Раздел недвижимого имущества между супругами, положение детей в сделках с недвижимостью и вопросы наследства — вот наиболее частные поводы для семейных драм, из-за которых людям приходится прибегать к юридической помощи. Сайт "РИА Недвижимость" решил напомнить читателям правила действий в той или иной ситуации, чтобы их споры заканчивались мирно, а не в суде.
А вот и поделите!
Больше всего вопросов, трудностей и споров из-за недвижимости в семье возникает при разделе имущества супругами в процессе развода.
Юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян напоминает, что имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, и его отчуждение возможно только с взаимного согласия.
Так, управляющий партнер юридической компании "Кочерин и партнеры" Владислав Кочерин обращает внимание, что если муж решил продать квартиру, то у него на руках обязательно должно быть нотариально заверенное согласие жены на совершение сделки.
То же самое касается и покупки квартиры. Если кто-то один собирается приобрести жилье, юристы рекомендуют получить письменное разрешение "второй половинки" и заверить его у нотариуса. Хотя в законе на этот счет прямого указания нет, кроме случаев, когда согласие второго супруга в обязательном порядке нужно для сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации, например, если жена или муж намеревается приобрести квартиру по ипотеке или по договору долевого участия в строительстве, указывает Мстоян.
По его словам, беспрепятственное отчуждение недвижимости возможно в том случае, если супруги заключили соглашение о разделе имущества, либо у них был составлен брачный договор.
А юрисконсульт компании "Инком-Недвижимость" Марина Маркина в свою очередь отмечает, что если при покупке квартира оформляется на обоих супругов, то целесообразно сразу определить доли на каждого из них. Причем, доли не обязательно должны быть равными друг другу. Тогда каждый собственник сможет распоряжаться своей долей, как ему угодно: дарить, продавать.
Супруги также часто обращаются к юристам с вопросом, считается ли унаследованная одним из супругов квартира совместно нажитым имуществом и делится ли она при разводе. Представитель юридического бюро "Падва и Эпштейн" Екатерина Штыкова утверждает, что наследство, полученное одним из супругов в наследство, является его собственностью, и второй не может на него претендовать.
Однако партнер адвокатского бюро "Шабарин и партнеры" Игорь Вялов обращает внимание на важный факт: личное имущество каждого из супругов может быть признано совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака в квартиру или дом произведены вложения, значительно увеличивающие его стоимость. К примеру, был сделан капитальный ремонт, произведена реконструкция, переоборудование или выполнены другие работы.
Недетский вопрос
Среди самых распространенных проблем с недвижимостью юристы также отмечают вопросы отчуждения жилплощади, на которой зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети.
Все сделки с несовершеннолетними проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства, обращает внимание директор по правовым вопросам "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Светлана Матвеева.
Согласие, например, на продажу квартиры органы опеки дадут только тогда, когда родители предоставят оформленную на ребенка сберкнижку со счетом, подтверждающим наличие суммы, равнозначной доле несовершеннолетнего при сделке.
Юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" замечает, что нет четкого определения, в каких случаях опека даст свое одобрение на сделку, а в каких откажет.
Еще один важный момент касается сделок с недвижимостью, которая находится в собственности у ребенка. Здесь юристы акцентируют внимание, что российское законодательство разрешает "малышам" владеть квартирой или домом наравне с родителями или другими их законными представителями, но распоряжаться — не позволяет.
Дело в том, что до достижения совершеннолетия, когда наступает полная дееспособность, человек не может свободно пользоваться всеми своими правами, в том числе распоряжаться имуществом, а также нести обязанности. Правда есть исключения из правил: эмансипация, вступление в брак до 18 лет.
Дилемма в наследство
Несмотря на то, что порядок наследования имущества четко прописан в законе, у многих людей эта ситуация все равно вызывает трудности.
Юристы напоминают, что если умерший родственник не оставил завещания, то нажитое им имущество переходит по закону к наследникам, согласно их очереди. В первую очередь наследников входят супруг, родители и дети (в том числе от других браков или внебрачные, но официально признанные дети) наследодателя. Внуки и их потомки наследуют по праву представления — то есть они вступают в наследство в случае смерти своих родителей. Если нет наследников первой очереди, то наследуют наследники второй очереди, а именно: полнородные и неполнородные братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери и дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя), объясняет Маркина.
В случае с завещанием, все легче, поскольку четко определен круг наследников и их доли. Хотя в законе прописаны нормы, разрешающие оспорить волю наследодателя.
"Завещание может быть оспорено на том основании, что наследодатель был не в состоянии понимать значение своих действий в момент оформления документа", — указывает директор Центра правового обслуживания Анна Коняева. Так, по ее словам, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя имеют право на обязательную долю в наследственной массе вне зависимости от содержания завещания.
Однако еще при жизни потенциальный наследодатель может оградить наследников от доказывания их прав по завещанию в судебном порядке, оформив договор дарения.
