Результаты первого квартала 2015 года говорят о нарастающем кризисе в строительной отрасли – снижаются продажи жилья у девелоперов и объемы выдачи ипотеки. Заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин рассказал РИА Новости о перспективах развития рынка жилья и апартаментов столицы в непростое для экономики время, о планах по строительству транспортной инфраструктуры и о мерах поддержки инвесторов.
- Марат Шакирзянович, как кризис повлиял на строительство в столице? Как могут снизиться темпы строительства в этом и следующем году?
— В этом году мы не видим большого снижения. В Москве с предыдущих лет накопились значительные объемы строящейся недвижимости и инвестиций, поэтому 2015 год более-менее пройдет нормально. Вот и первый квартал показал, что ситуация в стройке пока сравнима с прошлым годом, даже где-то виден рост.
Судите сами: с начала этого года мы ввели в эксплуатацию около 2,1 миллиона квадратных метров недвижимости, включая более 800 тысяч квадратных метров жилья, что соответствует показателям за аналогичный период 2014 года. Причем, основная часть у нас сейчас пришлась на новую Москву, где, если сравнивать с первым кварталом предыдущего года, объемы также выросли: с 475 тысяч квадратных метров до более чем 600 тысяч квадратных метров.
То, как Москва встретит 2016 год, будет зависеть от внешних факторов – курса доллара, цен на нефть, от того, будут ли у банков инвестиционные возможности кредитовать проекты. Если таких возможностей не будет, объемы строительства могут упасть, по нашим расчетам, на 10-20%.
Хорошей стимулирующей мерой для отрасли может стать господдержка ипотечного кредитования новостроек. Те 20 миллиардов, которые правительство выделило на эти цели, дают потенциальную возможность привлечения порядка 400 миллиардов в стройку.
Мы рассчитываем, что Москва может получить от 10 до 20% этих средств, то есть от 40 до 80 миллиардов рублей. Максимальная сметная стоимость жилого дома площадью 10 тысяч квадратных метров составляет примерно 500 миллионов рублей. Таким образом, даже при самом "дорогом" прогнозе мы сможем построить на эти средства порядка 1 миллиона квадратных метров жилья, а при самом оптимистичном – не менее 4 миллионов квадратных метров жилья.
Понятно, что в этой экономической ситуации будет продаваться в основном жилье. Поэтому мы сейчас делаем все, чтобы выпустить максимальное количество площадок под жилищное строительство.
К тому же, в конце прошлого – начале этого года, когда люди спасали свои накопления, все ликвидные квартиры на рынке были скуплены. Нам сейчас нужно дать рынку дополнительные объемы жилья.
- Какие преференции планируете в этом году предоставить инвесторам?
— Сегодня все вопросы, связанные с антикризисными мерами, рассматриваются в ускоренном порядке как у мэра в рамках антикризисного штаба, так и у нас в стройкомплексе. По нормативным срокам у нас есть 30 дней на рассмотрение, а мы все вопросы, по которым обращаются инвесторы, рассматриваем за 7-10 дней, то есть процесс идёт как минимум в три раза быстрее.
Сейчас стараемся пропустить через Градостроительно-земельную комиссию максимально возможное число проектов. Одно дело, когда у компании участок земли без оформленной документации, и совсем другое, когда на него уже оформлена документация и есть все градостроительные решения. Земля тогда получает совсем другую стоимость, и качество инвестиционного портфеля компании сразу растет. Самое главное, оформленный ГПЗУ дает возможность начать строительство сразу, как только у инвестора появляются деньги.
Кроме того, мы сейчас ведём работу по пересмотру нормативов обеспеченности парковочным пространством с учётом реальной транспортной ситуации. Это прямо влияет на себестоимость строительства.
Мы также изменили стоимость и сроки оплаты за изменение вида разрешенного использования земли, а также вопросы, связанные с арендой земельных участков. Сейчас пересматриваем нормы по инсоляции.
Кроме того, мы внесли в федеральное правительство предложения по целому комплексу мер, которые, в частности, предполагают отмену обязательности разработки проекта планировки на линейные объекты. На сегодняшний день без проекта планировки строить нельзя, а это, во-первых, дорогостоящее мероприятие, и, во-вторых, проект планировки очень долго делать. Также мы предлагаем, чтобы 214-й федеральный закон распространялся на апартаменты и на ЖСК, потому что сегодня покупка этой формы недвижимости фактически не контролируется государством.
- Какая судьба ждет формат апартаментов в столице?
