При приобретении квартиры только на себя следует изучить статью 34 Семейного кодекса РФ (совместная собственность супругов). Любое приобретение одним из супругов квартиры на себя автоматически влечет общую совместную собственность супругов на эту квартиру независимо от того, на кого из них квартира оформлена. Это означает, что продать квартиру без согласия мужа вы не сможете. Но режим общей совместной собственности вы можете изменить брачным договором, который заключается у нотариуса. В брачном договоре определяется ваша индивидуальная собственность. В этом случае распоряжаться квартирой можно будет без согласия вашего супруга, но и бремя содержания квартиры (оплата коммунальных платежей, ремонт, налоги) будет полностью на ваших плечах, у супруга нет обязанности вам помогать. Также вы самостоятельно будете возмещать убытки, причиненные соседям, например, в результате залива.
Однако как собственник вы сможете регистрировать в своей квартире по месту жительства (постоянная регистрация) или по месту пребывания (временная регистрация) любое лицо без согласия других проживающих и зарегистрированных лиц.
Если вы приобретаете квартиру по второму варианту, то есть на себя и на супруга. Такое приобретение подразумевает определение отдельной доли квартиры у каждого супруга. Причем вовсе необязательно, чтобы доли были равные. Например, вы можете купить жене 2/3 доли, а мужу 1/3 доли.
Но следует учесть, что каждый собственник сможет распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Например, супруг может подарить свою долю маме или вообще третьему лицу. При долевой собственности нести бремя содержания квартиры нужно будет пропорционально тем долям, которые есть у каждого из супругов в собственности.
Также важно знать, что если один из супругов наберет (без ведома другого супруга) долгов (кредитов), то гасить эти долги будут за счет его доли имущества.
Следует отметить еще важный момент, если несовершеннолетний ребенок не является собственником и имеет лишь право пользования помещением, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, а ребенок только прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Если же вы приобретаете квартиру на всех троих — супруг, супруга и несовершеннолетнего ребенка, то вы также закрепляете за каждым долю квартиры и размер каждой доли может быть изначально определен по вашему усмотрению. Приобретая долю квартиры на несовершеннолетнего ребенка следует знать, что продать ее можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства.
От имени несовершеннолетних детей до 14 лет договор купли-продажи, акт приема-передачи подписывают, а также производят расчеты их родители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 лет до 18 лет подписывают самостоятельно договор купли-продажи, акт приема-передачи, но с согласия родителей.
Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Если родители сдают в аренду квартиру, сособственником которой является ребенок, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. С дохода, полученного от сдачи этого имущества в аренду, по закону необходима оплата налог на доходы физических лиц (13%), и обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах родителей. Родители должны нести бремя содержания квартиры (оплачивать коммунальные, ремонт, налоги и иные платежи) от имени своего ребенка.
Есть еще один нюанс, если родители решили обратиться в банк и взять кредит под имеющуюся в собственности квартиру, сособственником которой является несовершеннолетний ребенок, в этом случае квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка. Но для того, чтобы отдать в залог квартиру, требуется согласие органов опеки и попечительства, так как сособственником квартиры является несовершеннолетний.
Если один из сособственников решит продать свою долю квартиры, где несовершеннолетний тоже является сособственником, то у несовершеннолетнего возникает право преимущественной покупки продаваемой доли. Отказаться от своего права несовершеннолетний может только с разрешения органов опеки и попечительства.
