Если дачник собирается продать или, к примеру, подарить земельный участок, а также зарегистрировать право собственности на построенный на нем дом, он должен для начала иметь представление, где начинаются границы его территории, не стоит ли на ней соседский забор, или не ущемляет ли он кого-нибудь в площади. Юристы и эксперты рынка недвижимости рассказали сайту "РИА Недвижимость", как правильно провести непростую процедуру межевания участка.
Зачем это нужно
Не стоит удивляться тому, что не у всех участков в России установлены границы, и не все они находятся на кадастровом учете. Встречаются случаи, когда земля была куплена в середине прошлого столетия, и у владельца или его родственников на руках только свидетельство о собственности с указанием площади, рассказывает юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян.
Сегодня межевание является добровольной процедурой. Однако без нее владелец участка не сможет совершить никаких юридически важных сделок, например, продать, подарить или построить на своей земле дом, обращает внимание эксперт.
Так, по его словам, власти могут отказать в госрегистрации перехода права собственности на землю, если в государственном кадастре нет сведений о координатах характерных точек границ, или одна из его границ пересекает пределы другого участка.
Необходимость в межевании возникает и при оформлении права собственности на жилой дом, к примеру, по "дачной амнистии", или иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Дело в том, что для регистрации права собственности жилой дом должен быть поставлен на кадастровый учет, но этого невозможно сделать, если границы участка, на котором он расположен, не установлены или выходят за границы другого.
Также межевание потребуется при разделении, объединении или образовании нового земельного участка. Как отмечает член совета директоров компании IPT Group Сергей Осташевич, пока нет границ, участок не может быть объектом гражданских прав, и соответственно любые сделки в отношении него будут считаться недействительными.
Ну и наконец, самым известным случаем, когда гражданам приходится заниматься межеванием является возникновение споров по поводу границ соседствующих участков.
"Чаще всего причина конфликта – это несогласие по поводу того, где именно должен стоять забор. Такие вопросы возникают в местах давно сложившегося землепользования, где люди ставили заборы еще до возникновения частной собственности", — приводит пример руководитель офиса «Новослободское» Алексей Сенчук.
Как безвозмездно получить землю под строительство жилья в России >>>
С чего начать
Перед тем, как обратиться к геодезистам — в БТИ или иную другую компанию, которая предоставляет услуги в этой области и имеет в штате кадастровых инженеров, прошедших аттестацию, — владелец участка должен в первую очередь подготовить все документы, которые свидетельствуют о том, что он правомерно владеет и пользуется землей.
Это может быть свидетельство о праве собственности на участок или любой другой документ о предоставлении участка в собственность, выданный до момента вступления в силу закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", рассказывает Мстоян. По его словам, если у владельца на руках имеется свидетельство, то в данном случае проблем никаких не возникнет, и он смело может обращаться в БТИ или иную геодезическую организацию.
Но может случиться так, что права на землю подтверждают устаревшие документы, к примеру, акт о предоставлении участка в собственность от администрации города или городского поселения.
В этом случае владельцу в обязательном порядке нужно получить свидетельство о собственности. Для этого необходимо обратиться в управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту жительства с этим документом, а уже потом к специалистам – за подготовкой межевого плана. Хотя зачастую, говорит Мстоян, геодезисты могут начать работы и при предоставлении только такого документа, но при условии, если человек параллельно обратился в УФРС за получением свидетельства. Госпошлина в управление составляет 250 рублей.
При каких обстоятельствах можно потерять земельную долю и как ее сохранить >>>
Если владелец участка обнаружил, что какие-либо документы, подтверждающие право собственности утеряны, он может из восстановить, во-первых, в судебном порядке –подать иск о восстановлении права собственности на основании приобретательской давности – 15 лет добросовестного владения плюс три года исковой давности. В этом случае ему будет выдано решение суда, с которым он сможет обратиться в УФРС за свидетельством.
Второй случай – на руках только копия документа, которая не была заверена нотариально. Здесь придется обратиться орган, который ранее выдавал документ, например, в ту же администрацию, с просьбой выдать подтверждение на основании записей из архива. Если такое невозможно – то ему дорога в суд.
Как договориться с соседями
После того, как вы отнесете документы геодезистам, вас ждет еще одна довольно хлопотная процедура – согласование границ земельного участка. Соответствующий акт подписывают при отсутствии споров по границам все смежные собственники земельных участков.
В том случае, если границы выходят, к примеру, на пешеходную часть улицы города, то акт должна подписывать администрация, рассказывает юрист компании "Леонтьев и партнеры". По его словам, если участок находится в черте города, то в акте должна быть подпись главы, если же в черте некоммерческих объединений – тогда их председателями.
"При отсутствии акта постановка на кадастровый учет будет затруднена. В последние несколько лет требования к процедуре межевания серьезно ужесточились. "Подписать за соседа" акт согласования границ участка не получится. Поэтому крайне важно получить согласие всех соседей, понятно чтобы в будущем исключить судебные разбирательства", — замечает директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.
Эксперт предупреждает, что поскольку самая распространенная причина споров между соседями – незаконно присвоенная территория соседнего земельного участка, то зачастую соседи, убежденные в своей правоте, отказываются подписывать акт. Большинство таких конфликтов решается через суд.
Нередки случаи, когда причиной неверных границ участка являются не действия соседа, а ошибки в прошлом межевании. Однако чаще виноваты сами собственники. Известен случай, когда сразу несколько соседних участков имели одинаковое смещение в пару метров. Как потом выяснилось, один из соседей поставил забор чуть правее, в результате чего все соседние участки отмерялись с погрешностью.
Война миров: как правильно построить дачу и не поссориться с соседями >>>
Есть и еще один нюанс – если собственник ставит свой участок на кадастровый учет, а соседи уже зарегистрированы (при этом в свое время у собственника претензий не было), акт согласования границ не нужен, добавляет руководитель офиса "Новослободское" департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" Алексей Сенчук.
Что делает БТИ
Наконец, все документы собраны. Заказчик заключает с геодезистами гражданско-правовой договор на выполнение кадастровых работ, итогом которых станет межевой план – документ, который предоставляется для постановки земельного участка на кадастровый учет.
"В межевом плане кадастровый инженер обязан отобразить графическую схему вашего участка, поэтому нужно проверять совпадает ли схема в межевом плане с действительной конфигурацией вашего земельного участка", — член совета директоров компании IPT Group Сергей Осташевич.
Эксперты отмечают, что план межевания заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, который несет ответственность за выполненные работы.
Как проверить надежность застройщика загородного жилья >>>
После этого геодезическая организация отдает межевой план собственнику, который затем уже передает в Кадастровую палату либо для внесения записи в единый кадастровый реестр объектов недвижимости об установлении или изменении границ, либо для постановки объекта на учет. Также, замечает эксперт, эти работы за отдельную плату часто выполняют сами организации, проводившие межевание. В Москве за весь комплекс услуг можно заплатить порядка 30 тысяч рублей, а с дальнейшей передачей документов – в пределах 35 тысяч рублей, добавляет он.
