В 2014 году свой 20-летний день рождения отметил один из крупнейших застройщиков столичного региона – группа компаний "Мортон". В настоящее время в портфеле компании, начинавшей бизнес как подрядчик, находится 36 жилых объектов в Москве, новой Москве и Московской области общей площадью 7,5 миллиона квадратных метров, в которых будут жить около 500 тысяч человек.
При этом, как рассказывает президент "Мортон" Александр Ручьев, девелоперу жилья в России приходится развивать у себя и компетенции, напрямую не связанные со строительством жилой недвижимости – например, заниматься коммунальными сетями, дорогами и социальной инфраструктурой. О том, может ли быть бизнес в ЖКХ рентабелен в РФ, что заставило "Мортон" заняться инвестициями в панельное домостроение и какие транспортные проекты компания может реализовать уже в самое ближайшее время в Подмосковье, Ручьев рассказал в интервью РИА Новости.
Что представляет собой бизнес группы "Мортон" >>>
– Александр Валерьевич, в этом году группе "Мортон" исполнилось 20 лет. Вы начали как компания-подрядчик, потом занялись девелопментом, а теперь у "Мортон" есть бизнес в производстве, ЖКХ и явное желание заняться транспортными проектами. Как вы пришли к такой структуре бизнеса – была какая-то стратегия?
– Скорее, все эти бизнесы появились в структуре нашей компании как жизненная необходимость. Изначально нам, как и любому другому инвестору, хотелось развивать бизнес вместе с государством, в логике партнерства и сотрудничества: как партнер государство строит сети, дороги, социальную инфраструктуру, а девелопер – дома. Но так не всегда получается. В России девелопер должен заниматься этим сам и развивать у себя компетенции, отсутствующие на рынке в части строительства и управления инфраструктурой.
– Когда вы поняли, что надо начинать другой бизнес, кроме девелопмента?
– Наше развитие шло эволюционным путем. ЖКХ понадобилось, когда мы стали строить большие микрорайоны площадью полмиллиона квадратных метров и более. Те сети и объекты инженерной инфраструктуры, которые мы стали создавать для своих микрорайонов, достаточно дорогостоящие и сложные. Законодательство оставляет нам лишь два варианта действий: первый – оставить объекты у себя и эксплуатировать самим, второй – передать городу. Но городские службы, увы, достаточно консервативны, и многие объекты, которые мы строим, выбиваются из привычного им технологического уклада, так как они более современные. Часто у города нет возможности эксплуатировать такую сложную инфраструктуру. Поэтому нам пришлось создавать свои службы. Есть и еще одна задача – хорошо бы, чтобы эти объекты как-то окупались.
– И какова рентабельность проектов в ЖКХ? У вас ведь есть бизнес, связанный с водой, теплогенерацией и электрическими сетями – давайте сравним…
– Они все одинаково нерентабельны (смеется). А если серьезно, то внутри нашей группы они дают прибыль. С точки зрения бизнеса – сегодня это, увы, не высокодоходный бизнес с большими рисками и рентабельностью на уровне нескольких процентов.
– Но перспективы-то есть?
– Бизнес в ЖКХ может быть рентабелен. В этом году в России, наконец, появился закон о концессиях, который предусматривает введение в сфере ЖКХ тарифа с учетом инвестиционной надбавки на весь срок концессии, государственную гарантию по выпадающим доходам и тарифы на присоединение. С учетом этих факторов, думаю, проекты в ЖКХ имеют все шансы быть рентабельными. Если вы посмотрите на мировую практику, то обнаружите, что наш сегмент ЖКХ очень недооценен. Например, тариф на воду в России – 18 рублей за куб, а в Израиле – 1,5-3 евро.
– Но вы же не думаете, что наше государство поднимет в обозримой перспективе тарифы до уровня Израиля?
– Думаю, оно будет вынуждено существенно их поднять или продолжать дотировать сферу ЖКХ. На низких тарифах сегмент не может долго существовать – инфраструктура просто приходит в негодность.
Другое дело, что нужно преодолеть инерцию на местах, в муниципалитетах – местные чиновники ощутимо не хотят расставаться с коммунальным имуществом и отдавать его в концессию. Так что сейчас мы занимаемся тем, что объясняем муниципалитетам, что им выгоднее иметь партнера, который играет по определенным правилам, чем остаться в одиночестве с коммунальным хозяйством, которое с каждым годом становится все более и более недееспособным.
