МОСКВА, 9 апреля – РИА Новости, Евгения Петрова. Экономически сложная ситуация в России двояко отразилась на отечественном рынке традиционных лофт-апартаментов. Эксперты рынка рассказали РИА Новости о том, что кризис может дать второе дыхание сегменту, так как массовая застройка снижает обороты, а рынок проектов редевелопмента промзон начинает развиваться более активно, но при этом отметили снижение спроса на лофты на 10-20%, добавив, что девелоперы в кризис вынуждены идти на скидки.
Тренд с Манхеттена
Появившиеся в 40-х годах в США лофты, переоборудованные под жилье помещения заброшенных фабрик, по словам экспертов рынка недвижимости, прижились и в России. Правда, случилось это гораздо позднее, когда власти задумались о реорганизации промышленных зон. Формат актуален преимущественно в Москве — они располагаются в районе Третьего транспортного кольца — и Санкт-Петербурге, где опыт пока еще единичный. Но потенциал есть и у ряда других крупных городов, к примеру, Екатеринбурга, Самары, Челябинска.
Московские власти стали задумываться о реорганизации ряда промзон уже в начале двухтысячных. Тогда на запрос рынка довольно оперативно отреагировали девелоперы. "Они вынуждены были обратить внимание на реконструкцию старых промышленных и административных зданий, поскольку на новое жилищное строительство столичная администрация с конца 2010 года наложила ограничения", — объясняет генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Сегодня в Москве насчитывается более 20 комплексов апартаментов в стиле лофт, и их количество постепенно будет увеличиваться, замечают в Red Development. Такой механизм позволяет избавиться от пустырей, образовавшихся на месте бывших фабрик и заводов.
Но, добавляют в Kalinka Group, не стоит думать, что все помещения на территории бывших производственных зданий можно переоборудовать в лофты. Дело в том, что в классическом стиле их отличают своеобразные архитектурные и планировочные особенности: огромные панорамные окна, минимум перегородок, высокие потолки – от 4 метров и более, сохраненные в интерьере элементы производственных зданий, например, неоштукатуренные кирпичные стены и инженерные коммуникации.
Нежилое жилье
Литинецкая обращает внимание, что такие помещения нельзя путать, к примеру, с нео-лофтами – вновь построенными зданиями, квартиры в которых выполнены с использованием элементов в этом стиле. В отличие от них в классических лофтах отсутствует возможность прописаться на постоянной основе, можно лишь получить временную регистрацию. Отсюда следуют все последующие характеристики формата, которые влияют на его привлекательность на рынке недвижимости.
К примеру, покупателю придется приготовиться к тому, что налоговые и коммунальные платежи на лофты выше, чем за квартиры, так как действуют ставки, применимые к коммерческой недвижимости.
Литинецкая уточняет, что если лофты продаются в составе комплекса с наличием офисов и торговых объектов, то ежегодный налог на имущество физлиц платится как за офисные помещения — 2% от кадастровой стоимости. Если же комплекс имеет статус гостиничной недвижимости, то они попадают в категорию прочих объектов с налоговой ставкой 0,5% от кадастровой стоимости. А вот коммунальные платежи, по словам эксперта, в таких помещениях на 15% выше, чем за квартиры.
Придется позаботиться и о работах, которые в типовых многоквартирных домах предоставляет управляющая компания. Хотя при сдаче объекта девелоперы обычно предлагают своим покупателям отдельные услуги по уборке территории, вывозу мусора, охране. "Никто не мешает жильцам лофтов собраться и выбрать УК", — подчеркивает директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties Александр Подусков.
"Зачастую лофты — это апартаменты со всеми вытекающими отсюда последствиями", — поясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Поэтому целевая группа покупателей – люди, которые уже имеют стандартную жилплощадь в Москве, добавляет эксперт.
Позволить можно
Лофты представлены во всех сегментах рынка – от "эконома" до элитного класса. Одним из важных плюсов эксперты называют их стоимость. Здесь опять же вырисовывается сходство с апартаментами – они на 10-20% дешевле квартир, отмечает вице-президент компании Red Development Ольга Кузнецова.
"В долларах цены понизились вплоть до 50%. В рублях небольшой рост 10-20%", — говорит в свою очередь директор департаменты продаж портала "Лофты и апартаменты" Елена Шендлер.
В Москве в элитном сегменте средняя стоимость квадратного метра лофта составляет 430-450 тысяч рублей, отмечает Литинецкая. В классе "бизнес" диапазон гораздо шире — от 125 до 480 тысяч рублей за "квадрат", что объясняется техническими характеристиками помещения, благодаря которым формируется цена, к примеру, высотой потолков.
В целом, средняя цена на лофты в рублях с конца декабря уменьшилась на 1,62% — с 234,5 до 230,7 тысячи рублей за "квадрат", добавляет Литинецкая.
Сейчас часть застройщиков с целью увеличения продаж готова идти на скидки в 20%, обращает внимание эксперт Kalinka Group.
Монополия "бизнеса"
На премиум-класс приходится всего 1-2% рынка лофтов, говорит Соловьев, зато бизнес-класс — абсолютный фаворит в этом сегменте рынка. На него, по словам эксперта, приходится порядка 70-80% предложения. Остальные 18-20% приходятся на "эконом".
Такую тенденцию собеседник агентства связывает с тем, что в престижных районах столицы, например, на Патриарших прудах и на Остоженке исторически не было промышленных предприятий, все они сосредоточены дальше от центра, что уже снижает стоимость до уровня "бизнес".
Что касается спроса, то по состоянию на первый квартал этого года внимание покупателей к рынку лофтов снизилось на 10-20%, приводят данные в Kalinka Group. "Снижение спроса – это общая тенденция на рынке. Инвестиционный спрос уже удовлетворен, поэтому и количество сделок меньше", — комментируют председатель совета директоров компании Екатерина Румянцева.
По словам Соловьева, всплеск спроса был в конце 2014 года на рублевые предложения 150-200 тысяч за "квадрат", а сейчас рынок находится в состоянии ожидания. "Продажи идут только в достроенных, реализованных проектах. Девелоперам приходится разрабатывать различные акции, при этом снижая свои ожидания по марже. Во всех сегментах, в том числе и в лофтах, сделки проходят в рублях, это общая тенденция рынка", — добавляет он.
Ожидания игроков
Из-за нестабильной экономической ситуации и пока неоднозначного отношения властей к формату апартаментов в этом году произойдет уменьшение количества лофтов на рынке, считает Литинецкая. Скорее всего, девелоперы частично перенесут выход новых проектов. Однако она не думает, что стоит ждать какого-то дефицита, поскольку предложение пока превышает спрос.
А вот Подусков из KR Properties и вовсе уверен, что кризис может дать лофтам второе дыхание, так как массовая застройка снижает обороты, а рынок проектов редевелопмента более активно начинает развиваться в связи с тем, что здания существуют, на них оформлено право собственности, и клиентам более спокойно входить в проект.
Что касается цен, то здесь также не стоит ждать каких-то сильных скачков. К примеру, если в докризисный период цены стабильно росли 2-3 раза в год, а то и каждый квартал, то сейчас девелоперы реже пересматривают прайсы, чтобы скачками цен, пусть даже и обоснованными, не отпугнуть и без того растерянных покупателей недвижимости.
"Ввиду большого числа экспонируемого предложения на рынке, большинство застройщиков будет повышать рублевые цены очень осторожно, в пределах инфляции", — прогнозирует Румянцева.