— Сама по себе идея апартаментов для Москвы очень правильная. В свое время мы разрешили их строительство для того, чтобы стимулировать развитие рынка арендного жилья. В среднем в мире собственное жилье занимает лишь 20% от общего объема, все остальное – это арендное жилье. У нас же наоборот 80% жилья в городе частное. Из-за этого теряется мобильность населения, и человек, условно говоря, живущий на севере, вынужден тратить немало времени, чтобы добраться до работы на юге.
Но прорехи в законодательстве позволили застройщикам продавать, а людям покупать эту недвижимость, и она стала использоваться как постоянное жилье. И теперь надо решать вопрос прописки, надо решать вопрос обеспечения жителей социальными объектами – поликлиниками, школами.
— Вы планируете переводить апартаменты в жилье?
— Мы будем индивидуально рассматривать каждый проект. Мы уже пересмотрели порядка 8 проектов, а строится у нас их несколько десятков.
На то, чтобы изменить функционал недвижимости, влияет несколько факторов – в частности, технологическая возможность и социальная инфраструктура. Многие объекты уже построены как гостиницы, и вот там перевод в жилье уже физически невозможен, поэтому они как были апартаментами, так и останутся.
— Будет арендное жилье когда-нибудь в чистом виде строиться в Москве?
— В условиях текущей экономической ситуации массово оно строиться не будет. Сегодня доход от арендного жилья очень невысокий, окупаемость "длинная", и инвесторы сегодня в эту сферу активно не идут. Но единичные проекты есть.
Главный вопрос здесь в финансах. Когда у девелоперов был относительно дешевый заемный капитал, они могли себе позволить строить арендное жилье. Когда заемного капитала не стало, они были вынуждены начать продавать апартаменты, чтобы вернуть хотя бы часть денег, которые потратили на реализацию проекта.
- Если не касаться жилья, как повлияет кризис на другие сферы — метро, дороги?
— Их мы строим за бюджетные деньги. Мы приняли решение, что не только финансирование не будет сокращаться, а ещё и будем максимально ускорять строительство метро и дорог.
Потому что там, куда приходят новые ветки метрополитена, автомагистрали или железные дороги, сразу растет инвестиционный интерес. Инфраструктура выступает стартером для привлечения инвестиций в другие сферы недвижимости. Она дает дополнительные налоги и, самое главное, рабочие места.
То есть, строительство дорог и метро – само по себе антикризисная мера. Это поняли еще в 30-е годы американцы, когда во время Великой депрессии стали вкладываться в инфраструктуру.
— Корректировать планы не будете?
— Объемы работ менять не будем. Возможно, пересмотрим очередность и этапы.
Мы сегодня делаем приоритетом подведение инфраструктуры туда, где ожидается наибольший рост инвестиций и можно возвести максимум недвижимости. В частности, сейчас мы максимально активизировали работы по тем линиям, которые сформируют транспортную обеспеченность территорий развития. Это в первую очередь завершение двух станций (первых на территории новой Москвы) – "Румянцево" и "Саларьево", куда уже пришли крупные инвесторы: функционирует крупный бизнес-парк, строится его вторая очередь, будет возведён новый жилой квартал. Это строительство МК МЖД и ТПУ на станциях метро и МК МЖД, а территории вокруг ТПУ получат новый импульс к развитию, там инвесторы будут строить и жилье, и коммерческую недвижимость, потому что будет обеспечена удобная транспортная доступность. Это и участки Третьего пересадочного контура метро, то есть, в первую очередь, активизируем работы там, где это принесет максимальный градостроительный эффект.
- Никаких задержек, скажем, по реконструкции вылетных магистралей, развязок, МКАДа?
— Мы почти везде идем с опережением плана.
Реконструкция МКАДа может приостановиться только в той части, которую мы планировали делать с инвесторами. Ситуация сейчас непростая, и прилегающие территории, которые мы хотели вместе с ними обустраивать, пока на некоторое время отложим.
Но ту часть реконструкции, за которую платит город, будем реализовывать по плану. Все развязки на МКАД будут реконструированы в срок.
- Недавно Минспорт рассказал о планах по сокращению числа гостиниц, готовящихся к чемпионату мира по футболу в 2018 году. У Москвы были большие планы по строительству отелей, не планируете их менять?
– Мы вопросом занимаемся, но это не от нас зависит. Правила диктует рынок. Гостиницы — это сегмент недвижимости с очень длительным сроком окупаемости.
Но, я могу сказать, что в Москве сегодня гостиниц для проведения чемпионата мира достаточно. Всех болельщиков, кто приедет на чемпионат мира, мы разместим без проблем.
При этом надо понимать, что программа правительства Москвы по развитию гостиничной сети в столице связана не только с чемпионатом мира по футболу, но и с необходимостью развития туристической инфраструктуры города в целом.
