С.-ПЕТЕРБУРГ, 6 февраля - РИА Новости. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге находится в состоянии затишья - с одной стороны, традиционного для начала года, с другой стороны, вызванного ожиданиями понижения ставок по ипотеке, возросших до неподъемных величин из-за многомесячного падения рубля по отношению к ведущим мировым валютам, говорят опрошенные РИА Новости эксперты.
При этом в декабре наблюдался серьезный всплеск на рынке, когда люди пытались спасти свои сбережения в стремительно дешевевших рублях, тогда спрос вырос на десятки процентов, что, в свою очередь, спровоцировало рост цен на недвижимость на несколько процентов.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга является одним из крупнейших в России и Европе - население мегаполиса составляет около 5 миллионов человек, это второй город в России и один из самых больших в Европе (уступает только Москве и Лондону, а также Парижу, если учитывать население всей парижской агломерации).
Декабрьский всплеск: люди пытались сохранить деньги
По оценке президента строительного холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, в среднем в декабре 2014 года цены на строящееся жилье в Петербурге выросли на 5%, на вторичное - на 3%. В свою очередь руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева отмечает, что зафиксированные на 1 января средние цены за квадратный метр в классе "масс-маркет" на уровне 102,9 тысячи рублей в Санкт-Петербурге и 74,2 тысячи рублей в пригородной зоне Ленинградской области останутся на прежнем уровне до весны.
"Рост цен спровоцировал ажиотажный спрос, который был вызван общим ощущением паники, скачками курсов валют и так далее. Не понимая, что будет происходить дальше, люди пытались сохранить те сбережения, которые были у них. Каждый инвестировал в свое: кто-то покупал квартиру, другие бытовую технику, третьи - валюту. Нужно отметить, что для многих строителей повышение цен было попыткой замедлить темп продаж. В среднем по рынку продажи выросли на 30%", - сказал Тиктинский.
С ним согласна и директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
"Действительно, нестабильная экономическая ситуация, сопровождающаяся резкими валютными колебаниями, спровоцировала ажиотажный спрос на покупку жилой недвижимости. Инвестиции в жилье в России традиционно считаются наиболее надежным способом сохранения денежных средств. В результате, объемы продаж крупнейших застройщиков увеличились в несколько раз", - отметила она.
Затишье в ожидании новостей об ипотеке
Сейчас на рынке наблюдается традиционное для начала года затишье, говорит Полина Яковлева. Многие покупатели взяли паузу. Основной рост цен произошел в конце года, и сегодня цены на недвижимость остаются такими же, как в декабре.
"Мы наблюдаем падение уровня спроса на первичном рынке примерно на 30%. В результате снижения уровня спроса роста стоимости квадратного метра в жилых проектах не произошло", - рассказала она.
Яковлева также отметила, что вторичный рынок жилья демонстрирует стабильное состояние. Однако общая покупательская активность на нем выше, чем на первичном. Сейчас, по ее мнению, наблюдается смещение спроса с первичного рынка на вторичный как менее рискованный.
По мнению экспертов, сейчас рынок находится в ожидании разрешения ипотечного вопроса.
"Для строительного рынка ипотека играет весомую роль, ведь в среднем каждая вторая сделка на первичном рынке совершается с привлечением кредита. При сохранении высоких ипотечных ставок застройщики для поддержания уровня продаж будут вынуждены отчасти взять на себя функции банков путем предоставления рассрочки", - считает Трошева.
По словам Яковлевой, пока ставки на ипотечное кредитование не снизятся, динамика продаж первичной жилой недвижимости будет оставаться на низком уровне.
"Мы ожидаем 50%-го сокращения объемов продаж. Такой прогноз, главным образом, связан с тем, что доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в 2014 году в общем объеме продаж составила те же 50%. А покупатели квартир, по крайней мере в первом квартале 2015 года, будут не готовы брать ипотеку по средней ставке в 18% и с большим первым взносом. Кроме того, важным препятствием для потенциальных ипотечных заемщиков станет ужесточение требований банков к их возрасту, уровню дохода и стажу. В результате, мы ожидаем, что первичный рынок в 2015 году "провиснет", - говорит эксперт.
Прогнозы на 2015 год
Эдуард Тиктинский отмечает, что покупателям и строителям действительно стало сложнее: выросли ставки по ипотеке, а ипотека составляла существенную долю продаж, к тому же исчез ряд вариантов рассрочек, растет себестоимость строительства.
"Наши прогнозы предполагают рост себестоимости на уровне 13-15%, который скорее будет влиять как на маржу производителей стройматериалов, строителей, так и на цены для покупателей. Расти цены могут и в связи с ростом строительной готовности объекта, которая, кстати, сейчас является самым объективным показателем здоровья строительной компании", - считает президент холдинга RBI.
Яковлева также не исключает роста цен на строящееся жилье в этом году. "Что касается средних цен на первичном рынке жилой недвижимости, то при наихудшем развитии событий рост данного показателя может составить 15-20%. Причинами послужат увеличение себестоимости возводимых проектов за счет падения курса рубля относительно иностранных валют при высокой импортной составляющей в строительстве", - сказала эксперт.
"С учетом сложности прогнозирования ситуации со спросом, многие застройщики скорректируют планы по выводу в продажу новых объектов. В первую очередь это коснется, разумеется, еще не начатых проектов, а также новых корпусов уже реализуемых крупных жилых комплексов. Закономерно, что замедление пополнения предложения отразится на показателях ввода в эксплуатацию в перспективе 2-2,5 лет. Таким образом, объемы сдачи в 2017-2018 годах, скорее всего, "просядут", - отметила Трошева.
Она не исключает корректировки планов ввода жилых объектов у некоторых застройщиков и перенос сроков окончания строительства с 2015 на 2016 год. В целом объем ввода жилья в Петербурге в 2015 году она ожидает на уровне 2013-2014 годов, когда было сдано 2,4 миллиона квадратных метров и 2,9 миллиона квадратных метров жилья соответственно.
"Делать сейчас прогнозы - дело неблагодарное. Нужно дождаться конца первого квартала, чтобы понять, как складывается ситуация с проектным финансированием, что глобально происходит с ипотекой, все ли застройщики адекватно чувствуют себя в текущих объемах и графиках производства работ и так далее. Очевидно, что 2015 год будет сложным, точно сложнее, чем предыдущий кризис 2008 года, но люди не перестанут покупать - нужно же где-то жить", - резюмировал Тиктинский.