– То есть на конкретные концессионные соглашения вы еще не вышли?
– Нет, пока занимаемся созданием базы для подобных договоренностей. Также мы планируем наладить производство передового оборудования в области водоочистки и водоотведения, которое позволит России существенно снизить зависимость от европейских поставщиков. В начале октября в Мюнхене при участии министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаила Меня мы подписали меморандум с немецкой компанией "Билфингер Вотер Текнолоджис" о создании на территории Московской области производства, центра обучения специалистов и сервисного центра. Это важный проект, направленный на импортозамещение, развитие высокотехнологичных производств и подготовку собственных квалифицированных кадров в области ЖКХ внутри страны.
– Еще одно относительно новое направление деятельности вашей компании – это ДСК "Град". О намерении реализовать этот проект вы заявили в прошлом году. А в этом году, когда ваш домостроительный комбинат уже готов к выходу на проектную мощность, внезапно и власти Москвы, и власти Подмосковья сообщили, что больше не хотят видеть в столичном регионе устаревшие панельные серии. История с ДСК – это предвидение или инсайд?
– Это был расчет (улыбается). Мы посмотрели, что существующие ДСК фактически работают на технологиях и оборудовании Советского Союза, так что панельные серии не модернизируются. Как пример: на обеспечении аналогичного по мощности производства группы ПИК работает 4 тысячи человек, у нас – 800 сотрудников. Плюс многие современные технологии позволяют в принципе выпускать более качественную продукцию. Так, энергоэффективность наших домов будет на 30% выше стандартных серий, применяемых сегодня, а это экономия на оплату отопления. В производстве мы используем лучшее на сегодняшний день оборудование немецких и итальянских производителей с максимальной степенью автоматизации процессов, что в несколько раз повышает производительность труда и обеспечивает уникальную точность и качество продукции. На ДСК "Град" применена уникальная для России технология цветного бетона и текстурных матриц для изготовления фасадных плит. За счет этого мы можем в производстве менять внешний облик зданий, во многом уйдя от самого понятия серии дома, и прийти к реализации уникальных проектов в индустриальных масштабах, когда каждый объект не похож на другие.
Так получилось, что практически одновременно с нами и независимо от нас на отсутствие прогресса в сфере индустриального домостроения в столичном регионе обратили внимание и власти. Кстати, я думаю, далеко не факт, что "запретительная" стратегия действий Москвы и Московской области в этой сфере будет воспринята компаниями как толчок к модернизации…
– Куда же денутся компании, если устаревшую панель нельзя будет строить в Московской области уже с 2015 года, а в Москве – с 2016 года?!
– Могут вообще прекратить данный вид деятельности, например, уйти в монолитное домостроение. ГВСУ "Центр" и ПИК это вполне по силам.
– После того, как в полную силу заработает ДСК "Град", отношения "Мортона" с прежними поставщиками панели для ваших проектов сильно изменятся?
– ДСК "Град" будет закрывать наши потребности с 2015 года на 40%, так что вряд ли отношения сильно изменятся. Оставшийся объем в равных долях будет распределен между "ДСК-1", ГВСУ "Центр" и ГК ПИК.
– Ранее было заявлено, что "Мортон" планирует запустить еще шесть ДСК наподобие "Града". Где они могут появиться?
– Мы сейчас ведем переговоры с Москвой о совместном проекте с "Роснано" на присоединенных территориях. Всем уже понятно, что "старая" Москва не будет панельной – город в прежних границах, скорее всего, будет застраиваться монолитным жильем по индивидуальным проектам. А индустриальное домостроение продолжит развиваться на территории новой Москвы и в Московской области.
– То есть вам все-таки удалось получить деньги от госкорпорации?
– Да, "Роснано" выступает соинвестором и нашим партнером в этом проекте. Совокупный объем инвестиций в ДСК "Град" составил 9 миллиардов рублей. Из них 2 миллиарда инвестировала госкорпорация "Роснано", оставшиеся инвестиции – это наши собственные средства и заемные средства Промсвязьбанка.
– А кроме Москвы и Подмосковья, где еще будут строиться ваши ДСК?
– Ведутся переговоры с Самарой, там уже есть технологический партнер. Вообще наша логика строительства домостроительных комбинатов за пределами столичного региона предполагает обязательное наличие технологического партнера – местного девелопера, который будет использовать продукцию ДСК.
