Гигантомания и тяга к большим закрытым площадям двигали покупателями элитного жилья в 90-е, а в нулевые условия начали диктовать сами застройщики, которые поняли, как и что нужно строить, сформировав у целевой аудитории новые предпочтения. О том, как изменился портрет покупателя в сегменте элитного жилья за 20 лет, рассуждает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.
Лихие 90-е
Рынок элитной недвижимости можно сравнить с "Формулой-1": благодаря его развитию постоянно идет совершенствование жилья всех других качественных категорий. Этот сегмент во все времена был своеобразным первопроходцем, локомотивом — сначала все реализовывалось для самых богатых, и лишь потом становилось доступным для простых обывателей.
Еще 20 лет назад элитное жилье было "разбросано" в хаотичном порядке, да и само понятие было абстрактным.
Тогда цена элитного жилья зачастую была ниже, чем сейчас на квартиры класса "эконом", и она номинировалась исключительно в американской валюте — от 2,5 до 7 тысячи долларов. По таким ценам могли покупать только те, кто имел стабильный источник дохода и хотел подчеркнуть свой статус.
Преимущественно это были люди, разбогатевшие на банковских и трейдинговых операциях, а также иностранцы. Неплохо тогда зарабатывал творческий и спортивный бомонд. Чиновников же нельзя было назвать полноценными покупателями — они приобретали недвижимость совсем не по тем ценам, которые складывались на тот момент.
К числу элитных покупателей, конечно, относился и криминальный элемент. Риелторы зачастую оказывались в таких ситуациях, когда им привозили огромные суммы в хозяйственных сумках и пытались пристроить деньги, покупая квартиры в дорогих домах. Застройщики, понимая это, вводили в своих проектах подобие фейсконтроля, чтобы не испортить имя дома.
Тогда только начиналось формирование Рублевки в Москве, а вот Новая Рига, которая сейчас является лидером по объему продаж, тогда не котировалась. Именно в 90-е в этом районе появились замки, которые напоминали дома из известных сериалов, например, как в "Санта-Барбаре".
Новые "элиты"
После того как в 1996-1997 годах рынок недвижимости Москвы существенно подорожал, среди застройщиков появились предприимчивые товарищи, которые посчитали и поняли, что на "элитке" можно неплохо зарабатывать.
Соответственно, эти же девелоперы начали формировать более цивилизованный рынок, — появились районы, которые сейчас априори считаются самыми дорогими. Стали застраиваться Остоженка, чуть позднее — Хамовники, начали формироваться коттеджные поселки вдоль Рублевки, а затем и Новой Риги.
В начале нулевых на смену старым "элитам" стали подрастать новые. Именно тогда сформировался портрет покупателя, который доминирует на рынке сейчас. Речь идет о людях активного экономического возраста — 35-40 лет. Основную целевую группу здесь составляют акционеры и топ-менеджеры крупных компаний в сфере строительства, финансов и торговли, а также "бизнесмены от государства".
В период с 2000 по 2010 год из-за кризиса произошло некое "отрезвление" рынка, пришли более молодые покупатели. Избыточные площади, чрезмерная роскошь стали для них неким моветоном. Люди стали уходить от гигантомании, отдавая предпочтение квартирам более комфортных площадей, располагавшимся не в каком-то конкретном доме, а в целом квартале. Эта тенденция продолжает развиваться и сейчас.
Дорогое сегодня
Нынешние покупатели уже не хотят прятаться за свою "крепость". Они понимают, что ничто не вечно и новую квартиру они приобретают не на всю жизнь, потому что на рынке обязательно появится что-то более модное.
Уровень прагматизма клиентов повышается — они не желают платить за лишние метры, неоднозначное окружение дома, лишнюю инфраструктуру, которая повышает стоимость жилья, смотрят, насколько оптимальным и современным является архитектурное решение дома с точки зрения брендов и их актуальности за рубежом.
Поводя итог, отмечу, что некоторые покупатели, которые приобретали элитное жилье в 90-е, до сих пор искренне считают его таковым, полагая, что "хорошее вино с годами становится только лучше". Но те, кто сейчас хотят покупать квартиры класса "элит", эти дома даже не хотят смотреть. Когда покупатели видят вычурную лепнину или многочисленные скульптуры на фасаде, они сразу же от него "отворачиваются". Хотя, справедливости ради надо отметить, что ряд домов тех лет ценится сейчас даже выше новых объектов.
