МОСКВА, 10 декабря - РИА Новости, Константин Балакин. Рынок недвижимости коммунистического Вьетнама, во многом закрытый для иностранных капиталистов, ждут перемены – в республике принят закон, снимающий ряд запретов для покупки жилья для гостей из-за рубежа. В связи с этим вьетнамские девелоперы ожидают наплыва иностранных инвесторов, а эксперты предполагают, что рост цен в элитном сегменте может достигнуть 50%.
Чем обернется покупка жилья за рубежом: заветные мечты и суровая реальность >>>
Долой запреты
До последнего времени иностранцы, желавшие инвестировать в рынок недвижимости Вьетнама, были серьезно ограничены законодательством. Директор российского представительства крупнейшей вьетнамской девелоперской компании Vingroup Елена Сокирка рассказывает, что иностранцам запрещалось покупать землю и дома - только квартиры. Впрочем, и квартиру можно было приобрести лишь одну, причем не навсегда – через 50 лет ее нужно было продать или подарить.
Разумеется, при таких условиях зарубежные инвесторы не особенно спешили на вьетнамский рынок, и он варился в собственном соку, не показывая особого роста, отметила она.
"Однако вскоре ситуация может измениться", - заявляет Сокирка. Видимо, опасаясь кризиса перепроизводства и затоваренности рынка, а также рассчитывая привлечь в страну иностранный капитал, власти Вьетнама приняли 25 ноября закон, который снимает ограничения для иностранных граждан на покупку домов. По словам представителя Vingroup, закон вступит в силу с 1 июля 2015 года.
Сколько стоит красный "квадрат"
Приблизительное представление о рынке недвижимости Вьетнама можно получить на примере двух крупнейших городов страны – Хошимина и Ханоя.
По данным компании CBRE, в Хошимине в настоящее время на продажу выставлено примерно 105 тысяч объектов жилой недвижимости. Из них 41% приходится на сегмент "эконом", 29% – на комфорт-класс, 29% - на бизнес-класс и 1% - на элитный сегмент. Средняя цена квадратного метра сегодня в "экономе" – 750 долларов, в "комфорте" – 900 долларов, в "бизнесе" – 1,6 тысячи долларов.
В Ханое сегодня продается 126 тысяч объектов: 21% - эконом-класс, 59% -комфорт-класс, 18% - бизнес-класс, 2% - luxury. "Метр" в сегменте массовом сегменте стоит в среднем 800 долларов, в "комфорте" – 1,1 тысячи долларов, в "бизнесе" – 1,4 тысячи долларов.
О примерном уровне цен в загородном секторе можно судить по жилому комплексу класса "люкс" Vinhomes Riverside, расположенному в Ханое. Виллы площадью 200-1000 квадратных метров с земельными участками продаются по цене 950 тысяч - 6 миллионов долларов.
При этом недвижимость во Вьетнаме не только не растет в цене, но за последние годы подешевела. Согласно исследованию CBRE, цены во вьетнамском эконом-классе остались практически без изменений, а вот комфорт просел на 100-200 долларов за квадратный метр, что составляет в разных городах от 10% до 20%.
Больше всего пострадал бизнес-класс. Если в Ханое, например, в данном сегменте цены с 2008 года снизились примерно на 20%, то в Хошимине они упали на целых 40%, - в 2008 году "квадрат" стоил там, в среднем ,2,7 тысячи долларов.
Падение спроса, а вслед за ним и снижение цен произошло под влиянием мирового экономического кризиса, но, возможно, свою роль сыграло и ужесточение условий для иностранцев, произошедшее в 2009 году.
"Элитка" нарасхват
Ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE) в 2011 году сочла Вьетнам наиболее привлекательной страной для инвестиций в рынок недвижимости. При исследовании учитывались мнения инвесторов и девелоперов, а также такие факты, как рост экономики и расширение среднего класса в стране.
И в самом деле, в последнее время наблюдается рост интереса иностранцев к вьетнамской недвижимости, свидетельствуют данные CBRE. За первое полугодие 2014 года инвестиции составили около 692 миллионов долларов, увеличившись на 65% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По прогнозам экспертов, объемы инвестиций будут расти.
Один из руководителей Vingroup Чан Нгуен подтверждает растущий спрос, в частности, в премиальной "загородке". Так, дома в их проекте Vinhomes Riverside практически полностью распроданы. Почти не осталось также непроданных объектов и в жилом комплексе Time City в Ханое. Причем значительная часть куплена в инвестиционных целях, - одна часть купивших настроена продать их, когда поднимутся цены, другая планирует зарабатывать на аренде.
Эксперты интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru считают, что если ограничения будут сняты, за год после этого цены на новые элитные объекты в прибрежных районах могут вырасти до 10–15%.
Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель также отмечает, что элитный сегмент жилья действительно может продемонстрировать прирост цен, благо во Вьетнаме для этого есть предпосылки. Предложение в данном секторе, по его словам, крайне ограничено и составляет лишь около 600 единиц - всего 1% в общем объеме всего предложения.
"Стоимость "элитки" колеблется в пределах 3,8-4 тысячи долларов за квадратный метр, что в период максимального разогрева рынка позволяет надеяться на 50%-ное увеличение цен - до 6 тысяч долларов за метр. Именно столько стоит элитное жилье на рынках второго порядка в периоды их максимальной популярности", - рассказывает эксперт.
Заработать на аренде
По данным Зингеля, с третьего квартала 2013 по третий квартал 2014 года стоимость квартир увеличилась лишь на 2,5%, тогда как средний рентный доход составляет порядка 6%. При такой доходности арендодатель способен окупить инвестиции за 16,7 года. В свою очередь средняя стоимость вилл составляет 3,1 тысячи долларов за квадратный метр, в то время как средняя стоимость аренды - около 10 долларов за квадратный метр в месяц, что составляет примерную арендную доходность в размере 4% в год. Такие инвестиции, отмечает эксперт, окупятся примерно за четверть века.
"В обоих случаях сроки приведены без учета фискальных платежей, которые, безусловно, увеличат время окупаемости недвижимости", - подчеркивает Зингель. В Vingroup отмечают, что согласно договору аренды налог составит от 7% от суммы дохода, что может увеличить срок окупаемости на год-два.
География дауншифтинга: в какие страны мира уезжают рантье из Москвы >>>
Впрочем, в пользу преимуществ для арендодателя можно отнести возможность передать управление недвижимостью управляющей компании. Например, как рассказывает представитель Vingroup, при покупке вилл в поселках Vinhomes и Vinpearl Villas, находящихся в управлении Vinpearl (дочерней компании Vingroup), новоиспеченные владельцы могут передать объекты в управление по специальной программе.
Это наиболее популярная схема среди иностранцев, вкладывающих средства в недвижимость Вьетнама, добавляют эксперты Tranio.ru. Инвестор получает 60–85% дохода от аренды в зависимости от проекта. То есть, такой вариант, когда иностранец покупает квартиру в обычном жилом доме, например, в Бангкоке и сдает ее в аренду самостоятельно, распространен меньше.
Туристический фактор
В пользу Вьетнама как привлекательной для инвестиций страны говорит и тот факт, что интерес к нему со стороны туристов растет.
Как снять в аренду дом у моря за границей >>>
Так, по данным Tranio.Ru, за первые 9 месяцев 2014 года общее количество иностранцев, въехавших во Вьетнам с целью туризма, составило более 3,6 миллиона человек. Если говорить о наших соотечественниках, то в 2013 году в целях туризма Вьетнам посетили более 200 тысяч человек, за первое полугодие 2014 года — около 130 тысяч. Всего же прогнозируется, что до конца 2014 года страну могут посетить около 400 тысяч российских туристов.
По словам Сокирки, одним из самых привлекательных во Вьетнаме мест для инвесторов в плане вложений средств в курортную недвижимость является Дананг. Если до 2010 года большинство покупателей и арендаторов вилл были местными жителями – до 80% это были гости из Ханоя, то в настоящий момент тенденция меняется. К местным туристам прибавляются иностранцы, заинтересованные как в долгосрочной аренде, так и в приобретении вилл.
"Сейчас ежегодно растет количество иностранцев, которые останавливают свой выбор на Дананге. Общая заполняемость рынка увеличилась на 13% по сравнению с 2013 годом и в настоящее время держится на уровне 66%", - констатирует Сокирка.
По мнению заместителя генерального директора по работе с недвижимостью АН "Мегаполис-Сервис" Александра Целыковского, для россиян более привлекательна в плане частных иностранных инвестиций как раз курортная недвижимость. Реальный интерес предложение Вьетнама, скорее всего, вызовет у покупателей, проживающих на Дальнем Востоке, Сибири и Урале, тогда как жители европейской части страны больше заинтересованы в курортах Европы, продолжает Целыковский.
Тем не менее, указывает он, вполне может так сложиться, что частные инвестиции в курортную недвижимость примут "восточное направление" на фоне усугубляющейся геополитической обстановки на западе и развитиея отношений с востоком. "При этом российского покупателя может оттолкнуть дороговизна предложения Вьетнама, вероятно, тамошним застройщикам все же придется умерить свои аппетиты, дабы не потерять клиентов", - не исключает он.
"Есть еще один показатель: каждый год увеличивается поток трудовых мигрантов из России", - сообщает Сокирка. Зарубежные специалисты, как правило, дороги, а в лице россиян вьетнамский бизнес получает квалифицированный персонал по оптимальным для себя условиям, объясняет она. Увеличивается также и число желающих переехать во Вьетнам на ПМЖ. Привлекает таких людей, помимо местного колорита, дешевизна проживания, добавляет представитель Vingroup.
Догнать и обогнать Таиланд
Сокирка также замечает, что основным конкурентом Вьетнама в сфере инвестиций в недвижимость является Таиланд, однако Вьетнам более стабильная в политическом плане страна.
Пока Вьетнам не столь "раскручен" как курорт, вполне логично, что цены там ниже, чем в том же Таиланде. Так, по данным портала Numbeo.Com, если квадратный метр бизнес-класса в Ханое и Хошимине стоит в среднем 1,6-1,8 тысячм долларов, то в Бангкоке такое жилье продается в среднем примерно за 3,3 тысячи долларов за "квадрат".
Впрочем, эксперты не ждут скорой победы "коммунистического рая". "Вьетнаму придется пройти длительный путь, чтобы его курорты сравнялись по популярности с курортами всемирно известного Таиланда", - заключает Зингель.