– Значит, самой группе "Мортон" выход за пределы Московской области с точки зрения девелопмента не интересен?
– В ближайшее время – не интересен. Бизнес ДСК дает рентабельность примерно на 10% меньше, чем девелопмент. Но, с другой стороны, мы видим, что девелопмент тоже имеет свои ограничения, связанные с объемами строительства. Фактически сейчас мы подошли к планке строительства – 1 миллион квадратных метров жилья, преодолеть которую будет уже очень трудно. Да, в общем, наверное, мы этого и не хотим.
– Почему?
– Нет, у нас нет амбиций лидировать в России по объемам строительства жилья. У нас есть амбиции в части создания уникального продукта жилой недвижимости.
– Но это не означает уход в сегменты выше эконом-класса?
– А почему вы считаете, что продукт эконом-класса не может быть уникальным? Уникальность может быть создана не за счет хитрой планировки или трех туалетов в квартире, а за счет организации в среде проживания всех сервисов, качественного управления жильем, современного инженерного обеспечения, полного набора инфраструктуры, наконец. Ведь качество жизни определяется не только и не столько типом дома, сколько достойной инфраструктурой, транспортной доступностью, сервисом, возможностью отдыха и учебы рядом с домом.
– Давайте поговорим о ваших транспортных проектах – скоростном трамвае, "воздушном метро" на основе немецкой H-Bahn и так далее. Что из этого реальность, а что только планы и намерения?
– Все абсолютно реально. Например, по скоростному трамваю "Мортон" подпишет концессионное соглашение с Московской областью, которое предусматривает строительство линии в Ленинском районе от Бутово до Видного протяженностью порядка 19 километров с 14 остановками по ходу движения и 10 эстакадными сооружениями. Транспортная система позволит обеспечить строящиеся проекты компании и существующие жилые районы максимально удобным и комфортным транспортным сообщением. По нашим расчетам, ежегодно система будет перевозить 18-22 миллионов пассажиров
Что касается транспортной системы "Стрела" на основе технологий H-Bahn, мы вошли в число проектов, которые поддержит Министерство науки. Мы планируем сделать эту первую линию вдоль Новой Риги от Ильинского-Усово до станции метро "Мякинино" рядом с "Крокус Сити". Протяженность ветки составит 13 километров, она предусматривает 10 остановочных пунктов. Проект сейчас согласовывается с властями.
– Сколько денег требуют проекты?
– Ориентировочная стоимость транспортной системы "Стрела" в Красногорском районе составит 5,2 миллиарда рублей, а стоимость ветки трамвая в Ленинском районе – около 17,3 миллиарда рублей. В принципе эти два проекта не исключают друг друга, а дополняют, так как обладают разными характеристиками по возможности перевозки пассажиров. Кроме того, скоростной трамвай можно построить не везде, нужны подходящие трассировки, а вот "Стрелу" можно проложить практически в любом месте.
– Практически обо всех ваших проектах можно сказать, что они очень амбициозны. Между тем, экономическая конъюнктура достаточно тревожная. Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке?
– Ситуация непростая. Нет информации относительно будущей финансовой политики властей, возможных методов стимуляции экономики и поддержки ипотеки. Ипотеки стало меньше на 10-15%, покупатели стали осторожнее. При этом сегмент недорогого жилья, как наиболее стрессоустойчивый, подвержен этим влияниям в меньшей степени.
– Как Вы оцениваете кредитную нагрузку "Мортон"?
– Я думаю, сегодня мы даже недокредитованы. Хотя портфель кредитов действительно вырос в последние годы: у нас было несколько серьезных приобретений крупных площадок, в том числе в Москве.
– Как вы подготовились к сегодняшней экономической ситуации и как оцениваете перспективы рынка недвижимости?
– Мы заблаговременно перекредитовали весь свой портфель на более длинный срок – от 5 до 7 лет. Все аналитики ожидают, что период стагнации, если и будет, то он вряд ли продлится долго. Более того, наиболее вероятный вариант развития событий в экономике России, опять-таки с точки зрения экспертов, будет благоприятен для рынка недвижимости: после резкого скачка стоимости валюты, курс доллара медленно, но неуклонно начнет снижаться. В этом случае "живые" деньги нельзя будет никуда нести, кроме недвижимости. Поэтому мы достаточно оптимистичны и концентрируемся на том, чтобы строить качественное жилье.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА
