В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после предварительного определения доли каждого из них.
То есть в данном случае перед продажей своей доли (1/4 квартиры) владельцу будет необходимо выделить ее из общего имущества.
Если все собственники квартиры не смогут прийти к соглашению о распределении долей, то это произойдет по решению суда.
Соглашение собственников о распределении долей должно быть заключено в письменной форме (при этом по желанию сторон оно может быть удостоверено нотариально). Далее все участники лично, либо уполномоченные ими иные граждане (представители по доверенности), подают документы в органы Федеральной регистрационной службы (ФРС). Органы ФРС регистрируют изменение режима общей собственности с совместной на долевую.
Важно учесть, что при выделении из общего имущества доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Отступление от этого правила возможно, если кто-либо из участников долевой собственности осуществил за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, к примеру, сделал ремонт. При таких обстоятельствах он имеет право на соответствующее увеличение своей доли.
В дальнейшем (после определения своей доли либо по соглашению сторон, либо по решению суда) собственник, желающий продать свою долю, должен соблюсти ряд процедур. Дело в том, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
Продавец доли обязан известить в письменной форме всех остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При несоблюдении указанной процедуры, либо если продавец продаст свою долю по цене ниже, чем была указана в предложении, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя на тех условиях на которых продана доля.
То есть договор с покупателем будет расторгнут по решению суда и собственность перейдет к одному из собственников долей в этой квартире. Такие же правила закон распространяет и в том случае если доля будет отчуждаться не по договору купли-продажи, а по договору мены.