- А что будет с домами-книжками на Арбате, которые как раз планировалось переоборудовать под гостиницы к ЧМ-2018?
— Мы не планировали их реконструировать обязательно под гостиницы. Дома-книжки выставлялись на продажу, в том числе, и с гостиничными функциями, но функционал их может быть другим.
Вопрос их использования — в компетенции департамента городского имущества. Их бы надо продать, и реконструировать либо под гостиницы, либо под офисы. Но их желательно привести в порядок, потому что эти здания уже морально устарели, там теплопотери большие.
Поэтому, если появится инвестор, мы с удовольствием его будем поддерживать, какой бы функционал он не выбрал.
- Расскажите про строительство парламентского центра в Мневниках. Когда оно может начаться?
— На стройку инвестор может выйти уже в течение месяца-двух. Ему сегодня ничего не мешает начинать огораживать и делать подготовку площадки. Сейчас город активно ведет расчистку территорий, там снесено порядка 40 тысяч квадратных метров различной недвижимости, в свое время самовольно возведенной — временных построек, сараев.
Поскольку это будет федеральный объект, всеми вопросами, связанными с выбором застройщика, строительством самого центра, ведает управление делами президента РФ. Они же будут принимать решения и о дальнейшей судьбе зданий Госдумы РФ и Совета Федерации.
— Еще один большой проект – это южный участок ЗИЛа, который, видимо, все-таки выставят на торги в ближайшее время. Почему власти так долго шли к этому решению?
— В любом мегаполисе мира уходит в среднем 5 лет на то, чтобы подготовить земельный участок под застройку объемом 2 миллиона квадратных метров. Надо просчитать, как новое строительство повлияет на Генплан, окружающую территорию, транспортную составляющую, социальную инфраструктуру.
Этим всем мы последние полгода активно занимались и считаем южный участок ЗИЛа очень интересным проектом. В городе больше нет площадки с такими возможностями застройки и к тому же находящейся в 10 километрах от Кремля на берегу Москвы-реки.
Проектом уже интересовались порядка 5 инвесторов. По нашим оценкам, инвестиционный потенциал этой территории составляет более 100 миллиардов рублей.
– Власти недавно заявили о возможности создания на базе "Мосинжпроекта" госдевелопера полного цикла.
– Дело в том, что сегодня вопрос организации строительства метро и развития территорий вокруг него требует единого координирующего центра.
Смотрите, необходимо построить метро – раз, необходимо построить транспортно-пересадочный узел – два. Необходимо, как минимум, спроектировать всю инфраструктуру вокруг в радиусе пешей доступности – три. При этом у всех участков, на которых будет вестись строительство, могут быть разные владельцы.
В таких масштабных инвестиционных проектах должен быть один главный оператор, который будет учитывать интересы всех вовлеченных структур и соберет, как минимум, градостроительную документацию и проектную документацию. "Мосинжпроект" фактически уже стал таким единым центром ответственности за комплексное развитие территории.
Какие-то участки, принадлежащие городу, "Мосинжпроект" будет выставлять на конкурс. Что-то будет реализовываться инвесторами, что-то он сам, может быть, будет реализовывать как инвестор, если такая возможность появится.
Все это позволит привлечь дополнительные средства, в том числе и на строительство инфраструктуры и метро.
Сегодня многие территории, прилегающие к станциям метро и будущим ТПУ, представляют собой неэффективно используемые участки, не приносящие достаточного объема налогов. Когда все будет в едином проекте капитализировано и обустроено в соответствии с градостроительной документацией, эти земли будут стоить совсем других денег.
- Вы говорили, что "Мосинжпроект" может выйти на IPO в Гонконге. Сколько там средств планируете привлечь?
— У нас нет самоцели выйти на IPO. Самое главное, чтобы был оператор, который будет готовить реализацию масштабных проектов. Если появится техническая возможность через IPO привлечь деньги, значит, будем выходить. Если не будет такой потребности, значит, не будем этого делать. Это вопрос перспективы.
Самое главное, единый оператор позволит изменить ситуацию, когда у нас вокруг метро все застроено торговыми точками. Наша задача в том, чтобы дать комплексное развитие всей территории, обеспечить пешую доступность. Мы должны построить недвижимость максимально в пешей доступности к ТПУ, чтобы житель мог пешком дойти до ближайшего пересадочного узла и там выбрать нужный ему вид транспорта. Именно в этом главная задача, а все остальное второстепенно. Получится при этом капитализироваться – капитализируемся. Не получится – ничего страшного.
Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ
