ также требует доработки, потому что ряд градостроительных и строительных нормативов противоречит такому формату застройки. Например, техусловия выдаются на три года, а проект реализуется в течение десяти лет. Или когда к арендной плате за участок начинают применяться некие повышающие коэффициенты, что удорожает проект и, соответственно, отражается на конечной стоимости квадратного метра. Процесс утверждения проектов планировок и договоров на размежеванные территории может занимать до двух лет, что задерживает сроки реализации", — говорит генеральный директор ЕРД "Патриот-Девеломпент Юг".
Рынок недвижимости довольно закрытый, данные, например, о заключенных в разных регионах сделках, публикуются редко. Девелоперы находятся в некотором информационном вакууме и должны провести анализ – самостоятельно или с помощью экспертов из того региона, в который они хотят зайти. Это непростая и совсем недешевая процедура, но на основе такого анализа строится экономическая модель проекта и вообще бизнес-план компании на несколько лет, подчеркивает Анискин.
