На минувшей неделе в очередной раз в СМИ всплыла проблема Павшинской поймы в подмосковном Красногорске. Губернатор Московской области Андрей Воробьев остался недоволен тем, как идут строительные работы в микрорайоне и даже пообещал работающей там группе "СУ-155", что поставит под вопрос всю деятельность компании в регионе, если она не исправит свои ошибки. Правда, по мнению председателя совета директоров "СУ-155" Михаила Балакина, это заявление главы области, вызвавшее широкий резонанс среди журналистов, всего лишь часть рабочего процесса.
О том, действительно ли девелопера начали выдавливать из Подмосковья, грозит ли рынку недвижимости в России кризис и когда в "СУ-155" поняли, что нужно модернизировать свое панельное производство, Балакин рассказал в интервью РИА Новости.
– Михаил Дмитриевич, на прошлой неделе губернатор Московской области Андрей Воробьев достаточно негативно оценил работу "СУ-155" в Павшинской пойме и даже пообещал, что если компания не исправит свои недочеты, то строить в регионе больше не будет. Почему так сильно обострились отношения компании и властей региона, ведь проблема Павшинской поймы существует не первый год?
– Мне кажется, произошедшее было слишком обострено в СМИ. На самом деле, слова губернатора – это часть рабочего процесса. Очевидно, на примере Павшинской поймы Андрей Юрьевич хотел дать понять всем застройщикам, что нужно выполнять свои обязательства, что "авторитетов" для него нет. Глава региона просто хочет, чтобы в Павшинской пойме все быстрее было закончено.
Вместе с тем, мне бы хотелось, чтобы вы поняли, что не во всех проблемах, что есть в Павшинской пойме, есть наша прямая вина. Не хочу копаться в исторических причинах проблем, но кризис 2008 года на этом объекте реально сыграл против нас. Кроме того, мы не являемся застройщиком микрорайона – мы всего лишь подрядчики и соинвесторы. Так что не мы принимали градостроительные решения, не мы отвечаем за транспортную ситуацию и ситуацию с парковками. Да и то, что казалось хорошим в начале 2000-х, наверное, плохо в 2014 году, и по вполне понятным причинам не нравится руководству региона.
Мне кажется, что сегодня нужно сосредоточиться на том, чтобы по максимуму доработать и улучшить уже созданное. Мы работаем, чтобы жители могли получить в микрорайоне те услуги, на которые они рассчитывали, покупая жилье в Павшинской пойме. За те 20 лет, которые я занимаюсь инвестиционной деятельностью, еще не было человека, который бы не получил то, что мы ему обещали. Наоборот, нам приходилось достраивать за тех инвесторов, которые создавали проблемы своим покупателям жилья.
– Вы говорите, что не вы виноваты в проблемах Павшинской поймы, но, между тем, именно название "СУ-155" ассоциируется у очень многих почти со всем негативным, что происходит в микрорайоне…
– Тут мы стали жертвами своей же активной кампании по продвижению Павшинской поймы, которую проводили в свое время. Но еще раз подчеркиваю: не мы одни там строим, более того, мы там даже не застройщики. Застройщиком там является фирма РФСК, а генеральным инвестором – "Москапстрой".
– Вы говорите, что слова Воробьева являются частью рабочего процесса. Но далеко не всегда подобные рабочие отношения становятся частью публичного пространства…
– Думаю, губернатор пошел на это, чтобы побудить нас дать публичные обязательства по скорейшему завершению строительства. Все работы по социальной инфраструктуре в Павшинской пойме будут завершены в 2016 году – тогда мы планируем сдать последнюю школу. А львиную долю объектов – поликлинику и детские сады – мы закончим уже в следующем году.
Что касается гаража, которым мы также занимаемся, то нужно понимать, что речь идет о громаднейшем объекте. Только представьте: необходимо положить 110 тысяч кубов бетона – это огромная цифра чисто технологически. Подобный объем нужно укладывать в конструкцию примерно три года при ритмичной работе. Мы решили вводить паркинг очередями, так что первые машиноместа появятся уже в 2015 году, и вопрос с парковками в Павшинской пойме начнет терять свою остроту.
Кроме того, мы наметили план работ по благоустройству детских и спортивных площадок. Думаю, сможем выполнить его за будущий год.
Кстати, я категорически не согласен с тем, что этот район некоторые люди называют "ночлежкой". Там есть и торговые центры, и каток, и бассейн. Места, куда можно сходить поесть, тоже созданы. Что еще нужно? Может, я чего-то, конечно, и не вижу: сам привык в шесть утра выезжать на работу и в 11-12 вечера возвращаться домой. Я и сам собираюсь жить в этом микрорайоне – в доме, построенном "СУ-155". Это ведь самая настоящая загородная квартира рядом с Москвой-рекой, почти как на даче.
– И вы действительно намерены переехать в Красногорск из центра Москвы?
– Да.
– Значит, из области вас выдавливать не начали и обостренного внимания властей к другим своим объектам в Подмосковье вы не чувствуете?
– Если говорить кратко – нет. Требования властей региона везде одинаковы и в принципе справедливы. Социалка и парковки – согласно нормативам. Транспортная схема и рабочие места – также, как обычно, по нормативам. Кстати, у нас одни из самых больших в Московской области объемов строительства социальных объектов за собственный счет – в прошлом году мы сдали 15 детсадов и 6 школ, в этом году тоже будет около двух десятков объектов.
Говоря объективно, по всем нашим жилищным объектам мы, как правило, с социалкой успеваем, а иногда даже опережаем реальные потребности населения. В той же Павшинской пойме у меня год назад два детсада стояли пустыми, потому что не было детей. Похожая история была и в Одинцове – власти год не хотели принимать на баланс уже сданную школу, пока нет возможности обеспечить её заполняемость.
С чем мы реально опоздали, так это с поликлиникой в Павшинской пойме – здесь не буду кривить душой, наша недоработка: долго готовили и согласовывали документацию.
– Тогда перейдем к не менее насущным вопросам из области общерыночных тенденций. Как вы оцениваете сегодняшнюю экономическую конъюнктуру на рынке жилья? Насколько рынок близок к кризису а-ля 2008 год?
– В 2008 году объективного кризиса на рынке недвижимости не было – проблемы были в головах. Был кризис ожиданий. Всем почему-то начало казаться, что жилье будет дешеветь, и люди просто перестали покупать квартиры. Когда они увидели, что жилье не подешевеет, тут же все восстановилось.
Уверен, что на этот раз руководство страны не допустит кризиса, несмотря на сложную политическую ситуацию. Отчасти, кстати, с этим связана и происходящая сейчас девальвация рубля. Деньги в системе, в экономике будут.
– Если говорить о бизнесе "СУ-155", то каков ваш план на случай кризиса?
– Планов нет, я в кризисную ситуацию не верю.
– То есть перестраховываться и менять работу с кредитной нагрузкой вы не собираетесь?
– Кредитная нагрузка у нас постепенно уменьшается и сейчас находится на уровне 12 миллиардов рублей. По сравнению с 54 миллиардами в 2011 году это существенный прогресс. Кредиты мы гасим и новые не открываем, тем более что сейчас особой возможности для этого нет.
– Получается, все существующие сейчас проекты реализуются на деньги дольщиков?
– Не только. Не забывайте, что у нас всегда была определенная доля госзаказа в портфеле.
– Но, насколько я помню, у компании были планы по ее снижению до 20-30%…
– В этой жизни все меняется. В текущей экономической ситуации, думаю, долю госзаказа нужно доводить до 45-50%. В этом направлении мы ведем работу, причем по всем направлениям: и на федеральном уровне, и в Москве, и в регионах. Нам необязательно строить только многоквартирные дома, мы можем строить все, что угодно.
– То есть метро и дороги вы тоже строить умеете?
– Да, и сейчас мы об этом подумываем. У нас есть подразделения, обладающие подобным опытом, а щиты для того же метро, если необходимо, можно приобрести.
– В Московской области планируют запретить устаревшие панельные серии с 2015 года, а в Москве – с 2016 года. Некоторые компании, работающие в сегменте жилья масс-маркета, уже заказали архитектурным бюро разработку нового типового жилья. Планируете ли вы такую работу?
– Мы практически закончили эту работу. Мы работаем с голландскими проектировщиками и с очень известным испанским архитектором Рикардо Бофиллом…
– …Который уже разработал новую концепцию типовой серии для "ДСК-1".
– Я думаю, он сначала это сделал для нас, а потом уже начал работать со всеми остальными компаниями на рынке. Мы ведь уже вышли на стадию практической реализации, тогда как другие застройщики только работают над проектами. Еще 2,5 года назад я понял, что нас-таки придушат и заставят работать по-новому.
У нас прошли модернизацию три завода – завод "Стройиндустрия" в Одинцово, Тульский домостроительный комбинат и "Клинский проектно-строительный комбинат" (КПСК), причем последний будет практически новым производством. Мощность тульского завода после модернизации позволит производить изделия для строительства до 500 тысяч метров жилья в год, для "КПСК" же планируемая мощность после модернизации до 300 изделий в сутки или до 192 тысяч кубометров ЖБИ в год.
– И насколько эти заводы будут способны обеспечить потребности "СУ-155" обновленным панельным жильем?
– Вообще "СУ-155" в Московском регионе работает с четырех заводов – кроме тех, что я назвал, у нас еще есть Домодедовский завод, который мы тоже хотели обновить, но, видимо, пока отложим эти планы. Чисто теоретически, они позволили бы перевести все наши стройки на новые серии, но здесь мы будем отталкиваться от реальной ситуации на рынке. Если по программе "Жилье для российской семьи" нужно строить по цене 30 тысяч за квадратный метр, то там, видимо, придется применять традиционные решения, которые экономичны, а в Москве мы можем себе позволить использовать более дорогие серии.
– Во сколько вам обошлась модернизация?
– В Одинцово мы потратили порядка миллиарда рублей, Тула – около 3 миллиардов, Клин – 2,2 миллиарда.
– А откуда оборудование?
– Из Германии. В Одинцове и Туле мы работали с немецкой компанией Vollert, в Клину – с EBAWE Anlagentechnik GmbH, тоже немецкой.
– В общем, вы будете работать на немецком оборудовании по проектам испанцев и голландцев…
– Выпуск оборудования, аналогичного европейскому, мы готовы наладить в России. Что касается проектировщиков, то и у нас есть очень серьезные специалисты. Несколько лет назад, когда я задумался о необходимости обновления панельного производства, мне рекомендовали, кроме Бофилла, Владимира Плоткина и Сергея Кузнецова – да-да, того самого, только он еще не был главным архитектором Москвы. Но Бофилл показал мне город Монпелье, а голландцы – здания, которые они построили в Амстердаме. И я понял, что эти люди умеют и быть великими архитекторами, и работать именно с индустриальным домостроением. Наши же архитекторы, как правило, прекрасны, но работать с производством они не могут – не умеют добиваться сочетания качества и цены.
– Весной в интервью "Коммерсанту" вы сказали, что у вас должен быть земельный портфель на 6-10 миллионов будущих квадратных метров, чтобы обеспечить нормальную работу компании на будущее. Каков земельный портфель на сегодняшний день? Каковы доли Москвы, области, других регионов?
– Думаю, наш земельный банк даже больше, чем 6-10 миллионов будущих квадратных метров. В Москве у нас примерно 1 миллион "квадратов", в Московской области – где-то около 10 миллионов, еще 2,5 миллиона – в Петербурге. В Твери где-то на 500 тысяч, в Калуге – на 400 тысяч, в Туле вообще колоссальный объем. Всего, думаю, по регионам наберется на 10 миллионов квадратных метров. Точно я не считал. На ближайшие пять-шесть лет, а может быть, и на все десять нам земли точно хватит.
– Один из проектов "СУ-155" – район в Туле – попал в программу "Жилье для российской семьи", которую сейчас активно продвигает Минстрой. На какую помощь от государства вы рассчитываете?
– Во-первых, покупателям жилья в рамках проекта будет субсидироваться ставка по ипотеке. Во-вторых, практически половину объема региональные власти гарантируют выкупить под ликвидацию ветхого и аварийного фонда. И в-третьих, АИЖК обещает нам компенсацию за строительство инженерных сетей в размере 4 тысячи рублей за квадратный метр.
– Будет ли как-то отличаться доходность этого проекта от обычной доходности с учетом ограничения по цене квадратного метра в программе?
– Для нас это будет работа практически в ноль. Я воспринимаю участие в программе, скорее, как социальную нагрузку, чем прибыльный бизнес. Кто-то должен в ней реально участвовать.
– То есть планов по расширению участия в "Жилье для российской семьи" у вас нет?
– У нас есть определенные намерения по отношению к Волгограду, но пока говорить подробно о них рано.
– Назовите ваши флагманские проекты в московском регионе на сегодняшний день.
– В Москве это Sky City в районе метро "Алексеевская", 200 тысяч квадратных метров жилья на 7 гектарах земли, объем инвестиций – около 10,1 миллиарда рублей. В Московской области – Like City рядом с Власихой Одинцовского района – 514 тысяч "квадратов" жилья на участке в 100 гектаров, объем инвестиций – 36 миллиардов рублей и Flight City в Елино на Ленинградском шоссе – это 145 тысяч "квадратов" жилой недвижимости на участке площадью 16 гектаров, объем инвестиций – 7 миллиардов рублей.
Проекта во Власихе нам хватит максимум на 4-5 лет, активно начать работать мы собираемся со второго квартала 2015 года. Проект в Москве, я думаю, мы закончим намного быстрее.
- На рынке уже есть эконом-класс, комфорт-класс. Вы собираетесь предложить очередную категорию? Думаете, она приживётся?
— А почему бы и нет? Объединив новые проекты в категорию City, мы хотим создать новый формат жилья. Это сплав европейских технологий производства и европейских архитектурных проектов, соответствующий передовым европейским стандартам жилой среды. Это индивидуальные проекты панельных домов, принцип квартальной застройки, максимум внимания общественным пространствам, комфорту проживания и безопасности.
– В сентябре этого года вы стали депутатом Мосгордумы и вошли в комиссию по градостроительству, государственной собственности и землепользованию. Чем планируете заниматься как законодатель и какие задачи ставите перед собой?
– В моем округе я сосредоточусь на вопросах, влияющих на качество жизни. Прежде всего, это дворы, скамейки, лавочки и так далее. План подобных мероприятий составлен и мы постараемся решить их силами компании, не привлекая властей. Кроме того, надеюсь, я смогу лоббировать интересы моих избирателей на уровне города – например, включение, того или иного необходимого объекта – по газу, дорогам, канализации и очистным сооружениям, социалке – в Адресную инвестиционную программу.
Что касается градостроительных проблем, то, конечно новой Москве в первую очередь нужен новый Генплан. Также требует продолжения и работа по обновлению пятиэтажного жилого фонда. Третий вопрос – это ветхий и аварийный фонд, особенно на присоединенных территориях. При этом и по пятиэтажкам, и по ветхому жилью необходима прежде всего именно кабинетная, законодательная работа.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА
